M4: folyik el a pénz, ahelyett, hogy fialna

Noha a 4-es metrót több mint egy éve átadták, az aluljárókban alig akad bolt. A másik két vonal üzleteiért évente nagyságrendileg egymilliárdot fizetnek a bérlők, a bukta tehát nem kicsi.

Aki használja a 4-es metrót, annak föltűnik, hogy aluljáróiban üresen állnak a kirakatok, az üzlethelyiségekben – néhány kivételtől eltekintve – nyoma sincs az életnek. Tulajdonképpen az számít kuriózumnak, ha valaki pékségbe vagy valamilyen boltba botlik. Mindez nem véletlen: az üzletekért nem törik egymást a kereskedők, de a főváros sem sieti el a bérbeadást.

Az első pályázati felhívást 2014. március 17-én, valamivel a vonal átadása előtt tették közzé április 11-ei határidővel, míg a másodikat 2014. május 30-án írták ki tavaly június 26-ai leütéssel. A hirdetmény első körben a pályáztatást bonyolító Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ honlapján és a Budapest.hu oldalon jelent meg, második körben már az Ingatlan.comon is feltűnt. A felhívásokra összesen 60 érvényes pályázat érkezett: ezekben a bérlők alapterülettől és aluljáróban lévő elhelyezkedéstől függően havi 27–45 ezer forintos bérleti díjat ajánlottak az üzletek négyzetméteréért, de a jellemző a 40 ezer forintos tétel volt. Viszont a bérlőket az üzleteknek csak egy része érdekelte: a meghirdetett 34 helyiség közül 17 eleve senkinek sem kellett. Sőt a többség csak a legforgalmasabb területekre vadászott, közülük került ki négy Baross téri és öt Etele téri helyiség bérlője. Összesen tehát 9 üzletnek lett gazdája a 34-ből.

Azaz csak lett volna, mára ugyanis már több szerződés meg is szűnt. Ennek okáról a fővárostól annyit sikerült megtudnunk, hogy vagy a bérlő életkörülménye változott meg, ami miatt a szerződést közös megegyezéssel bontották fel, vagy pedig a bérlők nem tettek eleget szerződésekben foglalt kötelezettségüknek, amiért az önkormányzat mondta föl a megállapodást. Ez utóbbi indoklás kissé homályos, de a főváros többszöri visszakérdezésünkre sem adott ennél konkrétabb tájékoztatást.

Egyedül annyi biztos, hogy tavaly nyár óta nem történt semmi, több mint egy éve új pályázatot sem írtak ki az üzletekre. Elvileg tervezik, a kiírások hamarosan meg is jelennek, de nem sietnek az üggyel. Ami furcsa, hiszen a fővároshoz tartozó 34 darab, összesen 860 négyzetméternyi üzlethelyiség akár termelhetné is a pénzt, nem csak vihetné. A többi metróvonalat kezelő BKV Zrt.-nek például összességében mintegy 200 bérleménye van, amelyek közül csak nagyjából 20 áll üresen. A társaság tavaly havonta átlagosan mintegy 80-100 millió forintos bevételre tett szert ezek kiadásából, ami éves szinten nagyságrendileg egymilliárdos bevételt jelent.

A BKV az üzleteire vonatkozó pályázatokon nem ad meg fajlagos négyzetméterárat, sem díjelvárásokat. A jelentkezők maguk tesznek ajánlatot, melyek közül – ha más lényeges szempont nincs – általában a legmagasabbat fogadják el. Az éppen aktuális bérleti díjak a piaci trendek alapján változnak, igen nagy szórást mutatnak a metróállomás forgalma, illetve a bérlemény mérete és használhatósága tükrében. A fajlagos havi négyzetméterár a néhány ezertől akár a több tízezer forintig is mozoghat.

Noha a főváros által kezelt M4 vonalán eleve csak a Baross téri, Móricz Zsigmond körtéri, Kálvin téri és az Etele téri aluljáróban van összesen 34 hasznosítható helyiség, tehát az önkormányzatnak a 200-at birtokló BKV-nál jóval kevesebb üzlete van, a közlekedési vállalat eredményeit valamilyen szinten a fővárosra is ki lehet vetíteni: ez alapján a 4-es metró üresen álló üzletei miatt a főváros akár 100–200 milliós tételt is bukhatott az első évben.

A közlekedési vállalat a maga ingatlanhasznosítási bevételeit – így a régi metróvonalak üzletei után beszedett havi 80–100 milliót is – a közszolgáltatásokból származók között tartja nyilván, ezeket pedig indokolt költségeinek finanszírozására fordítja. Ebből minden évben képeznek egy 30 milliós felújítási alapot, amiből a nagyon rossz műszaki állapotban lévő bérleményeket renoválják. Ez az éves keret a BKV tulajdonában lévő üzlethelyiségek számához és általános műszaki állagához viszonyítva igen csekély, azonban arra elegendő, hogy felhasználásával egyes kiemelt épületeket, helyszíneket rendbe tegyenek. Tavaly például ebből újult meg a III. kerületi Szentlélek tér HÉV állomásának épülete.

