A kormány Otthon starttal kapcsolatos döntése miatt többen kerülhetnek nehéz helyzetbe

Pontosan egy évvel ezelőtt indult el a 3 százalékos fix kamatozású Otthon start hitel, ami nem csak a lakáshitel-kihelyezéseket pörgette fel, hanem jócskán megemelte az átlagos hitelösszegeket is. Ezzel együtt a lakásárak is megugrottak, bár némileg már lassulásnak indult az árdinamika. A bankok pedig továbbra is versenyeznek az Otthon startos ügyfelekért. Ugyanakkor a kormány Otthon starttal kapcsolatos döntése miatt nehéz helyzetbe kerülhetnek azok, akik még engedéllyel nem rendelkező lakásprojektben kötöttek előszerződést.

A bankok is versenyeznek az Otthon stat program ügyfeleiért Fotó: Vémi Zoltán

Ez mostanra teljesen megfordult. A 2025 szeptemberétől 2026 júniusáig szerződött 2487 milliárd forintnyi lakáshitel 78 százaléka, mintegy 1944 milliárd forint valamilyen támogatott konstrukció volt. Az Otthon start önmagában ennek meghatározó részét adta.

A lakáshitelek súlya az új lakossági hitelezésen belül is látványosan nőtt: 2026 első felében már az új folyósítások 61,4 százaléka lakáshitel volt, szemben az egy évvel korábbi 49 százalékkal.

Többen vállalják be a magas hitelt

A program másik fontos hatása, hogy az alacsony, akár 10 százalékos önerő mellett elérhető finanszírozás miatt nőtt a magas hitel/fedezet arányú ügyletek száma.

A jegybank adatai szerint 2025 áprilisa és 2026 márciusa között 17,5 százalékkal emelkedett a 70 százalékot meghaladó LTV-vel (hitelfedezeti mutatóval) folyósított lakáshitelek aránya. 2026 márciusában már a szerződések 45,5 százaléka tartozott ebbe a kategóriába.

A 80 százalék feletti hitel/fedezet arányú ügyletek részesedése a program indulása előtt még 3–4 százalék körül alakult, 2025 októberétől azonban 18–20 százalékra emelkedett.

Különösen a fiataloknál gyakori a magas hitelarány: a 18–30 év közöttiek által felvett lakáshitelek 68 százalékánál haladta meg a hitel/fedezet arány a 70 százalékot a program indulása óta.

A lakásárakra is hatott a program

A hitelezési boom közben a lakásárak is jelentősen emelkedtek. A Központi Statisztikai Hivatal lakáspiaci árindexe szerint 2025-ben a tiszta áremelkedés 20,2 százalékos volt 2024-hez képest. Az év második felében, vagyis éppen az Otthon start bejelentését és indulását követően, különösen erőteljes volt az éves áremelkedés.

Bár 2026 első negyedévében már lassult az árdinamika, a program alapvető piaci hatása egyértelmű: miközben a támogatott hitel olcsóbbá és szélesebb körben elérhetővé tette a finanszírozást, a kínálat nem tudott ugyanilyen gyorsan alkalmazkodni a kereslethez. Ennek egy része így a lakásárakban csapódott le.

A bankok is versenyeznek az Otthon start-ügyfelekért

Az Otthon start népszerűsége miatt a bankoknak is érdekük lett, hogy magukhoz vonzzák az ügyfeleket. A támogatott hitel mellé több százezer forintos jóváírások, kamatkedvezmények és a kezdeti költségeket csökkentő akciók jelentek meg. A BiztosDöntés.hu gyűjtése képet ad arról, hol milyen kedvezmény érhető el. 

• Az Erste aktuális akciójában akár 430 ezer forintos jóváírás is elérhető, ha az ügyfél a számlanyitási kedvezményeket is ki tudja használni.
• Az MBH Banknál az összes kedvezmény kihasználásával akár 500 ezer forintnyi előnyt is össze lehet gyűjteni.
• A MagNet Bank 200 ezer forintos egyszeri jóváírást kínálhat, miközben a konstrukció kamata évi 2,80 százalék lehet, és a kezdeti költségeknél is ad kedvezményeket.
• A CIB Banknál akár 340 ezer forintos jóváírás érhető el, ha az adóstárs is számlát nyit a banknál. A bank a konstrukciót 2,95 százalékos éves kamattal kínálja.
• Az OTP Bank a kezdeti költségeknél kínál kedvezményeket, emellett úgynevezett évnyerő változatban is elérhető a hitel: ebben az első évben csak kamatot fizet az ügyfél, a tőketörlesztés a második évtől indul.
• Az UniCredit Bank 2,89 százalékos éves kamat mellett kínálja a konstrukciót, és megfelelő feltételek mellett 250 ezer forintos egyszeri jóváírás is elérhető.
• A K&H Banknál akár 360 ezer forintos egyszeri jóváírás járhat az Otthon start mellé, ha az ügyfél teljesíti az akció feltételeit.

