Újra napirendre kerülhet a lakásáfa

Az előző válság tanulsága az, hogy az ingatlanpiaci túlhevülésből nagyon komoly problémák alakulhatnak ki. A hasonló válságok elkerülése érdekében az ingatlanpiacot a lehető legmélyebben ismernie kell a jegybanknak — mondta a lapunknak adott interjúban Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) pénzügyi rendszer elemzése igazgatóságának vezetője. A jegybanki igazgató jelezte, az új lakások áfája körül a bizonytalanság ugyan megszűnt, de a hosszú távú, megfelelő szint megtalálása még nem került le a napirendről. Beszélt arról is, hogy a falusi csoknak árfelhajtó hatása is lehet, mert az érintett településeken az ingatlanvásárlásra fordítható ötmillió forint alatti áron zajlott az elmúlt időszak adásvételeinek kétharmada.

Magyarországon is az a cél, hogy az építőipar ne legyen olyan ciklikus, mint korábban Fotó: Bach Máté

– A jegybank egyre nagyobb figyelmet fordít az ingatlanpiacra. Mi indokolja ezt?

– Az ingatlan egyszerre szolgálja a lakhatást, az ipari és kereskedelmi tevékenységet, miközben fontos befektetési termék is. Az ingatlanpiachoz kapcsolódó építőipar ráadásul a gazdaság szinte minden más szektorával erőteljes kapcsolatban van. Az előző válság tanulsága az, hogy az ingatlanpiaci túlhevülésből nagyon komoly problémák alakulhatnak ki. Az itthoni válságnál két termék rejtett magában kockázatot: a jelzálogalapú devizahitelezés és a projekthitelezés, azaz a kereskedelmi ingatlanok fejlesztését elősegítő kölcsönök. Az MNB törvényi feladata a pénzügyi stabilitás fenntartása, márpedig az előzőek fényében egyértelmű, hogy stabilitási szempontból kiemelt szerepe van az ingatlanpiacnak.

– Felfutó időszakban kezdték publikálni lakáspiaci jelentéseiket. Mi látható az elmúlt három-négy év alapján?

– A jelentéssel és az árakat bemutató MNB-s indexcsaláddal is az volt a cél, hogy minél részletesebben rálássunk a piacra. Korábban például csak országos vagy éppen új és használt lakásokra bontott indexeket használtak a piacon, amelyekben Budapest és a legkisebb települések adatai együtt szerepeltek. Ennél azonban lényegesen heterogénebb a lakáspiac. Budapest nagyon el tud térni az ország többi részétől, s azt látjuk, ez a folyamat erősödik. A fővárosban van a legnagyobb lendület, de jelentős növekedést látunk a nagyvárosi lakásárakban is. Ugyanakkor a községekben már lelassult az áremelkedés üteme, amely korábban is jóval alacsonyabb volt a nagyvárosinál.

– Már két-három éve jelzik, hogy a budapesti lakáspiac szoros figyelmet kíván. Miért?

– A fővárosban kiugró mértékű az áremelkedés, de a budapesti piacot kicsit másként kell értelmezni. Itt minden más városnál vagy megyénél kimagaslóbban jelenik meg a befektetési típusú kereslet, valamint a külföldi vásárlások. Vannak kerületek, különösen a pesti belváros, ahol az adásvételek akár 20-30 százalékánál külföldiek a vevők.

– A Versenyképességi programban a befektetői vásárlások szigorúbb feltételekhez kötését is felvetették.

– A jegybank említett pénzügyi stabilitási céljai közé tartozik az is, hogy ne legyen túlhevült lakásár-emelkedés, amelyet túlhevült hitelezés hajt. Stabilitási szempontból nincs még túlzott kockázat a budapesti piacon. Ám fontos azt is figyelnünk, hogy a lakosság nem szorul-e ki a lakáspiacról, s mivel a Versenyképességi program átfogó gazdasági képet rajzolt meg, abban szociális szempontok is megjelentek. Ezért olyan javaslatok is szerepet kaptak benne, amelyek az ingatlanárak növekedésére és a lakosság lakhatási problémáira nyújtanának megoldást.

– Újabb bővítés előtt áll az otthonteremtési program. Milyen szerepe van a csoknak, és mit várnak tőle a közeljövőben?

– A családi otthonteremtési kedvezmény bevezetése lényegében egybeesett a lakásáfa csökkentésével. Megjelenésével az új építésű lakásokon belül a hangsúly a kisebb, 40-50 négyzetméteres lakások felől a csoknak is megfelelő, 60-70 négyzetméteres ingatlanok irányába tolódott. Egyértelmű, hogy az intézkedéseknek volt árfelhajtó hatása. A következő időszakban főleg a falusi csok okozhat drágulást. Egész egyszerűen azért, mert a falusi csokkal számításba vett településeken az adásvételek kétharmada ötmillió forint alatti áron zajlott az elmúlt években. A használt ingatlan vásárlására fordítható ötmillió forint az ügyletek jelentős részét lefedi.

