Könnyebb lesz majd lakáshoz jutni

A családalapítás paradoxona, hogy a pályakezdő fiataloknak kell megvásárolni életük legértékesebb tulajdonát, amihez sok pénz kell, de az még saját megtakarításból nem állhat rendelkezésre.

A baloldali szélsőségesek hadat üzentek a hagyományos, többgyermekes modellnek Fotó: Bach Máté

Az európai civilizációjú országok jóléti társadalmaiban a termékenység jelenleg sehol sem éri el a népesség nettó reprodukciójához szükséges szintet, azaz a nők életük során átlagosan kettőnél kevesebb gyereket szülnek. Azonban hazánkban ha a nők valóban annyi gyermeket hoznának világra, mint ahányat szeretnének, akkor a népesség száma nemcsak szinten maradna, hanem kissé gyarapodna is. Felmérések szerint a gyermekvállalás útjában álló akadályként legtöbben valamilyen lakásproblémát jelölnek meg. Így hát természetesnek tűnik, hogy egy családbarát demográfiai program részeként a kormány lakáspolitikai intézkedéseket tegyen.

A családalapítás, önálló otthonteremtés minden időben embert próbáló feladat, az élet kritikus szakasza volt, amelyben a fiatal pár évszázadok során át a népes tágabb rokonság, szomszédság helyi közösségeinek segítő közreműködésére számíthatott. Kalákában épült a ház, a gyermekágyas asszonyt komatállal segítették.

A régi világ kölcsönös segítségen alapuló működése azonban feltételezte a körülmények térbeli és időbeli állandóságát. A modern kapitalista piacgazdaság és az ezzel járó felgyorsult mobilitás azonban a múlt század végére marginalizálta e közösségek szerepét, és ma már az önálló otthonra vágyó fiatal család a generációk korábbi együttműködési hálójából kiszakadva fogyasztóként vásárolja meg havi keresetére alapozva a lakást és a szükséges tárgyakat, szolgáltatásokat profitorientált gazdasági szervezetektől, bankoktól.

A családalapítás paradoxona, hogy életpályakezdő fiataloknak kell megvásárolni életük legértékesebb tulajdonát, a lakást, amihez sok pénz kell, de az még saját megtakarításból nem állhat rendelkezésre.

Megoldhatja a feladványt a jövőbeli keresmény várományára alapozott bankkölcsön, amit a fiatal pár havi keresetének elviselhető részét törlesztésre fordítva kamatos kamattal visszafizet, miközben sikerrel neveli fel gyermekeit. Nyilvánvaló azonban, hogy a gazdaság hektikus hullámzása és a piaci szereplők érdekei sikamlós terepet teremtenek a fiatal családoknak.

Hogyan akadályozzák a lakásgondok a kívánt gyermekek megszületését? Ha a fiatal házasok leválása a szülői háztartásról – többek között a lakáshoz jutás nehézségei miatt is – időben kitolódik, lerövidül a lakásszerzéstől a feleség negyvenéves koráig tartó, gyermekvállalásra alkalmas termékeny időszak, s csökken az esélye a két-három gyermek megszületésé­nek. Ha ezen nem sikerül változtatni, hatástalan maradhat az összes családtámogató intézkedés, bármennyibe is került.

A másik típusú gond, ha sérül a lakhatás biztonsága. Ha lehet, hogy jön a végrehajtó, és bizonytalan, hogy holnap hol lakunk, akkor senki sem tervez gyermeket.

Csökkenhet a család jövedelme munkanélküliség miatt, vagy mert éppen gyermek született. Hirtelen megnőhetnek a lakással kapcsolatos kiadások is. Meglódulhatnak a rezsiköltségek. A kamatok és banki díjak változása is kellemetlen meglepetéseket okozhat. Azt is láthattuk, hogy a devizahitelek árfolyamkockázata is az adósok ellen dolgozik. Ingatlanadó kivetése a lakástulajdonra is okozhat gondokat.

A létbiztonságot megrendítő megszorító intézkedések azonnal és tartósan csökkentik a gyermekvállalási kedvet, a lakhatás biztonságát növelők viszont csak hosszabb távon éreztetik hatásukat.

A minisztériumok feladat- és hatásköréről intézkedő jogszabály a Pénzügyminisztériumot nevesíti a lakáspolitika felelőseként, ami nem tűnik túl szerencsésnek. Ha a megoldást kereső első gondolata az, hogy ne kerüljön túl sokba, akkor az valószínűleg nem az optimális megoldás. Mindenesetre a Pénzügyminisztérium szervezeti felépítését átnézve nem találtam olyan egységet, amelynek a neve lakáspolitikára utalna.

A téma fontosságához a család- és lakásügyekért felelős önálló szervezeti egység illene, amelynek előnyei nyilvánva­lóak a családpolitikai program jogszabályi szintű kidolgozásakor.

