Albérletbe kényszerült nemzedékek

Egy pályakezdő fiatal önerős ingatlanvásárlási esélyei kilátástalannak tűnnek.

A megfelelő és megfizethető lakhatás alapvető szükséglet és jog. A szükséglet kielégítése azonban – ami csökkentené a szegénységet és a társadalmi kirekesztést – még mindig hatalmas kihívások elé állítja hazánkat. Vizsgálatunk szerint a rendszerváltás utáni generációk – a mai fiatalok és középkorúak – lakhatása kilátástalanabb, mint a korábbi nemzedékeké. Az 1990-es éveket követően az ingatlanok árai, illetve az albérleti díjak fokozatosan követték a piacgazdaság elvárásait. A pénzügyi válságot követően, 2010-től még magasabb árszínvonal alakult ki, jóllehet ezt a bérek és a jövedelmek növekedésének mértéke és üteme nem indokolná. A lakhatás megfizethetősége jelentős nehézség.

A magyarországi lakásbérlők túlterheltsége jóval magasabb nyugat-európai társaikénál. A magyar fiatalok azért is választják a relatíve magasabb díjú albérleteket kínáló Angliát vagy Németországot, mert ezekben az országokban a drágább albérletek kifizetése után is az itthoni átlagkereset 3-4-szerese marad a zsebükben, így jóval többet tudnak fogyasztásra vagy megtakarításra fordítani, vagyis könnyebben tudnak tervezni is. Ez is hozzájárul elvándorlásukhoz. Az itthon maradottak a megkeresett havi fizetés jelentős részét fordítják lakhatásra, és jóval kevesebb rendelkezésre álló jövedelmük marad, mint az európai magországokban élőknek, holott a fogyasztási cikkek árában ma már nincsenek jelentős különbségek. Számos nemzetközi példa bizonyítja azonban, hogy bérlakásban élni sokszor népszerűbb és olcsóbb, mint saját tulajdonú lakást vásárolni.

A második világháborút megelőző években a bérlakások aránya hazánkban is jóval magasabb volt a mainál. Jelentőségét és szabályozottságát mutatja, hogy a lakbérek mértékét törvényben maximálták. Érdemes megemlíteni, hogy például az 1940-es években – a sokszor a szociális érzékenység hiányával illetett Horthy-korszakban – a szociálislakás-teremtés legalább féltucatnyi forrásból táplálkozott.

A második világháború után az újjáépítéssel és a kommunista hatalomátvétellel párhuzamosan megkezdődött a piacgazdaság és a magántulajdon felszámolása. Ez alól nem jelenthettek kivételt az ingatlanok sem. A bérházakat államosították, a több család lakhatására is alkalmas egykori magánházakat, villákat kisajátították. Ezeket az ingatlanokat a helyiségek elszeparálásával, a leválasztott lakások létrehozásával, a különböző családok beköltöztetésével kvázitársasházakká alakították. Ahol korábban egyetlen család élt, ott a kisajátítások után akár egy tucat is lakhatott. Az olcsó lakhatás biztosítása a Kádár-korszakot legalább annyira jellemezte, mint a Rákosi Mátyás nevével fémjelzett érát, gondoljunk csak a panelházak építésére. A tervgazdaságban pedig a bérek meghatározásánál figyelembe vették az alacsony lakhatási költségeket is.

1948-tól kormányrendelet szabályozta a lakások bérleti díját. A kiszámíthatóságról sokat elárul, hogy a lakbérrendszer alapjait meghatározó jogszabály 1971-ig érvényben volt. Többek között ebben rögzítették az új lakbéreket a szobaszám alapján. Nem mellékes, hogy az új lakások négyzetméterenkénti lakbérét is rögzítették, ami vidéken 2,10, a fővárosban 2,70 forint volt. 1971 szeptemberétől az 1948-as szint kétszeresére nőtt a lakbér, majd 1983 júliusától – évente fokozatosan – tovább emelték a mértékét.

