Százezrek csődközelben

A forint gyengülése és a gazdasági válság egyéb hatásai miatt egyre több embernek okoz gondot hitelei törlesztése, egyes becslések szerint már több mint 600 ezer kölcsönt nem tudnak fizetni. A Lakásbérlők és Lakók Egyesületének elnöke elmondta, mind többen keresik meg szervezetüket gondjaikkal. Úgy véli, a Fidesz-kormány idején jól működő otthonteremtési rendszer összeomlott, a terület a válság egyre több jelét mutatja. Lapunk annak járt utána, hogyan jutott el az ország a devizahitel-válságig, és milyen tényezők játszottak közre abban, hogy ma már a teljes hazai hitelállomány 60 százaléka devizaalapú, amelyből a lakáshitelek 2200 milliárd forintot tesznek ki.

Út a devizahitel-válságig
2001. július 24. – Az Orbán-kormány döntött az otthonteremtési támogatás módosításáról, bővítve a kedvezmények körét.
2002. április. – Medgyessy Péter, az MSZP miniszterelnök-jelöltje több alkalommal is ígéretet tett arra, hogy a rendszert továbbviszik és kibővítik.
2003. június 1. – A Medgyessy-kormány első intézkedései az otthonteremtési támogatási rendszer ellen.
2004. január 1. – Az adótörvények módosításával a Medgyessy-kormány drasztikusan megkurtította az otthonteremtési támogatás törlesztéséhez biztosított adókedvezmények mértékét. Emellett döntöttek az államilag támogatott kedvezményes hitelek kamatainak emeléséről.
2004 nyara. – A lakáshitelpiac két főszereplője közül az FHB júniusban, az OTP júliusban indította el devizahitelezését.
2007. január 1. – A második Gyurcsány-kabinet tovább szigorította a már amúgy is megnyirbált lakástámogatási rendszert: elvette a lakáshitel-törlesztéshez biztosított, már jövedelemhatárhoz kötött ötéves adókedvezményt.

Több mint 600 ezer hitelt nem tudnak fizetni Magyarországon. A helyzet folyamatosan romlik, a szám havonta tízezerrel növekszik. A Lakásbérlők és Lakók Egyesületét (Labe) egyre több nehéz helyzetben levő lakástulajdonos és -bérlő keresi fel. Battha Pál elnök lapunknak elmondta, sem nekik, sem a KSH-nak nincsenek pontos adataik arról, hogy pontosan hány lakos nem tudja törleszteni a hitelét, de a panaszosok száma hónapról hónapra nő. – Két probléma is egyszerre sújtja azokat, akik devizahitelre vettek lakást: egyrészt a folyamatosan növekvő rezsiköltségek, másrészt a forint gyengülése miatt megnövekedett havi törlesztőrészletek – mutatott rá a Labe első embere, hozzátéve, úgy véli, hogy a probléma a középosztály alsó és középső részét sanyargatja leginkább.
Hogy megértsük a mostani hitelválság kialakulásának okait, érdemes közel nyolc évet visszaugrani az időben. Az Orbán-kormány 2001. július 24-i ülésén döntött az otthonteremtési támogatás módosításáról, bővítve a kedvezmények körét. A változtatások célja az volt, hogy a nagycsaládosok és az alacsony jövedelemmel rendelkezők is hozzájussanak a támogatásokhoz. A korábbi legfeljebb tíz évről húsz évre növekedett a kedvezményes kamattámogatású hitelek és a jelzáloghitelek futamideje. A módosítás a 2001 februárjától felvett hitelekre is érvényes volt, ha a hitelfelvevő a banknál kezdeményezte a futamidő meghosszabbítását. Következő évtől az új lakás építésére, vásárlására vagy a meglévő ingatlan bővítésére felvett hitel törlesztésének adókedvezménye is változott. A korábbi 20 százalékos, legfeljebb évi 35 ezer forintos adókedvezmény helyett a törlesztőrészlet 40 százaléka, de legfeljebb évi 240 ezer forint volt leírható a személyi jövedelemadóból. Másfél százalékponttal, azaz 4,5 százalékról hat százalékra növekedett a jelzáloglevelek kamattámogatása, a hitelkamat 11 százalékról 9,5 százalékra mérséklődött.

