Kiderült, melyek az ország legolcsóbb és legdrágább városai a lakóingatlanok piacán

Az, hogy melyik a legdrágább város a magyar ingatlanpiacon, folyamatosan változik, de a jelentősebb átrendeződések inkább hosszabb idő alatt, fokozatosan mennek végbe. Egy-egy nagyobb gazdasági beruházás vagy infrastrukturális fejlesztés élénkíti a keresletet a lakóingatlanok iránt, ami az árakban is megjelenik. Ezzel szemben azokban a térségekben, ahol gyengébb a munkaerőpiac és kedvezőtlenebbek a demográfiai trendek, a lakásárak egyre inkább elmaradnak az országos átlagtól. Az idei első negyedéves tapasztalatok már összegezhetők a tavalyi év értékelésének tükrében.

Fotó: Arpad Kurucz

A lakóingatlanok kínálati árainak alakulása alapján határozható meg, hogyan változott az idei év első negyedévében a magyar városok ingatlanpiacának ársorrendje – áll a zenga.hu közleményében. „Egy jelentős közlekedési csomópont fejlesztése vagy egy átfogó városrehabilitációs program érdemben javíthatja egy-egy környék megítélését, és ezzel együtt emelheti az ingatlanárakat is. Ezek a folyamatok azonban jellemzően évek alatt futnak ki, így rövid távon inkább kisebb elmozdulások látszanak” – mondta Futó Péter, a zenga.hu ingatlanhirdetési portál elemzési vezetője az árváltozásokat mozgató szempontokról.

Az ingatlanhirdetési adatokból megállapítható, melyek az ország legdrágább és legolcsóbb városai a lakóingatlanok szempontjából (illusztráció)
(Fotó:  Kurucz Árpád)

Visszatekintés: mekkora árváltozásokat hozott az elmúlt egy év a lakóingatlanoknál?

2025 első negyedéve óta például Szeged és Pécs pozíciója erősödött, Szolnokon pedig egy hirtelen lezajlott áremelkedés volt megfigyelhető. Ez utóbbi inkább a korábbi évek visszafogottabb drágulását követő korrekcióként értelmezhető, és nem eredményezett előrelépést a vármegyeszékhelyek rangsorában.

Az áremelkedés üteme közben országosan és Budapesten is mérséklődött.

A fővárosban az éves drágulás a tavalyi utolsó negyedévi 23 százalékról 17 százalékra lassult az idei első negyedévre, míg országos szinten 21 százalékról 18 százalékra csökkent a dinamika. A legnagyobb éves növekedést a városok közül Szolnok produkálta, de hasonló – korrekciós jellegű – ugrás volt megfigyelhető Szekszárdon is

 – tette hozzá Futó Péter.

Bár Budapesten látványosan lassul az árnövekedési dinamika, néhány fővárosi kerület éves árnövekedési üteme még mindig az élmezőnyben van. A XV. kerület például 27 százalékos éves drágulással a harmadik helyre került. A legkisebb növekedés Zalaegerszegen mérhető, ahol egy év alatt mindössze 5 százalékkal emelkedtek az árak, míg a XII. kerületben 9 százalékos volt a drágulás. Vármegyei szinten Csongrád és Tolna vezet 20-20 százalékos növekedéssel, míg Zala és Somogy a sereghajtók 6-6 százalékos emelkedéssel.

Így alakultak a négyzetméterárak az idei első negyedévben

A hirdetési adatok alapján az árakat tekintve Budapest továbbra is kiemelkedik, a fővárosban az átlagos hirdetési négyzetméterár 1,526 millió forint 2026 első negyedévének adatai szerint. Ezt Somogy és Veszprém vármegye követi 1,077 millió, illetve 1,056 millió forintos átlaggal, míg a lista végén Nógrád áll 329 ezer forinttal.

 

A fővároson belül az V. és a XII. kerület vezeti a rangsort 2,244 és 2,231 millió forintos átlagos négyzetméterárral, amelyeket az I. kerület követ 2,100 millióval. 

A legolcsóbb budapesti kerület a XXIII., ahol 989 ezer forint az átlag, ami már közel van a legdrágább vármegyeszékhelyek árszintjéhez, amelyek közül Debrecen áll az élen 1,054 millió forinttal, majd Szeged következik 987 ezer forintos átlaggal.

A legdrágább vármegyeszékhelyek között még 

• Győr (961 ezer Ft/m2), 
• Veszprém (951 ezer Ft/m2), és
• Székesfehérvár (943 ezer Ft/m2) szerepel.

A másik oldalon Salgótarján kínálja a legalacsonyabb árakat, ahol átlagosan 315 ezer forintba kerül egy négyzetméter. Ezt Békéscsaba (494 ezer Ft/m2), Kaposvár (562 ezer Ft/m2) és Miskolc (604 ezer Ft/m2) követi.

Jól mutatja a területi különbségeket Somogy vármegye, amely a Balaton-parti települések magas árszintje miatt a legdrágább vármegyének számít, a székhelye, Kaposvár, azonban a harmadik legolcsóbb a vármegyeszékhelyek között.

 

Erősödő kereslet

2025 utolsó negyedévéhez képest a kereslet erősödése látható. „Az idei első három hónapban 22 százalékkal volt több ingatlanérdeklődés (eladónak történő üzenetküldés vagy telefonszám-felfedés), mint a tavalyi utolsó negyedévben, az egy évvel ezelőttitől viszont 7 százalékkal elmaradnak a számok” – mondta Futó Péter. 

A portál adatai szerint a korábbi kiegyensúlyozott kereslet helyett ma már kétszer annyian keresnek családi házat, mint lakást. A trendről a Zenga Lakáspiaci Konferencián beszéltek, ahol a szakértők az Otthon start program hatásait és az új építésű ingatlanokban rejlő lehetőségeket is kiemelték, miközben a tavalyi évet egy hullámvasúthoz hasonlították a piaci átrendeződés miatt – számoltunk be a napokban arról a Magyar Nemzet oldalán.