Raktárpiac: leköröznek a szlovákok?

A budapesti modern raktáringatlan piacon a fejlesztői tervekben eredetileg szereplő kínálatot nem éri el a valós építés, hiszen több projekt fejlesztését késleltetik, mivel előfeltételeként szabják meg egy-egy jelentősebb előbérleti szerződés aláírását – derül ki a DTZ Hungary Kft jelentéséből.

Az elemzők rámutattak, hogy 2005-ig a budapesti modern raktáringatlan piac inkább egyenletesen, mint dinamikusan bővült. Ha pedig az idei év első három negyedévét a korábbi évek azonos időszakához hasonlítjuk, úgy a lassulás szembetűnő, bár hosszabb távon további fellendülés várható.
A jelentősebb parkokon belül továbbra is épülnek spekulatív ütemek. A fejlesztők továbbra is óvatosak, a valós építési ütemezés viszont továbbra is a valós kereslet arányában alakul. Bár több ingatlan építésének megindítása várható, például az új M0 szakasz vonalán, ahol több ingatlanos cég is vizsgálja a lehetőségeket, így további projektek is megjelenhetnek. Ez a megállapítás a vidéki ingatlanpiac e szegmensére is igaz, így Miskolcon hamarosan indul egy spekulatív fejlesztés.
A kereslet elemzéséből kitűnik, hogy a harmadik negyedév végére 87 ezer négyzetméter a bérbeadott terület, döntő része, 54 ezer négyzetméter az első félévben. A 87 ezres mutató elmarad a tavalyi bázisidőszak 122 ezer négyzetméterétől. Ez pedig azt vetíti előre, hogy idén nem teljesül a tavalyi 158 ezer négyzetméteres hasznosítás. Bár újabb piaci szereplőkkel számolni kell, az ügyletek többsége a meglévő bérletek bővítése és esetleges átköltözésekből eredhet. A logisztikai cégek bérleti aránya továbbra is 55 százalék feletti, mely alapvetően meghatározza a piacot. A logisztikai kiszervezés is tovább nő, ám regionális szinten Szlovákia vagy Dél-Lengyelország több ilyen igényt elszívhat Magyarország elől. Az arányaiban nagyobb, harmadik negyedéves bérbeadás az üresedési mutató csökkenéséhez vezetett, mely jelenleg nyolc százalék körüli. Mivel az építések a valós igényekhez aránylanak, így e mutató rövid távon valószínűleg nem változik érdemben.
A piaci verseny továbbra is élénk, amit a bérleti díjak és feltételek módosulása, a bérlők számára kedvezőbbé válása is jelez. A bérleti díjak a korábbi trendet követve kisebb csökkenést mutatnak, de továbbra is
fennáll a relatív egyensúlyi helyzet, s a pillanatnyi állapot ellenére sem várnak jelentős esést a szakértők. A modern raktárak havi átlagos bérleti díja négyzetméterenként 4,2 euró + áfa körül alakul Budapesten. A vidéki ingatlanpiacon a spekulatív építés hiányában a bérleti díjakat az
épületek igényelt műszaki tartalma és ezek bérletidíjban visszatükröztetése nagyban torzítja.
A HVB Bank Hungary Rt. elemzése szerint az ipari ingatlanok – raktárépületek, logisztikai és könnyűipari csarnokok – piacán a következő öt évben 350 ezer négyzetméternyi új csarnoképület felépülése várható, amivel a bővülés ötven százalékos lehet. A 85 százalék körüli átlagos bérbeadottsági mutató pedig nemigen változik majd. A bérleti díjak 4-4,5 euró között szóródnak majd négyzetméterenként. Új fejlesztések a gyorsforgalmi utak – az M0-ás, valamint az M3-as és az M5-ös – mellett várhatók. A kiskereskedelmi ingatlanok piacán negyven százalékos bővülést vár a tanulmány a következő években, a fejlesztéseknek köszönhetően legalább 1,1 millió új boltterület megjelenését prognosztizálják a szakértők, elsősorban vidéken. A mai, 90 százalékos átlagos bérbeadottsági mutató változását e téren sem várják, vidéken a 600 négyzetméternél nagyobb szupermarketek és a háromezer négyzetmétert meghaladó alapterületű hipermarketek terjeszkedését várják.