Medgyessy megígérte
Alighogy a módosított otthonteremtési támogatási rendszer működésbe lépett 2002. január elejétől, megkezdődött a választási kampány. Medgyessy Péter az MSZP miniszterelnök-jelöltjeként tavasszal többször is ígéretet tett arra, hogy a rendszert továbbviszik és kibővítik. Szinte mindannyiunk fülében cseng a későbbi kormányfő április 5-én elhangzott gondolata: „Nos, az egyik a fiatalok lakáshitele, ez egy jó dolog. Mi tovább fogjuk csinálni. És amit még szeretnék, az az, hogy egy szélesebb kör számára tudjuk biztosítani azt, hogy hozzá tudjanak jutni …” Az MSZP első fordulós győzelme után Medgyessy ennél is tovább ment: „… azok a kedvezmények, amiket ez a kormány hozott a családi életben, mezőgazdaságban és egyéb más területeken, a lakásépítésben, azok vajon megmaradnak-e vagy sem. Nos, én szeretném elmondani, hogy azok a jogok, amiket a magyar honfitársaink szereztek ilyen módon, azok számomra szentek és sérthetetlenek. Tehát ezeket be fogjuk tartani” – szögezte le a szocialista politikus. Ígérgetésben nem maradt egyedül. Szili Katalin szocialista házelnök 2002. április 10-én hangsúlyozta, „nem szüntetik meg a kedvezményes lakáshitelt, sőt kiterjesztik a bérlakásokra is”.
Mint köztudott, az MSZP végül megnyerte a 2002-es országgyűlési választásokat, és korábbi koalíciós partnerével, az SZDSZ-szel alakított kormányt. Az új kabinet pedig választási ígéreteit hamar elfelejtve, megkezdte az otthonteremtési támogatás rendszerének szétverését. A Medgyessy-kormány első lépésben 2003. június elsejétől a felére, azaz 15 millióra csökkentette a lakásvásárlásra, építésre és korszerűsítésre felvehető támogatott jelzáloghitel maximumát. A bankoknak nyújtott állami támogatást az addigi 10 százalékos maximális mértékről használt lakásnál 6 százalékra, új lakásoknál pedig 7 százalékra csökkentette. A 2004. évi adótörvények módosításával a Medgyessy-kormány drasztikusan megkurtította az otthonteremtési támogatás törlesztéséhez biztosított adókedvezmények mértékét. A lakáshitel adókedvezménye az addigi 240 ezer forintról évi legfeljebb 120 ezer forintra csökkent. Két héttel karácsony előtt, 2003. december 10-én a Medgyessy-kormány ennél is komolyabb szigorításra szánta el magát, amikor december 10-én döntött az államilag támogatott kedvezményes hitelek kamatainak emeléséről. E hitelek kamata új lakás esetében öt százalékról nyolcra, használt lakások esetében hatról 9,6 százalékra duzzadt. Továbbá a használt lakások esetében a felvehető öszszeg felső határát 15-ről ötmillióra apasztották. Az adókedvezmény igénybevételét később jövedelemhatárhoz kötötték, összegét pedig tovább csökkentették.
Összeomlik a működő rendszer
Az otthonteremtési támogatás megnyirbálása magával hozta a rendszer összeomlását, 2003-tól egyre kevesebben vették igénybe az államilag támogatott lakáshitelt. Holott a GKI Gazdaságkutató Rt. 2003-as felmérése is rámutatott: az állam korábban nem veszített, hanem nyert az otthontámogatási rendszeren. A Medgyessy-kormány azzal érvelt a rendszer átalakítása mellett, hogy az állam nem tudja finanszírozni az otthonteremtési támogatást. A GKI ezzel szemben arra világított rá: éves szinten a támogatások összegéhez viszonyítva – az adókon, a többletfogyasztáson és a korábbi munkanélküliek aktívvá válása miatt ki nem fizetett segélyeken keresztül – tízszázalékos hasznot realizálhat az állam. Továbbá 100 milliárd forint új lakástámogatási kiadás 180 milliárd értékű lakásberuházást generál, ami a hitelaránytól függően elérheti a 240 milliárdot is. Úgy számolták, hogy tízezer új lakás építése 117 milliárd forinttal növeli a GDP-t és 50 ezer új munkahelyet teremt.
Az otthonteremtési támogatás rendszerének kiüresítése a devizahitelek előtt nyitotta meg a kaput. Gyuris Dániel, az államilag támogatott lakáshitel-ügyintézésben korábban élen járó Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) Rt. vezérigazgatója 2004 tavaszán, az első negyedév gyenge hitelezési adatai után bejelentette, a közeljövőben nyitnak a devizaalapú lakáshitelezés felé. A lakáshitelpiac két főszereplője közül az FHB júniusban, míg az OTP júliusban indította el devizahitelezését. Nyáron már arról szóltak a hírek, hogy felgyorsult a lakossági devizahitel-állomány növekedése, júniusban lakáscélra csaknem 13 milliárd forintnyi devizakölcsön áramlott ki, 66 százalékkal több, mint egy hónappal korábban. A bankok akkor úgy fogalmaztak, hogy az üzlet éppen beindul. A jegybanki adatok arról szóltak, hogy 2004 júniusában már a 170 milliárd forintot is meghaladta a lakossági devizahitelek összege, ami az egy évvel korábbi adat háromszorosa. A folyósított kölcsönök állománya pedig egyre gyorsabban gyarapodott, hiszen amíg májusban 20 milliárd forinttal, addig júniusban 27,8 milliárd forinttal hízott az összeg.
Szinte még a devizahitelezés el sem indult hódító útjára, máris akadt, aki 2004. július végén – joggal – a vészharangot kongatta. Egyes gazdasági szakértők arról beszéltek, hogy az ilyen hiteleknek komoly kockázatuk van, amely a devizahitel-kamatok változásában, illetve a forint euróhoz, illetve svájci frankhoz viszonyított árfolyamának változásában rejlik. Felhívták a figyelmet arra, hogy a forint túlértékeltnek tűnik, az árfolyamgyengülés mértékével azonos arányban növekszik a havi törlesztőrészlet forintban kifejezett nagysága.