Az 1989/90-es politikai fordulat – a kapitalista piacgazdaság és a magántulajdon visszaállításával – a lakhatás tekintetében is változást hozott. A korábbi bérlakásokat kedvezményesen, valós értékük töredékéért meg lehetett vásárolni a magyar államtól, az egykori tanácsoktól és azok jogutódaitól, az önkormányzatoktól. Az önkormányzati bérlakásokat a privatizáció során mindenki kedvezményesen vette meg, nagyrészt ennek köszönhető, hogy a lakosság 89 (KSH, 2015) vagy 86,3 (Eurostat, 2017) százaléka saját tulajdonú ingatlanban él. Bár mondhatnánk, hogy ezzel az állam – felelős gazda módjára – teljesítette történelmi kötelességét, ez nem teljesen igaz. Ha a jövedelmek tekintetében vizsgáljuk a kérdést, kijelenthetjük: a „történelmi tartozás” a gazdaságpolitika szintjén kiegyenlítetlen maradt. A lakás- és albérlet-áremelkedés ugyanis elszakadt a hazai bérek növekedésétől. Az állam a szociális piacgazdaság keretében sem biztosította a megfizethető és megfelelő lakhatást. Ennek egyik szembeötlő jeleként jelentek meg az utcákon az addig jóformán ismeretlen fedélnélküliek.

Az áremelkedés rendkívül gyorsan történt. A lakbér mértéke már a rendszerváltoztatás évében elérte az 1971-ben megállapított összeg hétszeresét. A közműellátási költségek hasonló tempóban fejlődtek, csak 1990 és 1995 között több mint nyolc és félszeresükre növekedtek. A fizetések reálértéke szemlátomást nem igazodott ehhez. Az egykori tanácsi bérlakások kedvezményes megvásárlása csak az akkori felnőtt- és nyugdíjas nemzedéket érintette. Ez a jelenleg családi fészekből kirepülni vágyó fiatalok és középkorúak lakhatása szempontjából már nem sok jelentőséggel bír. A bérszínvonal mai szintje alapján kijelenthetjük: egy pályakezdő fiatal önerős ingatlanvásárlási esélyei kilátástalannak tűnnek.

Ha a kitettséget korcsoport szerint vizsgáljuk, nyilvánvaló: az albérlők jellemzően a községekből a városokba, illetve a fővárosba költöző, ingatlannal nem rendelkező, pályakezdő fiatalok, fiatal családok, valamint a kollégiumi lakhatástól elesett felsőoktatási hallgatók. A legtöbb bérelt magánlakás Budapesten van, és az arányszám folyamatosan nő. Ezzel párhuzamosan az önkormányzati bérlakások aránya visszaesett, a szociális helyzet alapján bérbe adott lakások aránya rendkívül alacsony: 2,8 százalék.

A lakásbérlésnek ma Magyarországon két nagy hátránya van: a bizonytalanság és a magas ár. Tulajdonosi oldalról pedig a kiadást kockázatos és sok gonddal járó tevékenységnek érzik. A bizonytalanságot és a kockázatot a lakáskiadás elégtelen szabályozása okozza. A magas árakat nagyrészt ugyancsak a szabályozatlanság, a gazdasági és a demográfiai folyamatok, valamint a mindenkori kormány lakástámogatási politikájának hiánya eredményezi.

A lakhatás megfizethetősége egyre nagyobb kihívás. Az Eurostat szerint a lakásköltség-túlterheltség Magyarországon 8,5 százalékos, azaz mintegy 850 000 ember jövedelemének legalább 40 százalékát teszik ki a lakhatási kiadások. Egy átlagos lakás fenntartásának havi költsége 2015-ben a fizetések negyedét felemésztette, és ez a rezsicsökkentés hatására sem mérséklődött jelentősen. Budapesten egy átlagos lakás havi fenntartása hatezer forinttal kerül többe, mint a községekben vagy más városokban. 2000-től minden évben nőttek a lakbérek. Országosan 87 százalékkal, miközben Budapesten megduplázódtak, egyes kerületeiben pedig 130–150 százalékkal emelkedtek. Jövedelemarányosan a korábbi egyharmadról több mint felére nőtt az albérletek díja, míg a fővárosban tavaly csaknem elérte a 70 százalékot. Ha a rezsidíjakat is nézzük, nagyjából egyenlő az átlagjövedelemmel egy lakás bérélése és fenntartása Budapesten. A hivatalos adatok szerint – a lakbért is beleszámítva – a magánbérleti lakások havi fenntartási költsége a fővárosban a legmagasabb: átlagosan 94, a budapesti lakótelepi lakásokban 82, a többszintes családi házakban 201 ezer forint havonta.

