Magyarországon az ingatlanok, ezen belül az irodaházak profilváltása csak elvétve jellemző, elsősorban azért, mert befektetésigényes, és kérdéses a megtérülése – mondta el lapunk megkeresésére Kákosy Zsolt, az ICON Real Estate Management Kft. senior igazgatója. Kifejtette, azoknál a házaknál, amelyek elhelyezkedése megfelelő, és a fejlesztésére megfelelő figyelmet fordít a tulajdonos, nem merül fel a funkcióváltás kérdése. Ahol nem jó a lokáció vagy nincs megfelelő korszerűsítés és üzemeltetés, ott akár az egész ingatlan üressé válhat.
A funkcióváltás minden ingatlan esetében egyedi mérlegelés eredménye kell hogy legyen, amely függ a helyszíntől és a meglévő adottságoktól.
Korszerűsítésre viszont van és egyre inkább lesz is igény. Ennek megfelelően az a bérbeadó tud hosszú távon talpon maradni, aki szakértő üzemeltetéssel és magas szintű szolgáltatásokkal tud a bérlőknek ingatlant ajánlani. Ma már az üzleti ingatlanok esetében a minőség első számú ismérve a hatékonyság (kiemelten az energiahatékonyság), a fenntarthatóság és az ESG-szempontoknak (környezeti, társadalmi és irányítási keretrendszer) való megfelelőség. Azok az ingatlantulajdonosok lesznek előnyben a következő években, akik időben fejlesztenek, korszerűsítenek, és képesek a bérlőknek energiahatékony ingatlanokat kínálni.
Ahogyan az uniós szabályozások nyomán a következő években a kkv-szektor egyre nagyobb részére terjednek majd ki az ESG-jelentéstételi kötelezettségek, felértékelődik az üzemeltetés szerepe az ingatlanpiacon. Egyrészt azért, mert ma már az ingatlanokra fordított költségek akár felét az üzemeltetési díjak teszik ki, másfelől pedig az egyedi igényeket szem előtt tartó, a bérlő szempontjai és az adott ingatlan adottságai mentén optimális megoldást kínáló üzemeltetés egyre nagyobb bérlői igénnyé válik. Nem feltétlenül az árakban lesz verseny Kákosy Zsolt szerint, hanem a többletszolgáltatásokban megjelenő bérlői megfelelő igények kiszolgálásában. Az üzemeltetői piacon ezért egyre hangsúlyosabbá válik a szakértelem és a rugalmasság.
Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője lapunk megkeresésre azt mondta: bár a pandémiának köszönhetően egyre nagyobb teret kapott az otthoni munkavégzés, de mégsem tűnt el az igény a vállalatok részéről a napi bejárásra és munkára alkalmas ingatlanok, irodák, irodaházak fenntartásával kapcsolatban.
A jó elhelyezkedés Benedikt Károly szerint is kiemelten fontos, mert egy szerkezetileg stabil épület esetében kevésbé kerül szóba a bontás és az újjáépítés, inkább a felújítás és a modernizálás felé hajlanak a leendő befektetők.
De ugyanígy egy jó elhelyezkedésű ingatlan esetében a lakóházzá alakítás is opció. Ahogy régi bérházak esetében a fővárosban is látható, a legtöbb esetben az épület szerkezete megmarad, a homlokzat szigetelés és felújítás, nyílászárócsere után szinte újnak hat, az ingatlan belső területeit pedig alapos tervezés után teljes átalakítás után újjáépítik és úgy értékesítik. Ideális, ha a helyi építési szabályzat teret hagy akár pluszszintek ráépítésére is – tette hozzá Benedikt Károly.
Kákosy Zsolt szerint fontos megjegyezni, Magyarországon elsősorban Budapesten és vonzáskörzetében jellemzők a spekulatív, vagyis nem bérlőre testre szabott befektetési célú ingatlanfejlesztések, a fővárostól távolodva egyre inkább a felmerült igények mentén megvalósuló beruházás a meghatározó mind az irodai, mind az ipari-logisztikai szegmensben. A meglévő ingatlanok hasznosítása is eszerint adja magát: Benedikt Károly itt elmondta, a települések kevésbé frekventált, de könnyen megközelíthető, külsőbb területein, esetleg ipari parkok közelében található korszerűtlen irodaházak esetében az is lehetőség, hogy az arra alkalmas épületeket munkásszállóvá is alakíthatják.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Havran Zoltán)
