Drasztikus áremelkedés már nem lesz

A rendszerváltozás előtt a lakásárakra nem a valós, hanem a nyomott árak voltak jellemzők. A kilencvenes évek elején a privatizáció miatt sokan jutottak alacsony összegért lakóingatlanhoz. – Egy-két kivételtől eltekintve, fillérekért lehetett lakóingatlant venni. Jellemző volt, hogy a budai villákat lakótelepi lakásáron lehetett megvásárolni. A vevőknek kedvezett, hogy abban az időben az értékbecslés nem volt a helyzet magaslatán, hiszen az ingatlanszakma a kilencvenes évek elején kezdett kialakulni – mondta lapunknak Szekeres Zoltán, a Magyar Ingatlanszövetség főtitkára.Az önkormányzati lakások privatizációját követően temérdek lakás került a piacra. Az ingatlanok ára nem követte az akkor még jelentős mértékű inflációt. Különösen a lakótelepi lakások árai süllyedtek a mélypontra. E tendenciában az is közrejátszott, hogy az energiaárak jelentősen emelkedtek. Ezeket a költségeket az átlagpolgár nehezen tudta csak kifizetni, ezért ezen ingatlanok iránt csökkent a kereslet. A nagyon jó helyen lévő és a luxusingatlanok ára dinamikusabban emelkedett, ennek következtében óriási különbségek alakultak ki a piacon.- A Havanna-lakótelepen a kilencvenes évek elején tíz-húszezer forint volt a lakások négyzetméterára. Ez az ár egészen 1996-ig tartotta magát, egyes esetekben felment harminc-negyvenezer forintra, de más lakótelepeken ekkorra már hetven-nyolcvanezer forintos négyzetméterárért cseréltek gazdát az ingatlanok – emlékszik vissza a főtitkár.PrivatizációA lakásprivatizációban Budapest élen járt. Az évtized elején a magántulajdonú lakások aránya 65 százalék volt, míg napjainkban meghaladja a 92 százalékot. Az akkori 768 ezer önkormányzatilakás-szám mára már kétszázezer alá csökkent. Az erőteljes infláció és a magas banki kamatok miatt kevesen fektették pénzüket lakóingatlanba. Szakemberek véleménye, hogy a banki kamatok tíz százaléka a választóvonal: ha ez alá csökkennek, fellendülés tapasztalható a piacon, és ekkor fokozott igény mutatkozik a jelzáloghitelek iránt is. A huszonöt-harminc százalékos banki kamatok idején ezért volt alacsony a pénzüket ingatlanba fektetők aránya. Az előző két évben drasztikusan emelkedtek az ingatlanárak. Szekeres Zoltán hangsúlyozta: az infláció csökkenése, a bankok által fizetett alacsony kamatok és a tőzsdei változások a pénzt befektetni szándékozókat, spekulánsokat az ingatlanpiacra irányították, és a külföldi magánszemélyek és vállalatok magyarországi megjelenése is árfelhajtó hatást eredményezett. A főtitkár szerint a négy évvel ezelőtti, a külföldiek ingatlanvásárlásáról szóló rendelet érzékenyen érintette a piacot, hiszen megnövekedett a külföldi vásárlók száma. Ez a folyamat erősödni látszik. Tavaly már 130 ezer ingatlan-adásvétel történt, amelyből több mint tízezer esetben külföldi volt a vásárló. Ez annak is köszönhető, hogy az ország egyre gyorsabban integrálódik Nyugat-Európához, napról napra több és több külföldi vállalat veti meg lábát Magyar-országon. A befektetők teljes biztonságban tudhatják pénzüket, hiszen az ország gazdasági stabilitása mellett befektetésük biztonságát hazánk NATO-tagsága is garantálja.Szekeres Zoltán elmondta: a Magyar Ingatlanszövetség két éve tagja a tizenhárom tagot számláló nemzetközi ingatlanszövetségnek, a CEI-nek. A piaci adatokat és árakat évente háromszor közzéteszik. Miután legelőször megküldték az adatokat a CEI-nek, számtalan országban jelentek meg napila-pokban és szakmai kiadványok-ban olyan írások, amelyek azt mutatták be, mennyire érdemes Magyarországon ingatlant vásárolni. A kereslet szinte minden ingatlantípus iránt megnőtt. Az árak drasztikus emelkedése először a Belvárosban és a budai zöldövezeti negyedekben volt érezhető, de aztán szinte az egész városra jellemzővé vált. Az ingatlanárak növekedésére hatással volt az építőipari árak emelkedése is, mert ezek az árak már megközelítik a nyugat-európai árszínvonalat.