A budapesti áremelkedés egyik fő oka, hogy a gazdasági tevékenység a nagyvárosokban koncentrálódik, az új munkahelyek itt létesülnek, az átlagkereset is magasabb. A fiataloknak a kezdő fizetéshez képest jelentős kiadásként kell számolniuk az albérletárakkal. A városokba koncentrálódó gazdasági tevékenység további következménye, hogy sok lakást irodaként hasznosítanak, ami szintén szűkíti a kínálatot. Ezt a trendet fokozza, hogy néhány nagyvárosban a növekvő nemzetközi mobilitás miatt a külföldi diákok és – elsősorban Budapesten, a lakásmegosztó szolgáltatások elterjedése révén – a turisták is egyre nagyobb számban jelennek meg a piacon, akik a rövid távú bérléssel jóval magasabb díjakat tudnak kifizetni a bérbeadónak.

A legutóbbi kormányzati intézkedések (családok otthonteremtési programja, az új építésű lakások kedvezményes áfakulcsa, az építésügyi engedélyezés egyszerűsítése) elsősorban az építőipar fellendítésére fókuszáltak. A kormányzati propaganda ellenére azonban ezek nem lettek népszerűek, nem érték el tervezett hatásukat. A városi ingatlanárak ugrásszerű növekedésének fényében a 10+10 millió forintos támogatás nem jelent valódi segítséget. Az érintettek csaknem 74 százaléka még egyik lakástámogatási formát sem vette igénybe, 16 százalék kötött lakás-takarékpénztári szerződést, 10 százalék vett már fel kamattámogatott hitelt, és mindössze 4 százalék igényelte a csokot.

Ezenközben nemzetközi példák bizonyítják, hogy az albérlet lehet jó, kiszámítható, sőt relatíve olcsó lakhatási megoldás is. Németországban a lakosság majdnem fele, Ausztriában több mint 40 százaléka, Hollandiában több mint 30 százaléka lakik bérlakásban. A saját tulajdonú lakások megfizethetősége ugyanis az Európai Unió valamennyi országában komoly befektetést igényel. Az úgynevezett lakásköltség-túlterheltség akkor jelentkezik, ha az adott háztartás rendelkezésre álló jövedelmének legalább 40 százalékát a lakhatási kiadások teszik ki. 2015-ben az Európai Unió lakosságának 11,3 százaléka élt túlterhelt ingatlanban. Magyarországon a lakossághoz viszonyított arány ennél valamivel alacsonyabb (8,5 százalék), mivel magas a saját tulajdonban lévő lakások aránya, ahol csak a rezsiköltségekkel kell számolni, nincs lakbér vagy hiteltörlesztés. Ám ha részleteiben nézzük, a jelzáloggal terhelt ingatlanoknál ez 11,9 százalék, piaci árú lakásbérletek esetében pedig 32,4 százalék. Azaz a magyar albérlők közel harmada számára aránytalanul magas kiadást jelent a lakhatás költsége.

A kelet-közép-európai országok fővárosainak albérleti árai lényegesen alacsonyabbak, mint egyes referenciaként feltüntetett nyugat-európai városok adatai. Londont és Berlint azért szerepeltetem, mert a kelet-európai országokból elsősorban e városok országaiba vándorol a fiatal munkaerő. Mint látható, hiába magasak a lakásbérleti díjak Londonban, a brit főváros jövedelemarányosan versenyképesebb, Berlinben pedig – ahol 2015-ben maximálták a lakbéreket – egyértelműen kedvezőbbek az életfeltételek, és Bécsben is jóval 50 százalék alatti kiadás a lakbér. Ehhez képest mindegyik kelet-közép-európai országban 40 százalék feletti az albérleti díj aránya, a belvárosokban pedig közel 60 százalékos.

Ebből következően aki külföldön vállal munkát, annak a közel három-négyszeres angol vagy német munkabérből az albérleti kiadást követően is megmarad a jövedelme fele, amely szintén háromszorosa-négyszerese a hazainak. Ez kézzelfogható számokban azt jelenti, hogy London esetében 1200, Berlinben 1500 euró marad a megélhetésre, míg a kelet-közép-európai országokban a legjobb esetben is csak 500 euró. A jelentős különbség tapasztalati eredménye, hogy az életszínvonal nálunk és a közelünkben – mivel az árszínvonal a fogyasztási cikkek esetében közel azonos, és a szolgáltatások árai is folyamatosan zárkóznak fel – jóval szerényebb.

A szerző egyetemi docens, a Civitas Intézet vezérigazgatója