Jogászunk válaszol

Házastársak vagy házasságot kötni szándékozók, mint már említettem, a közös vagyon megosztásáról szerződést köthetnek egymással. A házasság esetleges felbomlása utáni állapotra vonatkozik a lakáshasználatot rendező vagy szabályozó szerződés. A házasulók a házasságkötés előtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendelkezhetnek a közös lakás további használatáról, megállapodhatnak úgy is, hogy adott esetben az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja. A megállapodást közokiratba vagy jogi képviselő által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Házastársi közös lakás az a lakás, amelyben a házastársak – jogcímtől függetlenül – együtt laknak (közös bérlet, önálló bérlet, közös tulajdon, különvagyon, haszonbérlet, egyikőjük vagy másikuk haszonélvezeti joga, szívességi lakáshasználat).
A lakás elcserélése, eladása nem különleges probléma, mert a szerződéstől függően kell értelmezni, hogy az kiterjed-e a későbbi „közös lakásra” vagy csak az adottra.
Az átalakítás bonyolultabb kérdés. A többségi jogalkalmazói nézet inkább azt pártolja, hogy jelentős átalakítás esetén a szerződés már nem irányadó, mert már másik lakásról van szó, mint amelyikre a szerződést megkötötték. Van olyan nézet is, amely szerint ki lehet mutatni, hogy egy adott átalakítást, beruházást ki finanszírozott, és azt is, hogy ez milyen mértékben befolyásolta az ingatlan forgalmi értékét.
A lakáshasználat kérdésében megkötött szerződésből következik a bíróság döntése. A bíróság csak egy indokkal térhet el a felek akaratától: ha a kiskorú gyermek lakáshasználati joga ezt diktálja.
A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogát – életkörülményeinek megfelelően – általában a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha más állandó lakása van.
Szerződés híján a fő szabály, ha a közös lakás valamelyik házastárs különvagyona vagy önálló bérlete, a lakáshasználati jog ezt a házastársat illeti meg. A bíróság a másik házastársat kivételesen és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála kap elhelyezést. Szolgálati lakás esetében azonban a bérlőt a lakás elhagyására nem lehet kötelezni.
A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levő lakásának használatát megosztja, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetővé teszi. Nem osztható meg a lakás használata, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár.
Ha a lakás használata nem osztható meg, a bíróság közös tulajdonban álló lakás esetében az egyik házastársat az egész lakás kizárólagos használatára jogosítja fel, illetve bérlakás esetében a bérlőtársi jogviszonyt megszünteti, és az egyik házastársat a lakás elhagyására kötelezi.
A lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére jogosult.
A lakáshasználati jog ellenértéke – közös tulajdonban vagy valamelyik házastárs (kizárólagos) tulajdonában álló lakás esetén – a lakás beköltözhető és lakott forgalmi értékének különbözete. Beköltözhető értéken a forgalmi értéket értjük, lakott értéken pedig a lakás értékét, ha valaki, valakik lakják. A lakott érték az üres, beköltözhető lakás forgalmi értékének mintegy harminc-negyven százaléka.
A távozó házastárs a használati jog ellenértékének arra a részére tarthat igényt, amely őt a visszamaradt volt házastársra és a lakáshasználatra jogosult gyermekek számára figyelemmel arányosan megilleti. A távozó házastárs igényelheti az értéknövelő – meg nem térült – ráfordítások költségét is, ha a ráfordítás a használati jog ellenértékében nem fejeződik ki.
A jogosultnak járó összeg – különös méltánylást érdemlő esetet kivéve – nem lehet a használati jog ellenértékének egyharmadánál kevesebb, kivéve, ha a bíróság az egyik házastárs különvagyonában levő lakás vagy szolgálati lakás elhagyására kötelezte a másik házastársat, vagy ha a lakásnak a házasságkötést megelőzően önálló bérlője a lakásban maradó házastárs volt.
Különös méltánylást érdemlő eset lehet például a bent maradó és kiskorú gyermeket saját háztartásában gondviselő szülő szűkös anyagi helyzete, vagy az, ha a bent maradó a távozó fél anyagi hozzájárulása nélkül több kiskorú gyermeket tart saját háztartásában viszonylag nehéz körülmények között. Különös méltánylást érdemlő esetnek tekintette a Legfelsőbb Bíróság azt, hogy a bent maradónak már az életközösség megszakítása után megtett egyedüli intézkedései eredményeként jutottak a házasfelek nagyobb lakáshoz, és lakás-használatbavételi díjat is a bent maradó fizetett. Általában a házasság felbontásához vezető folyamat, illetőleg a felek magatartása a bíróságot az ellenérték
összegének a meghatározásakor nem befolyásolhatja. A bontás után kialakult helyzetben azonban már a családvédelmi érdekek vezérlik a mérlegelést. Figyelembe vehetők a mérlegelés során különféle méltányolható személyes érdekek, és a lakáshasználati jog ellenértéke szempontjából jelentős objektív tények, körülmények is megfelelő szerepet kapnak.
Ha a lakásban maradó házastárs nem képes az ellenérték megfizetésére, illetőleg erre a célra felhasználható különvagyona nincsen, vagy ha kéri, a házastársi közös vagyon rá jutó részét az ellenérték összegével csökkenteni kell.
Nem illeti meg a lakáshasználati jog ellenértéke a közös tulajdonú vagy különvagyoni lakásból önként elköltöző volt házastársat, a másik fél önálló bérletéből önként elköltöző (nem bérlőtárs) házastársat, illetőleg a vagyoni értékű jogosultságon alapuló használat esetén önként elköltözőt.