Azonban optimális szervezeti háttér hiányában is látható a kormányzati elkötelezettség egy családbarát lakáspolitika kialakítására. Az elmúlt nyolc évben számos olyan intézkedés született, amelyből egy nagy ívű, markáns lakáspolitika rajzolódik ki. A 2010 utáni időszak legfőbb lakáspolitikai prioritása az volt, hogy minél szélesebb rétegeknek megfizethető maradjon a lakhatás költsége, és a gazdasági nehézségek ellenére ne veszítsék el tömeges méretekben a lakástulajdont és az otthont.

Ennek jegyében történt az ingatlanadó eltörlése, a rezsiköltség csökkentése, a Nemzeti Eszközkezelő létrehozása és 36 ezer fizetésképtelen adós lakásának megvásárlása, a devizahitelek konszolidációja, a családi csődvédelem bevezetése.

2014 után nagyobb hangsúlyt kapott a lakáshoz jutás támogatása a csok bevezetésével, majd kibővítésével, amihez konjunkturális megfontolások is kapcsolódtak. A családtámogatási intézkedés csomag részeként jött a házassági kölcsön és a falusi csok.

Elismeréssel kell szólnunk az MNB szerepéről is, hiszen az alapkamat csökkentésével, majd 0,9 százalékon tartásával és a fogyasztóbarát lakáshitelprogram keretében a kamatfelár korlátozásával már az átlagos keresetűek­nek is lehetővé tette egy átlagos lakás megvásárlását kölcsön segítségével. Az adósoknak biztonságot és átláthatóságot teremt a törlesztési időszakban az állandó kamatozású kölcsön a változóval szemben, amit az MNB a kereskedelmi bankok számára meghirdetett jelzáloglevél-vásárlási és más programjaival kíván elősegíteni.

A kormány és az MNB intézkedéseinek következtében érezhetően javult a lakhatás biztonsága és nőttek a fiatalok lakáshoz jutási esélyei. A lakásadásvételek száma 80 ezerről 160 ezerre nőtt 2013 és 2018 között, az épített lakások száma a 2013-as 7400-ról 2018-ra 18 ezer fölé emelkedett. Ez előrelépés, de nem lehetünk felhőtlenül elégedettek. A 18 ezer lakás még mindig csak a lakásállomány jelenlegi szintjének hosszú távú fenntartásához szükséges új építés fele.

Másrészről az új családpolitikai intézkedések nyomán bővülő lakáscélú kereslet – különösen a fővárosban – brutális lakásár-növekedést eredményezett, aminek a folytatódására számíthatunk. Ezt követi a növekvő hitelkiáramlás, eladósodás. Ez konjunkturális szempontból jó hír, de a lakáshoz jutási esélyek és a lakhatás biztonsága szempontjából nem feltétlenül az.

A kínálati oldalon valami nincs rendben, ha az ötszázalékos kedvezményes áfakulcs bevezetése ellenére is a használt lakásokéval azonos ütemben nőtt az új lakások ára. Megfontolásra érdemes a nonprofit ingatlanfejlesztési formák támogatása.

Nem tartozom azok közé, akik szerint az alacsony jövedelmű családoknak nagyszabású állami bérlakásprogramot kellene indítani. A bérlakások – különösen a szociális bérlakások – részaránya a nálunk jóval gazdagabb nyugat-európai és skandináv jóléti államokban magas. Az eltérés oka, hogy Magyarországon a lakásárak és a jövedelmek viszonya, illetve a jövedelmek szintje csak keveseknek teszi lehetővé az ingatlankezelés (karbantartás, felújítás) mint üzleti szolgáltatás megfizetését a lakbérben.

Jóllehet az elmúlt harminc évben a hivatkozott gazdag országokban nőtt a tulajdonos lakta lakások aránya, biztosak lehetünk benne, hogy Magyarországon a reálkeresetek növekedésével a lakásbérlet gyakorisága is növekszik.

Bár nincs lehetőség nagyszabású bérlakásépítési programmal érdemben javítani a lakáshoz jutási esélyeket, azonban állami támogatással és az önkormányzatok, valamint a munkáltatók részvételével célszerű lehet bérlakás-, illetve lízingprogram indítása a lakásgondok megoldására. A települési önkormányzatoknak gyakran nincsenek eszközeik bérlakásaik hosszú távú fenntartására, azonban hajlandók munkahelyteremtési céllal használt lakások megvásárlásával és felújításával olyan bérbe (lízingbe) adható állomány kialakítására, amelyet bérlőik fokozatosan kivásárolnak.

A szerző lakásügyi szakértő, az Összefogás a Gyermek- és Családbarát Magyarországért Szakértői Műhely tagja