A magas infláció okozta reálbércsökkenés és az alacsony fogyasztói bizalom miatt továbbra is mérsékelt kereslet jellemzi a hazai lakáspiacot – állapította meg az MNB legfrissebb jelentése. Ez az idei III. negyedévben 11 százalékos forgalmi visszaesést jelentett a múlt év hasonló időszakához képest, ami az előző negyedévhez viszonyítva ugyanakkor tízszázalékos élénkülést jelent. A bankok ugyancsak az érdeklődés növekedését tapasztalták július és szeptember között, ám az új lakáshitelszerződések volumene még így is 41 százalékkal maradt el az előző év megfelelő időszakának eredményei mögött.
Fotó: Világgazdaság/Kallus György
Szeptemberben már a legtöbb településtípus esetében elérte a forgalom nagyságrendje a 2022 őszén tapasztaltat. Egyedül a falusi csokkal érintett települések esetében látszott érdemi – az előző évihez képest 23 százalékos – visszaesés. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ebben nagy szerepe lehet annak is, hogy a jövőre ígért új, emelt összegű támogatások hírére sokan egyelőre elhalaszthatták a vásárlásukat. Ami várhatóan azzal is jár, hogy amint az év elején valóban elérhetővé válnak ezek a támogatások, dinamikusabb árnövekedés is elindulhat a csokos településeken.
A piac összképét tekintve egyelőre inkább a kínálati árak csökkenése, illetve a bővebb alkulehetőségek a jellemzőek. 2023 második negyedében az átlagár alacsonyabb volt (–0,8 százalék) mint egy esztendővel korábban, amire kilenc éve nem volt példa. Ám emögött jelentős eltérések is mutatkoznak, ha az egyes településtípusok részpiacait vizsgáljuk. Míg a városokban és Budapesten egyaránt nőttek az árak (4,9 és vidéken 1,1 százalék), addig a községekben jelentős, 8,1 százalékos volt az átlagos leértékelődés.
A magas infláció miatt a reálárváltozás csúnyább képet mutat. Eszerint a II. negyedévben az egy évvel korábbihoz képest átlagosan 18,5 százalékos volt az értékvesztés. A III. negyedéves adatok alapján ennél már valamivel kedvezőbbet, 12 százalékot becsül az MNB, míg a IV. negyedévre 2,6 százalékos reálárcsökkenést vár.
Az MNB a piacon aktuálisan kialakult lakásárakat rendszeresen összeveti a gazdaság fundamentumai alapján becsült, és azokhoz viszonyítva reálisnak tartott árszinttel. Amikor az otthonok eszerint alulértékeltnek látszanak, akkor – az egyéb lehetőségekhez képest – jó üzlet lehet lakásba fektetni, míg ha túlértékeltek, akkor fordított a helyzet.
2011-től kilenc éven át, lényegében a Covid-járvány hazai megjelenéséig alulértékeltség jellemezte a lakáspiacot. Számottevő túlértékeltség a járvány második évére alakult ki: 2021 végére elérte a 14 százalékot is, fél évvel később pedig már 24,6 százalékkal tetőzött. Az árak tavalyi megtorpanása, illetve a bérinfláció megfékezte a további növekedést, sőt az év végére csökkent a túlértékeltség is. Ám a 2022. IV. negyedévi 11,9 százalék még mindig magasnak mondható: a két évtizede vezetett statisztika – a Covid előtt – még sosem mutatott ekkora értéket, a korábbi csúcsot 9,2 százalékkal regisztrálták 2010. III. negyedévében. 2023 első felében aztán meg is állt a túlértékeltség enyhülése: április–júniusban 13,2 százalékon állt ez a mutató.
A túlértékeltség mérséklődése azt is jelenti, hogy a további nominális árcsökkenés rizikója is kisebb, ami a kedvezőbb inflációval a befektetési hajlandóságra is hatással lehet. 2023 első kilenc hónapjában a befektetési céllal vásárlók aránya vidéken egyértelműen csökkent (33-ról 23 százalékra), míg a fővárosban a júniusi mélypont után már újra növekedést mutatott. Az MNB jelentése azt is felidézi, hogy a bérleti díjak a lakásárak stagnálása ellenére is – 13 százalékos évi ütemben – lassulva, de tovább emelkedtek. Így az elmúlt hét év tendenciáját megtörve, 2022. második felétől újra emelkedett a lakáskiadással elérhető hozam. Az OTP Ingatlanpont elemzője mindezek alapján úgy számol, hogy ha tekintetbe vesszük a konkurens állampapírhozamok és a kamatok várható további csökkenését, akkor középtávon újra vonzó befektetési célpont lehet a lakásvásárlás.
Borítókép: illusztráció (Fotó: Kurucz Árpád)
