Jogászunk válaszol

A házastársi vagyonközösséget megszüntetô szerzôdésben lehetôség van arra, hogy a közös lakás sorsát is rendezzék az életközösség megszakadása esetére. Az utolsó közös lakás használatának végleges rendezése nagyon komoly problémák forrása. A gyermekelhelyezés, a szülôi felügyeleti jog kérdése, a gyermektartás valamint a közös vagyon megosztása után a lakáshasználati jog rendezése a következô kényes kérdés.

Dr. Kiss Pál
2002. 09. 06. 6:00
VéleményhírlevélJobban mondva - heti véleményhírlevél - ahol a hét kiemelt témáihoz fűzött személyes gondolatok összeérnek, részletek itt.

A törvény a következôként fogalmaz: a házasulók a házasságkötés elôtt, valamint a házastársak a házasság felbontása esetére rendezhetik a közös lakás további használatát, így megállapodhatnak abban is, hogy az egyik házastárs a lakást elhelyezési és térítési igény nélkül elhagyja.
Mint a vagyonközösséget megszüntetô szerzôdés esetében, a bíróságnak itt is joga van arra, hogy a lakáshasználat tekintetében kötött megállapodást megváltoztassa kizárólag a kiskorú gyermek érdekében.
Kérdéses lehet, hogy mit kell házastársi közös lakásnak tekinteni, és mi a helyzet, ha azt a lakást, amelyre a szerzôdést kötötték, a felek elcserélték, átalakították.
Házastársi közös lakásnak azt tekintjük, amelyben a házastársak – jogcímtôl függetlenül – együtt laknak (közös bérlet, önálló bérlet, közös tulajdon, különvagyon, haszonbérlet, egyikük vagy másikuk haszonélvezeti joga, szívességi lakáshasználat). A szerzôdéssel való rendezésnek nem feltétele, hogy a házastársak lakáshasználata önálló jogcímű legyen.
Ami pedig annak a lakásnak az elcserélését, illetôleg jelentôs átalakítását illeti, amelyre a felek a szerzôdést megkötötték, a többségi jogalkalmazói nézet inkább amellett foglal állást, hogy csere, jelentôs átalakítás esetén a szerzôdés már nem irányadó, mert már másik lakásról van szó, mint amelyikre azt megkötötték. Ez egyébként más nézôpontból vizsgálva nem lehet a szerzôdés akadálya, hiszen csere vagy átalakítás esetén az értékkülönbözetet a vagyonközösség megszüntetésénél rendezni lehet, vagy esetleg beszámítani a tulajdoni részilletôség módosításával.
A bíróság csak abban az esetben dönt a lakáshasználati rendezése felôl, ha ezt valamelyik fél határozottan kéri.
A kiskorú érdekének érvényesítését jelentô döntés, hogy az ô elhelyezését az utolsó közös lakhelyen kell biztosítani. Ez alól csak egyetlenegy esetben ismer a törvény kivételt, mégpedig ha a kiskorúnak más állandó lakása van. Gyakorlatilag ez azt kívánja megelôzni, hogy a kiskorú ne kerüljön ki az utcára, de az se kerüljön méltánytalan helyzetbe, akinek a kizárólagos tulajdonát képezi a volt utolsó közös lakhely.
Ha a közös lakás valamelyik házastárs különvagyona vagy önálló bérlete, a lakáshasználati jog ezt a házastársat illeti meg. A bíróság a másik házasfelet kivételesen és csak abban az esetben jogosíthatja fel a lakás megosztott vagy kizárólagos használatára, ha a lakáshasználatra jogosult gyermek nála van elhelyezve. Szolgálati lakás esetében azonban a bérlôt nem lehet kötelezni a lakás elhagyására.
A házastársi közös lakás használatának rendezésekor önálló bérletnek kell tekinteni azt a lakást is, amelyre a házastárs a házasság megkötése elôtt egyedül szerzett bérleti jogot. Ilyen helyzet általában akkor fordul elô, amikor a kiskorú gyermeket az édesanyánál helyezik el, az utolsó közös lakhelyül szolgáló lakás viszont az édesapa kizárólagos tulajdonát képezi. Tekintettel arra, hogy a kiskorú nem maradhat az édesanyja nélkül, viszont joga van az utolsó közös lakhelyen történô elhelyezésre, így az édesanyával együtt jogosult lesz az édesapa lakásának használatára. Ez nyilván méltánytalan az apa számára. Azonban ha az édesanyának idôközben már élettársa is akadt, aki önálló lakással rendelkezik, akkor a gyermek érdekeire nem lehet hivatkozni azzal, hogy ôt a volt közös lakásban kell elhelyezni.
A bíróság a házastársak közös tulajdonában vagy közös bérletében levô lakásának használatát megosztja, ha azt a lakás alapterülete, alaprajzi beosztása és helyiségeinek száma lehetôvé teszi. Nem osztható meg a lakás, ha a házastárs korábbi magatartására figyelemmel a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével jár.
A megosztás vagy kizárólagos használat tehát sok mindentôl függ. Világos, hogy egy kétszáz négyzetméteres lakás megosztása majdnem biztosan nem okoz problémát. Úgyszintén nem gond a kétszintes ingatlanok megosztott használata sem. A kisebb vagy rossz beosztású lakások már nagyon komoly problémát hoznak mindkét fél számára.
Legtöbbször kizárólagos használatot állapít meg a bíróság annak, akinél a gyermeket elhelyezte. Ez esetben a kizárólagos, de a lakást elhagyni köteles tulajdonos volt házastársat lakáshasználati díj illeti meg. Ez pedig a lakásban a kiskorúval együtt maradó házastársa ró anyagi terhet.
Különös probléma merül föl akkor, ha a közös lakás közös tulajdonban van ugyan, de haszonélvezeti jog terheli. Ez esetben ugyanis a lakást gyakorlatilag szívességbôl használó házastársak nem jogosultak annak további használatáról rendelkezni. Ez csak abban az esetben lehetséges, ha a lakás használata a haszonélvezôvel kötött valamilyen ellenszolgáltatást biztosító szerzôdésen nyugszik. Ez esetben a tulajdonosok szabadon rendelkezhetnek a késôbbiekre nézve.
A lakáshasználat békés és hosszú távú rendezésnek sikere nagymértékben függ a felek anyagi helyzetétôl. Amennyiben az nem engedi meg a fizikai szétválást, tehát amikor gyakorlatilag megmarad a közös háztartás, akkor még utolsó megoldási lehetôségként fölmerülhet a család és a rokonság segítsége. Mindenesetre nagyon komoly problémákat lehet megelôzni akkor, ha a szerzôdô felek még a viharos érzelmeik kitörése elôtt, idejében végiggondolván a lehetôségeiket, megállapodást kötnek.

Ne maradjon le a Magyar Nemzet legjobb írásairól, olvassa őket minden nap!

Google News
A legfrissebb hírekért kövess minket az Magyar Nemzet Google News oldalán is!

Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.