Mi történik, ha a bank végrehajtást kezdeményez az ingatlanon? Mi az a becsérték? Milyen szakaszai vannak az árverésnek? Ezekben a kérdésekben segítenek eligazodni a Lakáskultúra.hu jogászai.
Amennyiben banki hitelből vásárlunk vagy újítunk fel lakást, házat, a bank – szinte kivétel nélkül – jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, a hitel visszafizetésének biztosítékaként. A jelzálogjog mértéke leggyakrabban a teljes hitel, plusz annak kamatai és a felmerülő költségekre terjed ki.
Ha a dolgok rosszra fordulnak és a hitel visszafizetésével az adós késlekedik, a bank felmondhatja a hitelszerződést. Emellett teljes követelése érvényesítése érdekében a jelzálogjoggal terhelt ingatlanon végrehajtási eljárást kezdeményezhet.
Az ingatlanra vezetett végrehajtás során a végrehajtó az ingatlant lefoglalja, és a földhivatalban kezdeményezi végrehajtási jog bejegyzését a tartozás összegének és járulékainak (kamat, költségek stb.) erejéig.
Becsérték, kikiáltási ár, szakértői díj
Az ingatlan végrehajtása során meg kell határozni az ingatlan becsértékét. Ez az érték lesz az ingatlan kikiáltási ára.
Amennyiben az adós vitatja a végrehajtó által közölt becsértéket, úgy a bíróságtól kérheti igazságügyi szakértő kirendelését végrehajtási kifogás útján. Ezen végrehajtási kifogás benyújtásával együtt az illetékes bíróság letéti számlájára letétbe kell helyezni a szakértői díjelőleget. Mind a szakértői díjelőleg mértékét, mind pedig a letétbe helyezésre szolgáló bankszámlaszámot a becsérték közlését tartalmazó végrehajtási iratban a végrehajtónak közölnie kell.
Ezt a pénzt mindenképpen be kell fizetni: ha a díj befizetése elmarad, úgy a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogást elutasítják. Az árverést pedig a végrehajtó által közölt becsértéken bonyolítják le. Figyelnünk kell arra is, hogy magának a végrehajtási kifogásnak is van illeték vonzata: 15 ezer forint.
Ha a szakértő kirendelésére irányuló végrehajtási kifogással élne az adós, akkor bíróság igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőt rendel ki. Ez a szakértő állapítja meg az ingatlan forgalmi értékét. Ebben az esetben az erről szóló jogerős bírósági határozatban szereplő érték lesz az ingatlan becsértéke.
Telik az idő, csökken az ár
Az ingatlanárverés az árverési hirdetmény közzétételét követő követő 60. napnak a végrehajtó által meghatározott, 8 és 20 óra közé eső órájáig tart. Maga az árverés három szakaszból áll.
A három szakasz húsz-húsz napig tart. Az első a 20. napig, a második a 40-ig, a harmadik pedig a 60. napig – attól függően, hogy érkezik-e érvényes vételi ajánlat. Ahogyan érvényes ajánlat érkezik – akár az első vagy a második szakaszban –, az árverés nem folytatódik tovább és nem lép a következő szakaszba.
Ezekben a szakaszokban az ingatlanra kikiáltott ár csökken. Az árverés első szakaszában a kikiáltási ár legalább 90%-ának, második szakaszában a kikiáltási ár legalább 80%-ának, harmadik szakaszában a kikiáltási ár legalább 70%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.
Az árverés után
Az ingatlanárverés befejezésének időpontjában az elektronikus árverési rendszer automatikusan lezárja a licitnaplót és közzéteszi abban a lezárás időpontját.
A legmagasabb licitet nyújtó árverési vevőhöz kerül az ingatlan. Ez a vevő a teljes vételárat köteles az árverési jegyzőkönyv aláírásának napjától számított 15 napon belül befizetni vagy átutalni a végrehajtói letéti számlára.
Kivéve, ha az árverést jogorvoslattal támadták meg. Ez esetben a jogorvoslatot elbíráló határozat rendelkezése szerint, annak jogerőre emelkedését követően a vételár megfizetésére vonatkozó végrehajtói felhívás kézbesítésétől számítottan kell kifizetnie az összeget.
A befolyt vételárral a végrehajtó elszámol. Az elszámolás során a végrehajtási költségek elsőbbséget élveznek. Ami összeg ezek után megmarad, azt a végrehajtást kérőnek fizetik ki. Amennyiben több jogosult is bejelentkezett a végrehajtási eljárásba, úgy a törvényben meghatározott kielégítési sorrend szerint kerül sor a kifizetésre.
Sajnos egyáltalán nem biztos, hogy az ingatlan árverésével befolyt összegből valamennyi követelés kielégíthető. Ezért fordulhat elő az, hogy bár a jelzálogjoggal terhelt ingatlant árverés útján értékesítik, a banki hiteltartozás egy része továbbra is fennáll és azt az adósnak más forrásból kell megfizetnie.
Természetesen ha a befolyt vételár több, mint a végrehajtási költség és a végrehajtás során érvényesített valamennyi követelés, úgy az ezek kifizetését követően maradó összeg az adósé lesz. A végrehajtó a hozzá befolyt összegek felhasználásáról és kifizetéséről elszámolást küld.
A teljes cikk elérhető a Lakáskultúra oldalán.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Pixabay)
