Harminc kilométeres sáv után ér véget az agglomerációs álom

A nagyvárosoktól mért 25-30 kilométeres távolság az új választóvonal; ebben a zónában több mint 3300 fővel nőtt a kisebb települések lakossága 2025-ben, máshol azonban a községeket és nagyközségeket is a népességszám csökkenés jellemzi. A húsz legnagyobb lakosságszám-csökkenést elszenvedő terület kivétel nélkül nagyváros vagy budapesti kerület, az agglomeráció népszerűségét a bejutási lehetőség is meghatározza.

Fotó: Havran Zoltán

Bár a nagyvárosokhoz köthető agglomerációs települések a járvány idején kerültek igazán a fókuszba, de a lakosság  alakulásáról szóló legfrissebb adatok alapján látszik, hogy a kiköltözési hullám nem állt meg és egyértelműen a nagyvárosok 25-30 kilométeres vonzáskörzetére koncentrálódik – derül ki az Ingatlan.com friss elemzéséből, ami a 2026. január 1-én mért hivatalos népességszám adatait vizsgálta.

Az agglomeráció települései csak egy bizonyos kilométeren belül népszerűek a bejutási idő miatt
(Fotó: MW-archív)

Az adatokból kiderült, hogy országos szinten egyedül a községek és nagyközségek tudtak összesített lakosságszám-növekedést felmutatni, összesen csaknem hatszáz fős emelkedést értek el. Azonban a növekedés eloszlása rendkívül egyenetlen. Ha a településeket a legközelebbi megyei jogú várostól, vármegyeszékhelytől vagy Budapesttől mért távolságuk szerint vizsgáljuk, egy korábban sosem látott összefüggés rajzolódik ki.

„A 25-30 kilométeres távolságon belüli községekben élők száma összesen 3100-3350 fővel bővült egyetlen év alatt. Amint azonban átlépjük ezt a lélektani határt, a legkisebb települések népességmegtartó ereje meredeken zuhanni kezd. 

Másként fogalmazva ez a 25-30 kilométeres sáv a magyar ingatlanpiac egyik motorja

 – értékelte a helyzetet Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette, a vásárlóknak ez a távolság még vállalható kompromisszum közlekedési szempontból, ugyanakkor a lakóingatlanok árát nézve  ezek a települések jóval olcsóbbak lehetnek. Mivel ezeken a településeken akár 30–80 százalékkal alacsonyabb árakkal is találkozhatnak a lakásvásárlók, ezért az árelőny milliós vagy tízmilliós nagyságrendű megtakarítást jelenthet számukra."

Toplistás agglomerációs települések

A lakosságszám-növekedési toplistát olyan agglomerációs települések vezetik, mint Biatorbágy, Göd, Gárdony vagy Velence. Utóbbiaknál lényeges, hogy bár Budapesttől mért távolságuk valamivel meghaladja a 30 kilométert, ám a másik irányban ott található Székesfehérvár, vagy a település két centrum agglomerációs övezetébe is beletartozik.

Balogh László további példákat ismertetve azt mondta: Jászladányban annak ellenére, hogy a lakosság több mint száz fővel nőtt, az ingatlanárak nem tudtak elszakadni a százezer forintos négyzetméterártól. Az osztrák és szlovák határ közelében található Rajka népszerű településnek számít, ám itt is árcsökkenés volt tapasztalható, ami részben a bevezetett településvédelmi intézkedések kínálati hatásának tudható be. Pest vármegye dominanciája töretlen, 2025-öt több mint 3139 fős plusszal zárta, köszönhetően a folyamatos kiköltözési kedvnek.

Budapest belvárosa meglepőt válaszolt

Míg a népességcsökkenési listán az első húsz helyén kivétel nélkül budapesti kerületek és megyei jogú városok alkotják – ahonnan a lakók az agglomerációba vándorolnak –, három fővárosi kerület mégis bekerült a legnagyobb növekedést elérő települések közé:

• A XIII. kerületben a tömegesen átadott újépítésű projektek generáltak lakosságszám-növekedést. 
• Miközben a VI. kerületben a Airbnb-szabályozás, azaz a rövid távú lakáskiadás szigorításának hatására a korábbi turisztikai célú lakások egy része állandó lakóhellyé vált. 

Az I. kerület a toplista igazi meglepetése, ahol az elmúlt időszakban jelentősen több beköltözőt regisztráltak a korábbi évek átlagánál.

Balogh László a fővárosi lakáspiac alakulásáról elmondta: „Budapest lakossága tavaly is csökkent, ez pedig erősíti azt a piaci összefüggést, amely szerint a fővárosi drágulás eredményeként többen költöznek ki. A gyakorlatot a számadatok is alátámasztják, mivel az ingatlan.com lakásárindexe 2025-ben 20 százalékos drágulást mutatott a fővárosban. Mindeközben Budapest lakossága kilencezer fővel csökkent, míg Pest vármegye népessége 3100 fővel bővült.