Lakástámogatás jelzáloglevéllel

A kormány új lakáspolitikai koncepcióját segíti a Gazdasági Minisztériumban (GM) megalakult lakáspolitikai tanácsadó testület, amelynek vezetője Gulácsi Gábor, a GM közigazgatási államtitkára, a testület első ülése után a lakásfinanszírozási rendszer átalakításával kapcsolatban elmondta: a lakáscélú hitelek finanszírozását szolgáló jelzáloglevelekhez 2000-től három százalékpontos támogatást biztosít majd az állam. Az előzetes várakozások szerint jövőre 9-10 százalékos kamatszinten lehet majd értékesíteni ezeket a jelzálogleveleket, és a négy százalékban maximált banki marge-zsal számolva az ügyfelek 13-14 százalékos kamattal juthatnának lakáshitelekhez. Ezt a kamatszintet csökkentené a jelzett három százalékpontos állami támogatás, tehát mintegy 10-11 százalékos végső kamatszinttel lehet kalkulálni. A jelzáloglevél mint forrásteremtő eszköz nagyon kedvező lehetőség a lakásvásárlás, -építés, -bővítés és -korsze-rűsítés támogatására – jelezte lapunknak Csomós József, a Földhitel- és Jelzálogbank Rt. vezérigazgató-helyettese. – A hosszú futamidejű jelzáloglevél olyan forrásteremtő eszköz, amely a kereskedelmi bankok kamatszintjénél már most is kedvezőbb hitelezést tesz lehetővé. A jelzálogbank hosszú futamidejű hitelének öt évig változatlan kamata jelenleg 16,5 százalék, szemben a kereskedelmi bankok kamataival, amelyek évente 22–27 százalékra rúgnak. A jelzáloglevél költségvetési támogatása több okból is kedvező hatást fejt ki. Többek között azért, mert átlátható és ellenőrizhető a támogatás felhasználása, hiszen a bank profilja miatt nem keveredik másmilyen kockázatú tevékenységgel. Ugyanakkor jelentős versenyt generál a hitelpiacon, amelynek révén akár 4-5 százalékkal is csökkenthető az átlagos kamatszint. A 3 százalékos állami támogatás életbelépésével jövőre várhatóan 13 százalék körüli átlagos kamatszinttel lehet számolni a lakáscélú hitelezésnél. További kamatcsökkentő támogatás jár a fiatal házasok (35 év alattiak) első otthonteremtését szolgáló új lakás vásárlásához, építéséhez nyújtott hitelekhez. Ennek eredményeként az ehhez járó támogatások belépésével a hitel összege 6-7 százalék lesz. Gergely Károly, a Lakáskassza vezérigazgatója lapunk kérdésére viszont aggályát fejezte ki a támogatott jelzáloglevelek kamata és a hitelkamatláb közötti minimális különbség hatásáról. – A tervezett kamattámogatás a lakás-takarékpénztárakhoz hasonlóan forrásoldali, tehát ösztönzi a befektetők lakáscélú megtakarításait. Mivel a támogatott jelzáloglevél kamata és a hitelkamatláb között csak másfél százalék marge engedélyezett, ez azzal járhat, hogy a kölcsön összegének minimuma néhány millió forint körül alakul, hogy a bankok fedezni tudják abból a felmerülő költségeiket. Ez az alacsonyabb jövedelműeket kiszoríthatja a kölcsönigénylők közül. A jelzáloglevél biztonságát a mögötte lévő nagyon erős ingatlanfedezet jelenti, amely megint előnyt jelenthet a már vagyonnal rendelkezők javára, illetve a kamatlábon felül pótlólagos díjakat, például fedezetellenőrzést indukál majd. – Az ötéves állampapírok hozama jelenleg 12,4 százalék körül van. Ezt a jelzáloglevél kamata – a nagyobb kockázat miatt – legalább egy százalékponttal meg fogja haladni, így a kibocsátáskor 13,4 százalék körüli hozamot kell ígérnie – véli Gergely Károly a jelzáloglevelek kamatainak várható alakulásáról. Ebből levonva a háromszázalékos tervezett állami támogatást, 10,4 százalékot kellene a jelzálog-hitelintézetnek kigazdálkodnia, így a másfél százalék marge-ot is figyelembe véve ma ötéves fix futamidővel évi 12 százalék kamaton nyújthatna hiteleket. Ám nagyon aggályosnak látszik az a kitétel, amely szerint az állam csak a tulajdonában lévő jelzálog-hitelintézet által kibocsátott jelzáloglevelek kamatainak mérséklésére nyújtana támogatást. Így a kereskedelmi bankok kimaradnak ebből a lehetőségből, vagy a jelzálogbankon keresztül juthatnak e támogatási formához. – Az eddig nyilvánosságra jutott kormányzati elképzelések alapján a lakásfinanszírozási rendszer működésének egyik meghatározó eleme, illetve a kamatmértékek hatékony csökkentésének eszköze lehet a jelzáloglevelek kamattámogatása. A szándék alapvetően pozitívnak értékelhető, azonban több olyan kérdést is felvet, amely a piackonformitást kérdőjelezi meg – mondta érdeklődésünkre Osz-lányi Zsolt, az OTP Bank Rt. Lakossági Igazgatóság ügyvezető igazgatója. – A tervezet szerint az állam csak a tulajdonában lévő jelzálogintézet útján kibocsátott jelzáloglevelekhez nyújtaná ezt a támogatást. Ezzel az intézkedéssel egy olyan piaci szereplő kerülne kivételezett helyzetbe, amely jelenleg is csak jelentős állami támogatással képes megfelelni a piac követelményeinek. Kérdéses továbbá, hogy a kereskedelmi bankok milyen módon juthatnának az egyik versenytárstól a mesterségesen „olcsóvá tett” forráshoz. Az ily módon csökkentett kamatozású hitelt vélhetően megdrágítják majd azok a költségek, amelyek a szétosztásból adódó többletráfordításokból jelentkeznek. Véleményem szerint a jelzálogjog érvényesíthetőségének jogszabályi hátterét kéne megerősíteni és a kamatok mérséklését pedig a valós piaci keresletre bízni. Ezt gyorsíthatná egy egységes, minden lakásfinanszírozó hitelintézet által közvetlenül lehívható – nem jelzáloglevél kibocsátáshoz kapcsolódó – állami forrástámogatás.