Tarolnak a devizahitelek
Alig néhány hónappal később, 2004 végén már egyértelműen látszódtak a lakáshitelezési rendszert szűkítő kormányzati intézkedések hatásai. A használt lakásokra felvett, az előző évi 231 milliárd forinttal szemben 2004-ben mindössze 94 milliárdot tett ki az igényelt kedvezményes hitelek mértéke, az új lakások esetében is érezhető volt a visszaesés. Ezzel szemben nőtt a devizahitel-állománya, novemberben a banki hitelállomány növekedésének több mint 65 százalékát az ilyen kölcsönök tették ki. A jegybanki adatsor szerint a lakossági devizahitelek egy év alatt 2200 milliárd forintról majdnem 3000 milliárd forintra emelkedtek, miközben a teljes hitelállományon belül már 11,5 százalékot képviseltek az egy évvel azelőtti egy-két százalékhoz képest.
A következő évben az MNB közzétett egy kimutatást, amely szerint a magyarországi vállalatok hiteleinek 60-62 százaléka, míg a lakossági hitelek tíz százaléka devizaalapú. Ismét felhívták a figyelmet az árfolyamkockázatra, intő példaként hozva fel Lengyelországot, ahol a zloty 20-25 százalékos leértékelődése miatt tömegesen váltak fizetésképtelenné a cégek. Később a lengyelországi bankok a devizahitelek betiltását sürgették az ottani bankfelügyeletnél. Itthon februárban a lakossági hitelállomány 25,7 milliárdos gyarapodásával csaknem 90 százalékot tettek ki a devizahitelek. Év közben folytatódott a devizahitelek előtörése, amit az is alátámaszt, hogy 2005 első felében a felvett hitelek 57 százaléka volt piaci devizahitel, míg az előző évben az arány csak 20 százalék volt. Év végén a sajtó már arról cikkezett, hogy a háztartások látványos eladósodásában domináns szerepet játszanak a devizahitelek. Rámutattak: egy esetleges árfolyamgyengülés azokat érintené a leginkább, akiknek egyéb lehetőségeik is korlátozottak egy ilyen hatás kedvezőtlen következményeinek kezelésére. Erre mutatott rá 2006 tavaszán a Standard&Poor’s, a világ legnagyobb hitelminősítőjének jelentése is. Januárban a háztartási szektor devizahitel-állománya csaknem háromszorosa volt az egy évvel korábbinak, ami 750 milliárdos növekedést jelent, miközben a forintkölcsönök nem egészen 50 milliárddal gyarapodtak.

