Két irány bontakozik ki a budapesti irodabérlet-piacon. Az egyik, hogy a megemelkedett rezsiköltségek miatt a cégek támogatják az alkalmazottak otthoni munkavégzését (home office), a másik, hogy a kibontakozó energiaválság miatt a nagyobb hatékonyság elérése érdekében fenntartják, sőt erősítik az irodai munkát. Emiatt nagy kérdés és elemzői talány, hogyan alakul a magyar, főként a budapesti gazdaság egyik meghatározó szegmensének számító irodapiac 2023-ban.
Nem mellesleg az irodabérleti adatokból következtetni lehet a vállalatok várható éves aktivitására is. Ebben a tekintetben meglehetősen jók az adatok, ugyanis a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (angol rövidítésben BRF) a tavalyi utolsó negyedévre vonatkozó adatsorából az derül ki, hogy a piacon nemigen érződik a válság. Tavaly az utolsó negyedévben 0,3 százalékponttal, 11,3 százalékra nőtt az előző negyedévhez képest a fővárosi irodapiacon az üresedési ráta, míg éves összevetésben 2,1 százalékkal nőtt ez a szám. Összehasonlításképpen: a 2008-as pénzügyi válság után ez a mutató bőven húsz százalék fölött is állt, azóta a fejlesztők nagyon tudatosan és megfontoltan építenek kiadható irodafelületeket, ennek következtében a beruházások építési szakaszában már 70-100 százalékban elkelnek ezek a területek.
Tavaly egész évben több mint 4,2 millió négyzetméter irodaterület volt Budapesten, ebből 3,47 millió négyzetméter spekulatív, vagyis kiadásra alkalmas felület, míg a maradék saját tulajdonban levő székház.
A BRF adataiból jól látszik a kettős hatás, de közel sem annyira erőteljes a negatív hatás, mint azt az elemzők korábban éreztették.
A kettősség egész évben megmarad, de a várakozásokkal ellentétben az irodapiac nem térdel le, a home office alkalmazása közel sem gyakorol akkora hatást a vállalati irodabérlésekre, mint arra számítani lehetett. Az is jól látszik, hogy folyamatos a közepes és nagyvállalatok „megérkezése” Budapestre, amelyek jellemzően 5-10 ezer négyzetméternyi irodafelületet szeretnének. Érdemes korrelációt vonni a Budapest környéki (agglomerációs) ipariingatlan-piaccal, amelynek jelentős része logisztikai bázis. Az agglomerációban 3,1 millió négyzetméternyi ilyen felület van, és ebből csak 120 ezer négyzetméter áll üresen. Vagyis nagyon erős a kereslet. Azok a cégek, amelyek aktívak az ipariingatlan-bérlés területén, aktívak maradnak a budapesti ingatlanpiacon is. A két ingatlanpiaci ágazat nagyban függ attól is, hogy sok uniós vállalkozás úgymond hazatér az orosz piacokról. Ez a trend jelentős igény támaszt a magyar, egészen pontosan a budapesti ingatlanpiacon is.
Egyes szakértők szerint ma olyan sok közepes és nagyvállalat érkezik üzleti céllal Magyarországra, hogy a budapesti irodapiac kissé alultervezett, az ipari ingatlanok piacáról nem is beszélve. Ennek hatására aligha várható, hogy az átlagos 14 euró/négyzetméter irodabérleti díj 2023-ban csökkenjen.
Ugyanakkor a fejlesztőknek és a fenntartóknak foglalkozniuk kell a negatív hatásokkal is, miszerint a vállalatok lassan, de biztosan beépítik a munkaszervezési rendszerükbe a home office-t, amely közép- és hosszú távon mindenképpen más vállalati irodakapacitásokat generál majd. A piacon most is nagyon sok olyan informatikai és egyéb más adminisztrációs szolgáltatással foglalkozó cég működik, amelyek alkalmazottainak 25-30 százaléka nem jár be az irodába dolgozni, a cég mégis fenntartja a teljes munkaerő-állományra kalkulált irodakapacitást. A vállalati bevételek alakulása nem befolyásolja az irodabérleti büdzsét, és csak akkor van szükség a kapacitások szűkítésére, ha a vállalat konszolidálódik.
Az igények ugyanakkor változtak, fontosabbá vált az irodák gyors átrendezhetősége, a nagyobb közösségi terek kialakítása, illetve a munkavégzés alatt beiktatható rekreációs eszközök telepítése. Ez egészen más szemléletet igényel az irodafejlesztőktől és -fenntartóktól, ugyanakkor az irodafelületek méretét ez nemigen befolyásolja.
Borítókép: A Wing egyik zászlóshajó-ingatlanfejlesztési projektje, a vegyes funkciós Liberty 1200 négyzetméternyi irodaterületére írt alá hosszú távú bérleti szerződést tavaly decemberben a Geodis cég (Fotó: Wing)
