Már nem a lakásárak, hanem a hitelek száguldanak

Az Otthon start bejelentése óta eltelt egy évben 12 százalékkal drágultak a lakások Magyarországon, Budapesten azonban ennél mérsékeltebb, 8 százalékos volt az áremelkedés. Ez az elmúlt évtized nagy lakástámogatási programjai közül a legkisebb drágulás, miközben a támogatott hitelpiac soha nem látott tempóban bővül. A háttérben nem az áll, hogy az Otthon start kevés pénzt mozgatna meg: éppen ellenkezőleg, a 3 százalékos kamat olyan erős keresletet teremtett, hogy júniusban már 282 milliárd forintnyi új lakáshitelről szerződtek a bankok. A lakáspiac azonban közben egyre inkább a korrekció jeleit mutatja.

Illusztráció Forrás: Shutterstock

A lakáspiacnak ugyanis van egy természetes korlátja: a háztartások jövedelme és a banki hitelfelvétel szabályai. Hiába válik olcsóbbá a finanszírozás, a vevők jövedelme nem nő egyik napról a másikra, a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató pedig behatárolja, mekkora hitelt vállalhatnak.

Miközben a lakások drágulása megállt, a hitelezés elszabadult

A lakáspiac és a lakáshitelpiac 2026-ra látványosan elvált egymástól. Miközben az ingatlanárak már stagnálnak vagy egyes térségekben csökkennek, a bankok által folyósított lakáshitelek összege történelmi magasságba emelkedett.

Idén júniusban 282 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződést kötöttek a bankok. Ez új rekord, alig haladva meg a márciusi, 281 milliárd forintos csúcsot. Egy évvel korábban, 2025 júliusában még csak mintegy 142 milliárd forintnyi új lakáshitelről született szerződés.

A szerződések száma is jelentősen nőtt. Júniusban 10 164 lakáshitel-szerződés jött létre, amire legutóbb 2022 májusában volt példa, akkor 10 833 szerződést kötöttek.

Mindez azonban nem feltétlenül azt jelenti, hogy kétszer annyian vásárolnak lakást hitelből. A rekordhitel-kihelyezés mögött ugyanis elsősorban az áll, hogy egy-egy vásárlás mögött sokkal nagyobb hitelösszeg áll.

Az átlagos hitelösszeg egy év alatt 38 százalékkal ugrott meg, miközben az Otthon starttal vásárlók az ingatlan vételárának jóval nagyobb részét finanszírozzák hitelből, mint a piaci hitelt felvevők.

Az Otthon start igénylői átlagosan a vételár 71,1 százalékát fedezték hitelből. A piaci lakáshiteleknél ugyanez az arány 54,4 százalék, a CSOK Plusznál pedig 58,1 százalék volt.

A 3 százalékos kamat mindent megváltoztatott

Az Otthon start iránti rendkívüli érdeklődés elsősorban a kamatkülönbséggel magyarázható. A támogatott hitel kamata a teljes futamidő alatt legfeljebb 3 százalék lehet, miközben a piaci lakáshitelek kamata 2026 augusztusában jellemzően 6 százalék körül vagy afölött indult.

A különbség hosszú futamidő mellett már néhány tized százalékpontos eltérésnél is jelentős, a 3 és 6 százalék közötti különbség pedig több millió forintos előnyt jelenthet.

Nem véletlen, hogy a bankok egymással is versenyeznek az Otthon start ügyfeleiért. Bár a jogszabály legfeljebb 3 százalékos kamatot enged, több pénzintézet ennél alacsonyabb kamattal is kínálja a konstrukciót.

• Az MBH Bank bizonyos ügyfélcsoportok számára 2,79, illetve 2,89 százalékos kamatot kínál, 
• a MagNet Bank 2,80 százalékon, 
• az UniCredit 2,89 százalékon, 
• a CIB pedig 2,95 százalékon kínálja a támogatott hitelt.

A különbség első látásra nem tűnik nagynak. Egy 30 millió forintos, 25 éves hitelnél azonban a 3 százalék helyett 2,89 százalékos kamat körülbelül havi 1700 forint megtakarítást jelent, ami a teljes futamidő alatt mintegy félmillió forintra rúghat.

A nagyobb kérdés azonban nem ez, hanem az, hogy meddig marad fenn a 3 százalékos finanszírozás, és hogyan alakul közben az ingatlanok ára.

Már látszanak a korrekció jelei

A legfrissebb lakáspiaci adatok alapján ugyanis egyre kevésbé lehet folyamatos áremelkedésről beszélni. 2026 második negyedévében országosan nagyságrendileg 1 százalékkal mérséklődtek a lakásárak, Budapesten pedig körülbelül fél százalékos visszaesés látszott.

Az országos adat mögött azonban jelentős területi különbségek vannak. Míg a Dél-Alföldön, Pest vármegyében és a Dél-Dunántúlon még emelkedtek az árak, addig a kisebb településeken, illetve az ország északi és keleti részén már komolyabb korrekció indult. A legfeltűnőbb adat Észak-Magyarországé, ahol egyetlen negyedév alatt mintegy 10 százalékos visszaesést mértek.

Ezt az adatot ugyanakkor érdemes óvatosan kezelni. Egy regionális lakásárindexnél a viszonylag alacsony tranzakciószám és az eladott ingatlanok összetételének változása jelentős torzulást okozhat. Ha például egy adott időszakban elsősorban olcsóbb vagy rosszabb állapotú ingatlanokat adnak el, az önmagában is lefelé húzhatja az átlagos árszintet.

Az irány azonban ettől még figyelemre méltó: először azokon a piacokon fordult meg a trend, ahol a lakásárak a helyi jövedelmekhez képest a legmagasabbra emelkedtek.