Milliós átlag-négyzetméterár alatt nincs új lakás Budapesten

Az első negyedévben már szó szerint csak néhány egymillió forint alatti négyzetméteráron elérhető újépítésű lakás volt a fővárosban. Ezzel új korszakba lépett a budapesti ingatlanpiac. Érdekesség ugyanakkor, hogy az agglomerációban a korábbi évekkel ellentétben alig van újépítésű ingatlan.

Az újépítésű lakások között 2,2 millió forintos négyzetméterárúak is megtalálhatók Fotó: Kurucz Árpád

Budapesten jelenleg a legolcsóbb újépítésű ingatlanokat a XV. és a XX. kerületekben találjuk, négyzetméterenként egymillió forintos átlagáron. A legmagasabb árszintet a II. kerületben mérték, ahol az átlagos négyzetméterár már 3,4 millió forint fölé emelkedett. Az I., az V. és a XII. kerületek szintén kétmillió forint feletti négyzetméterárat mutatnak – derült ki a Duna House első negyedévi összesítéséből. A legolcsóbb és legdrágább kerületek sorrendjében csak minimális a változás, a drágulás üteme és az árszint az, ami figyelemre méltóbb.

Az új lakások négyzetméterára fővárosszerte elérte az egymillió forintot (Fotó: Szabad Föld/Kállai Márton)

Az újépítésű lakások négyzetméterárai 2024 első negyedévéhez képest 2025 első negyedévére Budapesten jelentősen emelkedtek, de a növekedés mértéke erőteljesen eltér kerületenként. 

A legnagyobb drágulást az eleve legdrágábbak között számon tartott második kerületben mérték, ezt a városrészt a XVIII. kerület és a VII. kerület követi. Látványos emelkedés volt továbbá a XIX., XII. és XIII. kerületekben is. Ez azért fontos, mert összességében a drágulás ott volt a leglátványosabb, ahol korábban elérhetőbb árak voltak, de az utóbbi évben erősödő kereslet, korlátozott kínálat és jobb infrastrukturális fejlesztések hatására hirtelen felértékelődtek az újépítésű projektek” – mondta Szegő Péter, a Duna House PR és elemzési szakértője. 

Mivel az újépítésű ingatlanok átlagos négyzetméterára fővárosszerte átlépte az egymillió forintot, a fejlesztések igencsak leszűkítették a vevőkört. Főként a komolyabb, saját forrással (vagy jó hitelképességgel) rendelkezők vásároltak újépítésű lakást. A tendencia egyébként azokra a vidéki nagyvárosokra is igaz, amelyek árszintje közelíti a fővárosét vagy ugyanúgy meghaladta az egymillió forintot. Debrecent mind az eladó mind a kiadó lakások piacán Budapestet közelítő árszint jellemzi, lényegében az egy-két évvel ezelőtti fővárosi árak tekinthetők az átlagos négyzetméteráraknak. Más kérdés persze, hogy ott az átlagárakat a nemrég befejezett egyetem közeli, fururisztikus új lakóházak nyomták fel, ezekben kétmilliós négyzetméterárak alatt nem nagyon lehetett lakáshoz jutni. Az egyetem vonzáskörzetében felépült új lakónegyed egyben meghatározta a város ingatlan árait. 

A Duna House elemzői szerint ár-érték arányban Budapesten jelenleg a XIV., XIX. és XX. kerületek kínálnak kiegyensúlyozott megoldást: ezek a városrészek még a többiekhez képest elérhető áron kínálnak újépítésű lakásokat, miközben infrastruktúrájuk, közlekedésük és a szolgáltatások is fejlettek. 

Ahogyan korábban írtuk, általános tendenciaként elmondható, nem sokkal alacsonyabbak az árak az agglomerációban sem, mint Pest kertvárosi övezeteiben. Azok költöznek inkább erre a részre, akik jellemzően nem járnak vagy nem a reggeli csúcsban járnak be Budapestre, otthonról dolgoznak, kisgyermeket nevelnek. Ugyanakkor az agglomerációban kevesebb az újépítésű ház és lakás, az Ingatlan.com egyik elemzése pont arra hívja fel a figyelmet, hogy a kereslet nagy, így Budapest vonzáskörzetében a viszonylag kevés új ingatlan hamar gazdára is talál, és ebben az állami ösztönzőknek is van szerepe. 

Az új lakások jelentős részét egyébként befektetők vették meg az agglomerációban is, ami ugyancsak érdekes tény. A Duna House elemzése szerint a fővárosi kerületek közül befektetési szempontból pedig továbbra is figyelemre méltó a VIII. és IX. kerület, ahol a bérbeadási hozam és a hosszú távú értéknövekedési potenciál kombinációja igen kedvező. Emellett nagy lakásszámú fejlesztései révén még a XIII. kerület mutat stabil keresletet a bérlők körében.