Bizonytalansági tényezők a magyar ingatlanpiacon

A magyar ingatlanpiacon tapasztalható hozamszint megközelíti a nyugat-európai értéket egy, a magyarországi ingatlanpiac fejlődési tendenciáiról készített tanulmány szerint. A kiskereskedelmi ingatlanberuházások főként vidéken valósulnak meg majd. A lakáspiacon a mindenkori inflációt nem meghaladó árnövekedés lesz tapasztalható.

A magyar ingatlanpiacon tapasztalható hozamszint egyre inkább megközelíti a fejlett nyugat-európai piacokon tapasztalható, évek óta stabil, átlagosan 6 százalék körüli értéket. Az átlagos ingatlanpiaci hozam Magyarországon jelenleg 7,7 százalék, mely érték 2010-re előreláthatólag 6,7 százalékra csökken – áll a HVB Bank Ingatlanfinanszírozási Üzletága által készített tanulmányban.

A magyar ingatlanpiac jelenleg 170 bázispontos felárat hordoz a nyugat-európai piachoz viszonyítva, ez 5 év alatt 50 bázispontra fog zsugorodni. Az országspecifikus felár több, bizonytalanságot okozó tényezőre vezethető vissza, így a piac kis méretére, rövid múltjára, kialakulatlan ciklikusságára, bizonytalan likviditására, valamint a piaci szereplők sokszor rövid távú szemléletére. Bizonytalanságot eredményez továbbá a piaci standardok hiánya, a piac zavarossága, az önkéntes jogkövetés hiánya, a jogalkalmazás lassúsága, az államháztartási túlköltekezés, és a nemzeti valuta kockázata is.

A jelenleg csak Budapesten fellelhető „A” kategóriás irodapiacon az állománybővülés várhatóan 30 százalékos lesz, ez legalább 500 ezer négyzetméter új irodaterület megjelenését jelenti. A bérleti díjak a következő öt évben havi 12-13 eurós négyzetméter ár körül mozognak majd. A 85 százalék körüli átlagos bérbeadottsági mutatók stagnálásával érdemes számolni.

Az ipari ingatlanpiacon (raktárak, logisztikai és könnyűipari csarnokok) az állománybővülés legalább 350 ezer négyzetméter új csarnokterület megjelenésével várhatóan 50 százalékos lesz. A bérleti díjak a következő öt évben 4-4,5 euro per négyzetméter per hó körül szóródnak majd, a 85 százalék körüli átlagos bérbeadottsági mutató várhatóan stagnálni fog.

A kiskereskedelmi célt szolgáló ingatlanok körülbelül 60-70 százaléka Budapesten koncentrálódik, de az új fejlesztések döntő többsége vidéken fog megvalósulni. Az állománybővülés várhatóan 40 százalékos lesz, ami legalább 1100000 négyzetméter új boltterület megjelenését jelenti. A bérleti díjak a bolttípusok sokfélesége miatt igen széles sávban mozoghatnak majd, a 90 százalékos átlagos bérbeadottsági mutató terén nem várható érdemi változás.

A budapesti új építésű lakások piaca a 2004-2005-ös lassulás alatt évi 10 ezres kínálat per kereslet szintre látszott beállni, ehhez képes enyhe növekedés várható körülbelül 12 ezer darabra. Az éves árnövekedés várhatóan nem fogja meghaladni a mindenkori inflációt, kivéve a luxus jellegű belvárosi és zöldövezeti új építésű lakásokat. A kormányzati politika alapvetően nem fogja elmozdítani a piacot se a bővülés, se a megtorpanás irányába. Ezzel egyidejűleg azonban a forint alapkamat várható csökkenése és a bankok között folyó konkurenciaharc valószínűleg rövid távon is jelentősen mérséklik a piaci lakáshitelekkel járó terheket. Emiatt akár állami kamattámogatás nélkül, a versengő piac maga fog egyre többek számára elfogadható és vállalható feltételekkel lakáshiteleket kínálni.