Emelkedő ingatlanárak: őrült száguldásnak érezzük, de csupán felzárkózás zajlik az uniós mezőnyhöz

Korábban elképzelhetetlen dráguláson mentek keresztül, egyenesen megháromszorozódtak az elmúlt években a hazai ingatlanárak, de hasonló tendenciával szembesültek a közép-európai országok ingatlantulajdonosai is. A szakértőtől arra vártunk választ: mi áll az emelkedő ingatlanárak hátterében és hogyan néz ki ez a folyamat a teljes uniós mezőnyben?

A XIII. kerületben bőséges a kínálat, itt található a legtöbb újépítésű lakás is Forrás: Pannon RTV / Juhász Géza

Habár a budapesti lakásárak érezhetően emelkedtek az elmúlt időszakban a régiós fővárosok között, ennek ellenére nem számítanak drágának – derült ki az Ingatlan.com elemzéséből, amelyből az is létszik: a budapesti alig több mint egymillió forintos középértéket mindössze a bukaresti 850 ezer forintos átlag múlja alul, az utóbbival a román főváros a legolcsóbb. Meddig bővülhetnek még az emelkedő ingatlanárak a régióban és mit mutat a kép a tágabb, uniós mezőnyben?

Szerbiában is folyamatosan emelkedő ingatlanárak jellemzik a piacot / Pannon RTV / Juhász Géza

Az erőteljesen emelkedő ingatlanárak csak a régiót jellemzik

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ha megnézzük, hogy 2015-höz képest hol mennyire nőttek meg az ingatlanárak, akkor azt látjuk, hogy az Európai Unióban másfélszeresére emelkedtek, ami jelenleg a korábbi 149 százalékán áll. Az eurózónában ennél picit nagyobb a drágulás, ott 42 százalékkal mentek feljebb az árak, míg a magyar lakásárak megháromszorozódtak.

Csehországban több mint duplájára emelkedtek, Bulgáriában és Lengyelországban is hasonlóan megduplázódtak a négyzetméterárak, míg Szlovákiában hetvenszázalékos növekedés történt – foglalta össze a szakértő. Utóbbi szerinte azért is különösen érdekes, mert Szlovákia jó ideje az eurózóna tagja, ingatlanáraik ennek ellenére csaknem kétszeresére nőttek.

Úgy látja, egyfajta felzárkózás volt megfigyelhető a lakásárak tekintetében az európai átlagárakhoz az elmúlt évtizedben, ami azóta is tart. A legfrissebb, 2024. IV. negyedéves európai adatokból az látszik, hogy az uniós átlagos lakásárak 5 százalékos, míg az euróövezeti 4 százalékos drágulást produkáltak, a régiós országok pedig ennek a dupláját hozták:

• Csehország 8,5 százalék
• Lengyelország 10,5
• Magyarország 13 
• Szlovákia pedig euroövezetes országként 8 százalékot tesz ki.

A fejlettebb országoknál is akadnak néha furcsa adatoka számok

Németországban, amely Európa egyik meghatározó gazdasági nagyhatalma, 2023–24 között éppen az általános drágulással ellentétes tendenciát lehetett megfigyelni: folyamatosan csökkentek a lakásárak. Nem meghatározó mértékben, de éves összevetésben végül több mint 10 százalékkal mentek lejjebb az ingatlanárak. 

Balogh László szerint ennek a hátterében főként a bizonytalan gazdasági helyzet, az emiatt csökkenő kereslet áll, de erősen hatott rá a németországi zöldátállás. Az olajkályha, gázfűtés, a gázalapú cirkófűtés korszerűsítése, lecserélése ugyanis némi állami támogatás mellett elképesztő terheket rótt az ingatlantulajdonosokra is, hiszen a lakosság nem áll készen erre sem infrastrukturálisan, sem pénzügyileg. Miközben 2045-től teljesen betiltják a fosszilis fűtés alkalmazását.

A gazdasági erőterek alakítják az árakat

Az Ingatlan.com vizsgálta a fizetések és a lakásárváltozások összefüggését, amiből kiderült, hogy a hazai emelkedő bérek húzzák az ingatlanárakat. Praktikusan ez úgy néz ki, hogy ha többeknek például csupán tízezer forinttal emelkedik a fizetése, az már érezhető növekedést okoz a lakásárakban. Hiszen ha valakinek nő a jövedelemszintje és hitelt vesz fel – ami a mai nagyvárosi árak mellett elengedhetetlen lépésnek tűnik –, akkor több hitelt vesz fel és drágább lakást tud vásárolni – magyarázza meg a jelenséget Balogh László.

Mint mondja, ebből következően európai viszonylatban is az látható, hogy a közép-európai régiós bérek nagyobb ütemben növekszenek, mint az unió egészében, amely pedig a lakásárak emelkedésére is jelentős hatással van. A szakértő szerint a jelenlegi trend az árak lassulását mutatja. Úgy véli, a régiós ingatlanárak, ha egyre inkább meg is közelítik azt, valószínűleg soha nem fognak teljesen kiegyenlítődni az unióssal, hiszen a gazdasági erőterek meghatározóak ezen a területen is. Az árak akkor is közelítenek, ha a gazdaság tempósan zárkózik fel az európai átlaghoz, ami jellemző volt a közép-európai régióra az elmúlt években. Részben ennek köszönhető az is, hogy az eurózónához képest a környékbeli országok lakásai tempósabban drágultak – véli.

Megtorpanhat az áremelkedés az ingatlanpiacon, ekkortól számíthatunk rá Tíz év alatt évente mintegy 15 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak, az utóbbi évben tovább gyorsult a növekedés. Szakértők a mostaninál kisebb ütemű áremelkedést valószínűsítenek az elkövetkező hónapokban.