A fővárosi önkormányzat meglepő okkal magyarázza a bérbeadás késlekedését. Azzal indokoltak, hogy az M4 tényleges utasszáma, illetve ennek alapján a tényleges aluljárói gyalogosforgalom a tervezési becsléstől lényegesen elmarad. Viszont a bérleti díjakat a magasabb tervezett forgalomhoz igazították, ezt pedig a piac nem igazolta vissza, a túlárazott helyiségek szinte senkinek nem kellettek.

Az árazási nehézséget az önkormányzat azzal magyarázza, hogy az M4 vonalának megnyitásakor az összehasonlító becslésen kívül más módszer nem állt rendelkezésre. Emiatt az aluljárókban kialakított üzletek felhívásban szereplő bérleti díjainak meghatározása azon alapult, hogy az üzletek előtti átmenő gyalogosforgalmat korábban mennyire becsülték. Nem tudni, a fővárosnak miért volt szüksége ahhoz egy évre, hogy számba vegye a tényleges aluljárói forgalmat és új bérleti díjakat alakítson ki, mindenesetre ez a kalkuláció csak mostanában készült el. A minden aluljáróra kiterjedő vizsgálatból – kevéssé meglepő módon – kiderült, hogy az üzletek előtt elhaladó forgalomban nagyon erős a szórás: van olyan állomás és terület, ahol óránként 1500 utas teszi tiszteletét, de olyan is, ahol egy nap alatt mindössze 2200 utazó bukkan fel. Nem véletlen tehát, hogy van olyan üzlet, amely nem érdekli a kereskedőket. Ráadásul a többi metróvonal aluljáróinak átlagos forgalmával még az M4 jobb területei sem vetekszenek. Ebből kiindulva a főváros az új bérleti díjakat a korábban meghirdetetthez képest érzékelhetően, a legtöbb esetben lényegesen csökkenteni fogja.

A BKV által kezelt régi metróvonalakon a legtöbb üzletet a Princess látványpékségeket működtető Isar Magyarország Kft. bérli, míg a második legnagyobb partner a Relay üzleteket birtokló Lapker Zrt. Érthető módon számos helyiséggel rendelkezik a Budapesti Közlekedési Központ, és meglepő, de a közlekedési vállalat az OTP Bankot és a Fotoautomatik Kft.-t is a legnagyobb bérlői közt említi. Utóbbiak értelemszerűen nem klasszikus üzlethelyiséget használnak, hanem pénzkiadó és fotóautomatáik miatt kell a közlekedési vállalat kasszájához fáradniuk.

A legnagyobb ügyfeleket megkérdeztük arról, mennyire érdekli őket az M4 vonala, pályáztak-e már üzletekre, illetve mi kellene ahhoz, hogy a helyiségekben fantáziát lássanak. A Lapker kitért a válasz elől, nem kívánt beszámolni erre vonatkozó terveiről. A régebbi metróvonalakon jelenleg 19 aktív ATM-et üzemeltető OTP azt közölte, hogy egyelőre nem folytat tárgyalásokat a BKV-val erről a kérdésről, még pályázatot sem nyújtott be. Annyit árult el a cég, hogy az ATM-kihelyezésről szóló döntéseiket mindig üzleti alapon hozzák meg, ebben pedig értelemszerűen szerepet játszik a várható forgalom.

A Princess új üzletek nyitását nem tervezi, méghozzá azért nem, mert jelenleg a többi metróvonalon lévő pékségeinek felújítására koncentrál. Következő két évük erről fog szólni, az új vonalon történő esetleges üzletnyitáson majd ezt követően fognak gondolkodni, már amennyiben akkor még lesz erre lehetőség. Az ismert pékségek közül megkerestük a Lipótit is, amely a 4-es és a 2-es metró által is érintett Keleti pályaudvari aluljáróban már nyitott üzletet, az új vonal üzlethelyiségeinek következő kiírását pedig várja. A cégnek amúgy az Árpád híd, Dózsa György út és Népliget metrómegállókban is van boltja. Tóth Zoltán ügyvezető ezek forgalmáról úgy nyilatkozott, hogy az eléri a nagy bevásárlóközpontokban található üzletekét, és mintegy 15-20 százalékkal meghaladja a jól lokalizált, föld feletti pékségek forgalmát. Az új vonal hamarosan megjelenő pályázatával kapcsolatban a cégvezető kiemelte: ha a lehetőségek jók lesznek, a bérleti díj pedig egyensúlyban áll a várható forgalommal, akkor létesítenének üzletet, de értelmetlen versenyhelyzetekbe nem kívánnak részt venni. Emiatt a többi metróvonalhoz képest legalább 30 százalékos árcsökkenésre számítanak. Enélkül ugyanis nem lehet nyereségesen üzemeltetni az üzleteket.