Hitelkockázat – feltételek, amelyeket alaposan át kell gondolni, mielőtt elindítjuk a lakásvásárlást

Egy saját ingatlan megvásárlása a legtöbb család életében a legnagyobb pénzügyi döntést jelenti. A megfelelő otthon kiválasztása mellett a finanszírozás kérdése is komoly fejtörést okoz az érintetteknek. Az elmúlt hónapokban jelentősen átalakultak a lakáshitel-felvételi szokások hazánkban, ami új folyamatokat indított el a bankszektorban és az ingatlanközvetítőknél egyaránt.

Népszerű a fiatalok körében az Otthon start Fotó: Kallus György

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss statisztikái éles váltást mutatnak a lakossági hitelpiacon. A múlt év végén drasztikusan megemelkedett azoknak a tranzakcióknak a száma, ahol a vevők húsz százaléknál kevesebb saját megtakarítást mutattak fel. A decemberben aláírt lakáshitel-szerződések több mint tizenhét százalékánál az igényelt hitelösszeg meghaladta az ingatlan értékének nyolcvan százalékát. Egy évvel korábban ez az arány még a négy százalékot sem érte el. A folyósított összegeket vizsgálva még szembetűnőbb a különbség. A minimális önerővel felvett kölcsönök aránya az egy évvel korábbi alig hat százalékról csaknem huszonegy százalékra ugrott, írja a Haszon.hu.

Az Otthon start hihetetlen fellendülést okozott a lakáshitelek piacán. / Fotó: Czeglédi Zsolt / MTI Fotószerkesztőség

Kockázatos lehet egy ilyen lakáshitel?

A tavaly szeptemberben elindult Otthon start program lakáshitel-konstrukciója legfeljebb háromszázalékos kamatot garantál az ügyfeleknek, és a hagyományos húszszázalékos banki limit helyett már tízszázalékos kezdőbefizetéssel is elindulhat a vásárlási folyamat.

Az alacsony saját tőkével indított ügyletek komoly veszélyeket hordozhatnak a jövőre nézve. Egy esetleges ingatlanpiaci visszaesés esetén könnyen előállhat a 2008-as válság után tapasztalt helyzet – hívják fel a figyelmet ágazati elemzők. 

Ilyenkor a fedezetül szolgáló ingatlan forgalmi értéke hirtelen a fennálló hiteltartozás összege alá esik. A csekély kezdeti befizetés egyenes következménye a magasabb hitelösszeg és a jelentősen nagyobb havi törlesztőrészlet. Ennek a tehernek a kigazdálkodása évtizedes elköteleződést jelent a családoknak, ami növeli a fizetési nehézségek kialakulásának esélyét.

A bankok óvatosak

A pénzügyi szolgáltatók pontosan látják ezeket a kockázatokat, ezért a tízszázalékos önerő elfogadása egyáltalán nem számít automatikusnak a fiókokban. A bankok szigorú feltételekhez kötik a kedvezményes lehetőséget. A pénzintézetek kizárólag kiváló állapotú, jó elhelyezkedésű és a piacon könnyen értékesíthető ingatlanok esetében bólintanak rá az alacsonyabb beszállóra. További alapfeltétel, hogy az igénylők jövedelme biztonságosan elbírja akár a megemelt havi törlesztőrészleteket is.

Jönnek vissza az elszállt árak, újra lehet alkudni

A finanszírozási oldal változásai mellett magán az ingatlanpiacon is új tendenciák rajzolódnak ki. A 2025-ös év élénk kereslete után idén a túlárazott lakások esetében az eladóknak engedniük kell az elképzeléseikből, a reálisan árazott otthonok viszont gyorsan gazdára találnak. 

A Duna House adatai szerint országosan ismét megnőtt az alku szerepe a tranzakcióknál. Budapesten a vevők jellemzően két-négy százalékot tudnak lefaragni a hirdetési árból, mivel a jó minőségű otthonok iránt továbbra is erős az érdeklődés. A fejlettebb vidéki központokban, mint Debrecen vagy Győr, a fővárosihoz hasonló számokat regisztráltak.

A kisebb településeken a vásárlók átlagosan hét százalékot is spórolnak a sikeres tárgyalásokkal. Bizonyos szegmensekben, például a pécsi panellakások piacán a tíz százalékot meghaladó árengedmény is teljesen hétköznapinak számít 2026 első hónapjaiban.