Végleg lezárult a befektetési célú lakásvásárlások aranykora

Bár a gyors megtérülés aranykora már a múlté, az ingatlan – amellett, hogy pénzromlás idején is értékálló – Magyarországon hagyományosan is az egyik legkedveltebb befektetési forma. Ugyanakkor a távoktatás részleges bevezetésével, a home office térnyerésével és a turizmus stagnálásával rövid távon nem várható, hogy a bérleti kereslet élénkülésével a bérleti díjak látványos emelkedésnek induljanak.

A beslő kerületek lakásai kevésbé keresettek, a befektetők is kétszer meggondolják a vásárlást Fotó: Bach Máté

– Az ingatlan változatlanul válságálló befektetés, de a korábbi évekkel ellentétben a várható megtérülés számításakor a bérleti díj mellett nagyobb figyelmet kell fordítani a potenciális értéknövekedésre. Ma figyelembe kell venni, hogy bizonytalanabb lett a helyzet, a bérleti díjak alku tárgyát képezhetik, és az érdeklődők száma is visszaesett – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A cég elemzése szerint ugyanis a befektetési célú ingatlanvásárlás aranykorára,

a 2010-es évekre jellemző gyors megtérülés, a ma hihetetlennek hangzó hozamok már a múlté.

2013 óta a lakásárak a bérleti díjak növekedését jóval meghaladó mértékben emelkedtek. A bérlői oldal stabil kereslete ugyanakkor biztosította azt, hogy a kiszámítható bérleti hozamok a piacon tartsák a befektetési célú vásárlókat. Az első fordulatot az ötszázalékos éves hozamot kínáló Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) megjelenése jelentette, és ennek a hatását tovább erősítette a koronavírus-járvány következtében szinte megszűnő Airbnb és az átalakuló bérlői piac.

A belső kerületek lakásai kevésbé keresettek, a befektetők is kétszer meggondolják a vásárlást
Fotó: Bach Máté

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 2013 és 2021 között a bérleti hozamok folyamatosan csökkentek.

A távoktatás részleges bevezetésével, a home office térnyerésével és a turizmus stagnálásával rövid távon nem várható, hogy a bérleti kereslet élénkülésével a bérleti díjak látványos emelkedésnek induljanak.

Ezzel egy időben az ingatlanárak nem estek látványosan (vagy semennyire sem), és az év elején bevezetett otthonteremtési támogatások hatására megélénkült kereslet is az áresés ellenében hat, ezért a bérleti megtérülés helyett egyre inkább a hosszabb távú értéknövekedési potenciál kell, hogy érvényesüljön a befektetési célú lakásvásárlásoknál.

A koronavírus hatására megváltozott ingatlanvásárlási preferenciák (kertkapcsolat, erkély keresettsége, az agglomerációk felértékelődése és ezzel párhuzamosan a belvárosi helyszínek iránti kereslet visszaesése) hosszú távú hatásai egyelőre bizonytalanok. A járvány által okozott változások mellett az otthonteremtési támogatások és az alacsonyabb áfakulcs ugyanakkor egyértelmű lendületet adtak az új építésű ingatlanok piacának. Ha a tavaly napirendre kerülő, preferált fejlesztési célpontnak számító rozsdaövezetek kijelölése együtt járna egy, a mostaninál kedvezőbb (gyakorlatilag egységesen nulla százalékos) adókulcs bevezetésével, az még tovább növelhetné ezeknek a területeknek a forgalmát és így árszintjét.

Hasonló potenciál lehet az igencsak limitált kínálatú, belvároshoz közeli, családi házas zónákban is, hiszen a járvány utáni visszarendeződéssel mérséklődhet a mostani agglomerációs kiköltözési hullám, és újra felértékelődhet a munkahely és a belváros elérhetősége, a jó infrastruktúra és tömegközlekedés.

Mint arról beszámoltunk, a koronavírus-járvány hatására lényegében eltűntek a külföldi magánjellegű lakásbefektetők Magyarországról. Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa szerint a pandémia előtt a világ minden tájáról voltak érdeklődők – elsősorban Budapesten –, mostanra viszont

csak azok a külföldiek vásárolnak, akik itt is élnek a családjukkal.