Az első intő jelek
A devizahitelesek 2006 tavaszán és nyarán kapták az első igazán komoly figyelmeztető pofonokat, amikor az euró árfolyama megközelítette, majd átlépte a 280 forintos határt, míg a svájci frank 180 forintra drágult. Az emberek a saját bőrükön érezték, milyen veszélyeket rejtenek a devizaalapú hitelek, a bankok azonban még ekkor is azzal érveltek, hogy a devizahitelek még mindig előnyösebbek a forinthiteleknél. A pénzügyi csúcsszervezetek, az MNB és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) továbbra is a devizahitelek kockázataira hívták fel a figyelmet.
Miközben a gyengülő forint miatt az államilag támogatott hitelek évek óta először lehettek volna versenyképesek a devizahitelekkel, a kormány döntéseivel ismét elvette az emberek kedvét a forintalapú kölcsönöktől. A második Gyurcsány-kabinet tovább szigorította a már amúgy is megnyirbált lakástámogatási rendszert: a kormány 2007. január 1-jétől elvette a lakáshitel-törlesztéshez biztosított, már amúgy is jövedelemhatárhoz kötött ötéves adókedvezményt. A következmény egyértelmű, a forint erősödésével és az otthonteremtési támogatás rendszerének szétzúzásával a devizahitel tarolt a piacon. Szeptemberben a háztartások hitelállománya 44,4 milliárd forinttal – ennek már csak mintegy öt százaléka volt forintalapú – növekedett, összesen elérte az 5565,3 milliárdot. A folyamat a közelmúltig, a forint legyengüléséig tartott. Ma már a teljes hazai hitelállomány 60 százaléka devizahitel, amelyből a lakáshitelek 2200 milliárd forintot, azaz a GDP kilenc százalékának megfelelő összeget tesznek ki.

Szakértők a válságjelenségről
A devizában való eladósodásról megkérdeztük Suppan Gergelyt, a Takarékbank elemzőjét. A szakember szerint a lakosság eladósodása az ezredfordulón kezdődött, először még forintban, a devizaalapú hitelfelvétel néhány évvel később, 2003-tól indult el. Arra a kérdésre, igaz-e, hogy a Medgyessy- és Gyurcsány-kormányok intézkedései, az otthonteremtési támogatási rendszer kiüresítése belekényszerítette a lakosságot a devizaalapú kölcsönök felvételébe, úgy válaszolt, hogy ez a lakáshitelek esetében helytálló. – Nyilvánvaló, hogy az otthonteremtési támogatási rendszer leállítása, ami 2003-ban kezdődött el, óriási lökést adott a devizaalapú kölcsönfelvételnek. A lakosság azonban nemcsak lakáshitelt vett fel devizában, hanem más jellegű kölcsönöket is, aminek oka a magas hazai kamatokban keresendő. Sokan a jegybankot teszik ezért felelőssé, pedig az MNB 2003 óta kényszerpályán mozog. Ehhez hozzájárult a Medgyessy-kormány 2002-es expanzív pénzügyi politikája: a 100 napos intézkedések, a pedagógus- és egészségügyi béremelés, valamint a 13. havi nyugdíj bevezetése. A lakosság és az állam hiteléhsége pedig együttesen feltolta a kamatokat, amely megnyitotta a kaput a devizahitelek előtt – hangsúlyozta Suppan Gergely.
A devizahitel-válság pedig magával hozhatja az ingatlanok elárverezését, az ingatlanárak zuhanását, a piac összeomlását, amely teret nyithatna a külföldi vásárlóknak és spekulánsoknak. Az Ingatlanközvetítők és Forgalmazók Szakmai Kollégiumának elnöke viszont azt állítja, azoknak a fizetőképes külföldieknek az érdeklődése, akikre eddig támaszkodni lehetett, hatvan százalékkal visszaesett. James Bondar szerint ennek oka, hogy a befektetők hitüket vesztették a magyar piac ingadozása miatt. A forint ingadozása már csak hab a tortán. Arra a kérdésre, hogy a külföldiek közül mégis kik mutatnak érdeklődést a magyar ingatlanok iránt, azt válaszolta, korábban volt angol hullám, ír hullám és spanyol hullám – manapság inkább csak a válság hullámzik.