Áremelkedés- Az árak drasztikus emelkedése nem várható, de további növekedéssel számolni kell. Ha figyelembe vesszük a hazai béreket, valamint az ingatlanok árát, és ezt a nyugat-európai országok adataival összevetjük, látni kell, hogy nálunk sokkal nehezebb bárkinek is lakást szerezni, mint tőlünk nyugatabbra – véli Szekeres Zoltán.Magyarországon jelenleg négymillió lakóingatlan van. Arra a kérdésre, hogy még hány lakásra van szükség, a főtitkár elmondta: az összlakásállomány tíz százalékát kitevő új lakások építésére lenne szükség, azaz negyvenezer új lakásra.Hazánkban többen bérbeadás céljából vásárolnak ingatlant, ezért ha a lakások egyre drágábbak lesznek, több pénzt kell befektetni, szemben a bevételi oldal alacsony hozamával. Ha ez így lesz, akkor a bérbeadási céllal vásárlók vélhetőleg túladnak ingatlanjukon. Míg korábban akár öt év alatt el lehetett érni a befektetett összeg megtérülését, addig jelenleg már tíz évet is kell várni arra, hogy a bérbeadás kitermelje a befektetett pénzt. Egyébként a világ fejlettebb, évtizedes vagy évszázados ingatlanpiaci múltú országaiban tíz-tizenöt év az ingatlanokba fektetett pénz megtérülésének átlagos időtartama. Természetesen a luxusingatlanok még mindig könnyebben és magasabb áron adhatók bérbe. A magyar és a nyugat-európai luxusingatlanok árai között sosem volt akkora szakadék, mint az átlagos ingatlanárak között. Ma már nem ritka a 400-600 ezer forintos négyzetméterár, de adtak már el luxusingatlant négyzetméterenkénti egymillió forintért is.Uniós csatlakozásA magyar ingatlanárakra hatással lesz az ország uniós csatlakozása is. Az Európai Unióban jelenleg Portugáliában a legalacsonyabbak az ingatlanárak. Manapság a magyar árak a portugál árak hatvan százaléka körül vannak.- A következő években egyenlőre a hazai ingatlanárak valószínűsíthetően a portugál ingatlanárak szintjét érik el. Hazánk földrajzi fekvéséből adódóan – szemben Portugáliával – régióközponttá válhat. Ehhez azonban autópályákra és egyéb infrastrukturális beruházásokra van szükség. Amennyiben ezek megvalósulnak, a magyar árak magasabbak lehetnek, mint a portugál ingatlanárak, és inkább az osztrák árakhoz fognak közelíteni, vagy akár meg is haladják azokat. Magyarország keleti és nyugati területei közötti aránytalanul nagy árbeli különbségek a közeljövőben csökkenni fognak, bár az árak kiegyenlítődése belátható időn belül nem fog bekövetkezni – hangsúlyozta Szekeres Zoltán.A főtitkár a vásárlóknak azt javasolja: lehetőségeikhez képest mindig jó helyen lévő ingatlant vegyenek. Egy rossz helyen lévő ingatlan eladásakor lehetséges, hogy az eladó az árban még az építés költségeit sem tudja realizálni. A befektetési céllal vásárlók pedig olyan ingatlant vegyenek, amelyet bármikor személyes, családi szükségleteik kielégítésére is fel tudnak használni. Budapesten még érdemes befektetni, azonban a zöldövezetben szinte már lehetetlen ingatlanhoz jutni.A főtitkár szerint az agglomerációs területekre költözés egyre népszerűbb a polgárok körében. Úgy véli: a befektetők tőkéjük megtérülését hosszabb idő alatt realizálhatják, ennek ellenére az ingatlanba fektetett pénz szép hozamot fog produkálni.