A banki ajánlatok összehasonlításánál ugyanakkor nem érdemes kizárólag a jóváírás összegét nézni. A számlavezetési feltételek, a jövedelemérkeztetés, az induló költségek és az esetleges egyéb vállalások hosszabb távon többet számíthatnak, mint az egyszeri több százezer forintos kedvezmény.

Mi történik, ha közben csúszik a beruházás?

Az Otthon start egyéves évfordulója azonban nemcsak a rekordokról szól. Egyre fontosabb kérdés azoknak a vevőknek a helyzete is, akik még el sem jutottak a hitelfelvételig, mert az általuk kiválasztott lakás beruházása késik. A kormány ugyanis augusztus közepén jelentette be, hogy az év végéig felfüggeszti az Otthon start programhoz kapcsolódó kiemelt beruházások státusát, miközben több korábban kiemelt fejlesztés esetében végleg vissza is vonják ezt a minősítést. Pár napra rá azt közölték, nem kell leállniuk azoknak a kiemelt lakásberuházásoknak, amelyek már rendelkeznek jogerős építési engedéllyel, így az ezekben lakást vásárlókat sem érinti közvetlenül a kormány döntése.

Ettől függetlenül nehéz helyzetbe kerülhetnek azok, akik még engedéllyel nem rendelkező lakásprojektben kötöttek előszerződést, és a vásárlást az Otthon start 3 százalékos hitelére alapozták – írja a Money.hu.

A már érvényes építési engedéllyel rendelkező projektek esetében a jelenlegi, kiemelt beruházások engedélyezését érintő felfüggesztés nem jelent ilyen kockázatot. A bizonytalanság elsősorban az engedélyezési szakasz előtt álló beruházásoknál lehet jelentős.

A vevő számára ilyenkor nemcsak az a kérdés, hogy mikor készül el a lakás. Az is legalább ennyire fontos, hogy az átadás és a hitelfelvétel időpontjában továbbra is jogosult lesz-e az Otthon start konstrukcióra.

Ha időközben megváltoznak a jogosultsági feltételek, egy eredetileg 3 százalékos hitellel kalkulált vásárlás könnyen sokkal drágábbá válhat. Ez különösen akkor jelenthet problémát, ha a vevő csak minimális önerővel rendelkezik, és a vételár jelentős részét hitelből kell finanszíroznia.

Ki lehet szállni az ügyletből?

Ilyen helyzetben az első lépés az előszerződés és a beruházóval kötött megállapodás alapos átnézése. Bizonyos esetekben felmerülhet az elállás lehetősége, ha például a jelentős csúszás vagy egy jogszabályváltozás miatt a vásárlás eredeti feltételekkel ellehetetlenül. Ez azonban nem automatikus. Különösen fontos kérdés, hogy mi szerepel az előszerződésben a határidőkről, a finanszírozás meghiúsulásáról, az elállásról, valamint arról, mi történik a foglalóval vagy az előleggel. Ezért ha a beruházás csúszása miatt bizonytalanná válik a hitelfelvétel, érdemes még a határidők lejárta előtt ingatlanjogban jártas ügyvéddel áttekintetni a szerződést.

A másik lehetőség a beruházóval való újratárgyalás. Ha a 3 százalékos hitel esetleges kiesése miatt már nem fér bele a vásárlás az eredeti költségvetésbe, szóba kerülhet a vételár átütemezése, a fizetési határidők módosítása vagy akár egyedi árengedmény is.

A piaci hitel lehet a menekülőút – de drágán

Ha a vevő mindenképpen ragaszkodik az ingatlanhoz, végső esetben piaci lakáshitellel is finanszírozhatja a vásárlást. Ez azonban jelentősen megemelheti a havi törlesztést.

„Bár a jegybanki alapkamat az elmúlt hónapokban fokozatosan csökkent, ennek hatása a piaci lakáshitelek árazásában csak fokozatosan jelenik meg. 2026 elején még jellemzően 6,60–6,99 százalék között alakult a piaci lakáshitelek átlagos kamata, nyár végére ez 6–6,5 százalékra mérséklődött. Az egyedi árazásban már 5,59 százalékos kamat is elérhető 10 éves kamatperiódus mellett, ugyanakkor jelentősebb, 5 százalék alatti kamatszintre egyelőre nem érdemes számítani” – mondta Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.

A különbség egy több tízmillió forintos hitelnél már komoly havi többletterhet jelenthet. Emiatt ha az Otthon Start kiesésének kockázata felmerül, célszerű nem megvárni, amíg ténylegesen bekövetkezik a probléma: előre érdemes kiszámolni, hogy a család jövedelme elbírná-e a piaci kamatozású hitel magasabb törlesztőrészletét.

A finanszírozási igény ugyanakkor csökkenthető nagyobb önerő bevonásával is. Erre megoldás lehet például egy meglévő ingatlan értékesítése vagy más rendelkezésre álló megtakarítás bevonása.