Leáldozhat az Airbnb-korszaknak

Újabb belvárosi kerület jelentette be, hogy szabályozni kívánja a rövid távú lakáskiadást: a VIII. kerületi önkormányzat társadalmi egyeztetésre bocsátotta a szabályozási terveket. Ezzel pedig a IX. kerület kivételével szinte mindegyik belvárosi kerület napirendre vette már az Airbnb kérdését.

Fotó: Kallus György

Hozzátette, hogy a számok alapján érthető, miért maradt vonzó a rövid távú lakáskiadás a belvárosi befektetők számára. Ugyanakkor a bruttó bevételi különbség önmagában félrevezető lehet, mert az Airbnb-üzemeltetésnek jóval magasabb a költsége, jóval több munkát és kiadást is igényel, valamint a szabályozási környezet is komoly kockázatot jelent. A szabályozási kérdés szinte minden belvárosi kerületben napirendre került. Az I., az V., a VI., a VII. és a VIII. kerületben is felmerült már a rövid távú lakáskiadás szigorítása, miközben Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére. Ez azt jelenti, hogy újabb lakások nem kaphatnak szálláshely-szolgáltatási engedélyt, így a piac bővülése korlátozott, a meglévő állomány jövőjét pedig a kerületi és országos szabályozási döntések határozhatják meg.

Mennyire működik a terézvárosi modell?

A VI. kerületben idén januártól tilos a lakások rövid távú bérbeadása, ami alól csak a közösségi szálláshelyként funkcionáló ingatlanok jelentenek kivételt. Ennek köszönhetően 60 százalékkal csökkent az Airbnb-k száma, de így is több mint 800 rövid távú kiadásra használt lakás található a piacon. Ezzel párhuzamosan a hosszú távra kiadó lakások kínálata éves összevetésben 34 százalékkal bővült 1330 lakáshirdetésre, ami ezzel a legnagyobb volument jelenti a belvárosi kerületek albérletkínálatában. A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben pedig 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent. 

„A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában is. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését” 

– tette hozzá Balogh László. Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül. Tavaly májushoz képest ráadásul a terézvárosi albérletárak nem is változtak, a szeptemberi 300 ezer forintos bérleti díjszinthez képest még csökkentek is.

A kiadó lakások kínálatának növelése különösen fontos lehet akkor, amikor a bérleti díjak nemcsak Budapesten, hanem több nagyvárosban is jelentősen megugrottak. Az új kormány bérlakásprogramja ezért terjedhet ki a főváros mellett Győrre és Debrecenre is, ahol az átlagos bérleti díjak 200-220 ezer forintot tesznek ki, miközben a budapesti átlagos albérletárak 250 ezer forintnál járnak.

Mit mutat a matek?

Az Ingatlan.com adatai szerint a hosszú távú lakáskiadásból elérhető bruttó bevételarányos hozam Budapesten jelenleg 4,5 százalék körül mozog. Ez önmagában arra késztetheti a befektetőket, hogy végiggondolják, hogy valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. 

Különösen úgy, hogy a lakásárak emelkedési üteme is folyamatosan lassul a fővárosban: 

• áprilisban havi szinten csak stagnáltak az árak, 
• éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme. 

Balogh László szerint a belvárosi keresletet a devizapiaci mozgások is befolyásolhatják. – Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik, viszont a forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet. A befektetők visszaszorulása a szabályozási tervek miatt hosszabb távon inkább a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. Ez nemcsak a főváros legfelkapottabb városrészeit érintheti, ahol eddig különösen erős volt a befektetői kereslet, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belváros drágulásának lassulása ugyanis kigyűrűzhet a külső városrészekbe is – mondta az Ingatlan.com szakértője.