– Egészen új kezdeményezésük a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT). Miért volt erre szükség?

– A LITT informális fórum abban az értelemben, hogy nincs jogszabályalkotási lehetősége. Elsősorban arra jött létre, hogy a párbeszédet segítse a szereplők között. A jegybankban az elmúlt években olyan tudás halmozódott fel, ami az ingatlanpiac szereplőinek fontos lehet. A kormányzat illetékes szereplői, az összes fontosabb szakmai érdekképviseleti szervezet, valamint a legnagyobb iparági szereplők is részt vesznek a fórumon.

– Egy kereskedelmi piacot áttekintő és egy lakáspiaci egyeztetésen vannak túl. Melyek az első tapasztalatok?

– Számos felvetés hangzott el fontos, aktuális témákban. Kiemelt kérdés, hogy hogyan lehet jobban összehangolni az iparág és a kormányzat munkáját. Szűk az építőipari kapacitás, amelyért mindkét szereplő versenyez, de a hosszú távú érdek az, hogy minél optimálisabban éljen mindkét fél a lehetőségekkel. Továbbra is fontos téma, hogy hosszabb távon mi legyen az új lakások forgalmi adójával. A legutóbbi döntéssel a bizonytalanság ugyan megszűnt, de a hosszú távú, megfelelő szint megtalálása még vita tárgya. Ez nem került még le a napirendről.

Magyarországon is az a cél, hogy az építőipar ne legyen olyan ciklikus, mint korábban
Fotó: Bach Máté

– Egy korábbi lakáspiaci jelentésben régiós szinten mutatták be a kedvezményes lakásáfát. Példákat is bemutattak a szabályozásra, mint Szlovéniáét, ahol a kedvezményes áfa csak a saját célra vásárlóknak érvényes, a befektetők viszont a normál áfakulccsal tudnak lakást venni. Ilyen felvetésekről is tárgyalnak?

– Nem titok, hogy számos ötlet felmerült, miként lehetne módosítani, differenciálni a szabályozást. Egyelőre nincs konszenzus, az lenne a cél, hogy a hosszabb távú szabályozás mind a kormányzat, mind az iparág érdekei­nek megfeleljen. Az iparági szereplők a 27 százalékot túlzottan magasnak tartják. Az említett elemzésben magunk is azt írtuk, hogy régiós szinten ennél lényegesen alacsonyabb áfaszintet alkalmaznak az új lakásoknál. Mivel a legutóbbi döntés alig fél éve született, kérdés, hogy mikor nyílik meg legközelebb a lehetőség a módosításra.

– Az említett szabályozás azt jelenti, hogy a 2018. november 1-jéig építési engedélyt kapott lakásoknál 2023-ig lehet alkalmazni az 5 százalékos áfakulcsot. E döntésnek milyen hatása van?

– Sok lakásfejlesztést elnyújtanak, mert nincs az a nyomás, hogy az év végéig feltétlenül be kell fejezni őket. A 2019-es befejezések egy része áttevődött 2020-ra, viszont 2021-től gyakorlatilag nem látunk új lakásépítési projektet. Mivel jellemzően két, két és fél éves lefutása van egy fejlesztésnek, ezeknek a terveknek már meg kellene jelenniük. Ha nincs változás a jelenlegi szabályozási környezetben, akkor 2021 teljesen kieshet lakásfronton.

– Segíthet az ágazatban tapasztalható munkaerőhiányon a külföldön dolgozó magyarok hazajövetele?

– Piaci szereplők azt mondják, hogy a bérezésben lassan megközelítjük azt a szintet, ami akár egy külföldön dolgozónak is csábító lehet. Ezért fontos a különböző szereplők összehangolt működése, hogy ne legyen olyan ciklikus az építőipar, mint korábban. Aki a jelenlegi keresetek mellett meg is tenné, hogy hazajön, abban az a kérdés vetődik fel, hogy a mostani helyzet fennmarad-e a következő tíz évben. Mert ha csak a következő egy-két évben tart ki, akkor nyilván nem éri meg hazajönni. Az osztrák építőipar sokkal kevésbé ciklikus, jobban el van simítva. Ki lehet számítani, hogy a mostani bérszint mellett valószínűleg hosszabb távon is lesz munka. Magyarországon is az a cél, hogy az iparág kiszámítható legyen.