Érdekes folyamatok zajlanak Németországban

Az ingatlanpiac túlhevülésétől tartanak szakértők az utóbbi hónapok alapján.

A lakóingatlanok ára a nagyvárosokban emelkedik a legnagyobb mértékben, Hamburg központjában például az év eleje óta 20 százalékos növekedést regisztráltak, az átlagos négyzetméterenkénti ár így elérte a 6300 eurót. Hamburg egészét tekintve tavaly 26 százalékkal, Münchenben 23 százalékkal, Berlinben pedig 19 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak éves összevetésben. Országos átlagban 2011-ben az új építésű lakások ára 5 százalékkal, a használt lakásoké 8 százalékkal nőtt éves szinten. A kereslet az építőipart is felpörgette, Berlinben például tavaly csaknem 50 százalékkal nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma – írta a Welt am Sonntag (WAS) című vasárnapi lap.

Az ingatlanpiaci fejleményekről szóló hírek egyre gyakrabban szólnak piaci buborék kialakulásának veszélyéről. A Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung (FAS) például egy héttel korábban arról írt, hogy már a Bundesbankot is nyugtalanítja a helyzet. A német jegybank egy elemzésében arra figyelmeztetett, hogy az áremelkedés miatt nem biztos, hogy az elérhető bérleti díjak fedezik a lakásvásárlás költségeit.

Inkább bérelnek

Németországban jellemző, hogy az emberek bérlakásban laknak, a saját tulajdonban lévő lakásban élők aránya viszonylag – például Magyarországhoz képest – alacsony. Hosszabb időtávon vizsgálva azonban fordulat figyelhető meg: 2006 és 2010 között a saját ingatlanban lakók aránya 41,6 százalékról 45,7 százalékra emelkedett. Szakértők a jelenséget a világgazdasági válságnak tulajdonítják, úgy vélik, a hagyományosan takarékos németek mindenekelőtt az euró jövőjét övező aggodalom és a válság következtében történelmi összehasonlításban igen alacsony hitelkamatok vonzása miatt fektetik pénzüket ingatlanba.

A városokban egyéb tényezők is felfelé nyomják az árakat. A több munkalehetőség hatására vidékről városba irányuló népességmozgás évszázados, és továbbra is jelentős tendenciája mellett a legújabb elem az egyszemélyes háztartások számának robbanásszerű növekedése. 2000 és 2010 között 13,9 millióról 16,3 millióra emelkedett ez egyedül élők száma a 82 milliós országban az Engel & Völkers ingatlanforgalmazó felmérése alapján. A cég szerint egyelőre nem látni, hogy az „elszinglisedés” folyamata mikor fordulhat meg, így egyelőre e tényező alapján is a kereslet további növekedésére lehet számítani – idézett az elemzésből a WAS.

Mi lesz, ha kipukkad a buborék?

A piaci buborék akkor pukkanhat ki, ha a kamatok emelkedni kezdenek, az amerikai vagy a spanyolországi ingatlanpiac összeomlásához hasonló folyamat azonban nem várható, mert Németországban az amerikai vagy a spanyol gyakorlathoz képest hosszabb távú hitelekkel és nagyobb önrész mellett finanszírozzák a lakásvásárlást. Ugyanakkor ha például a német államkötvény hozama a jelenlegi, nullához közelítő szintről elindul az 5 százalék felé, akkor az állampapír rögtön vonzóbb befeketetés lesz, mint az ingatlan, ami az árcsökkenés irányába hat – idézett elemzőket a FAS.

Más szakértők szerint egyelőre nincs ok aggodalomra, a legnagyobb német lakástakarék-pénztári szövetség, a 9 millió ügyféllel rendelkező LBS csoport például a honlapján közölt legutóbbi elemzésében rámutatott, hogy a használt lakások forgalma 2011-ben ugyan minden korábbinál magasabbra, 5,2 milliárd euróra emelkedett, az árak azonban még mindig a 2000-ben regisztrált szint alatt mozognak.