Csökkennek-e az ingatlanárak a közeljövőben

Az utóbbi két évben tapasztalható ingatlanpiaci árrobbanást a szakemberek többféleképpen magyarázzák. Legfőbb okként a tőzsde összeomlását, a banki kamatok csökkenését, egyes bankok és befektetési formák csődjét tartják. Csorba Andor, a több mint száz ingatlanközvetítőt tömörítő Magyar Ingatlan Centrum (MIC) tulajdonosa és vezetője szerint a kispénzű emberek, a befektetők és a spekulánsok egy viszonylag biztonságos befektetési forma után néztek, és ekkor fordultak az ingatlanpiac felé. Ekkor már sejteni lehetett, hogy az ingatlanbefektetés értékálló, sőt áremelkedések várhatók, azonban azt senki nem tudhatta, hogy a befektetett összeg mekkora hasznot hoz.– Az ingatlanok folyamatos és tartós árrobbanása két éven át, egészen ez év januárig tartott. Ez alatt az idő alatt megközelítőleg százszázalékos áremelkedés volt tapasztalható. A frekventált helyeken akár kétszáz-háromszáz százalékos árnövekedés is bekövetkezett. Míg két éve egy átlagos fővárosi panellakás 50-60 ezer forintos négyzetméteráron cserélt gazdát, addig ugyanezen ingatlan négyzetméteréért tavaly decemberben már 150 ezer forintot is elkértek. Január óta azonban stagnál a piac, sőt inkább áresés tapasztalható. A kormány lakástámogatási koncepciója azért nem vált be, mert a banki feltételeknek sokan nem tudtak megfelelni. A koncep-ciót átdolgozták, és a most bevezetett lakástámogatási rendszer már sokkal szélesebb rétegnek ad esélyt a saját lakás megteremtésére. A hitel kedvező kamata, a hosszú futamidő, valamint a könnyebb hozzáférhetőség bezavart az ingatlanszakmába. Sokan kivárnak és nem vesznek lakást. A használt ingatlanok árának további esésével kell számolni, az év végéig még mintegy 20-30 százalékkal csökkennek az árak – hangsúlyozta Csorba Andor.Mindezek ellenére – a szakember szerint – az új lakások iránt fog leginkább növekedni a kereslet.– Példaként vegyünk egy 10 millió forint értékű használt ingatlant. A vásárlók a lakás paramétereivel megegyező, azonban 3-4 millió forinttal többe kerülő új ingatlant fogják megvenni. Teszik ezt azért, mert amíg a használt lakás esetében többnyire készpénzzel kell fizetniük, addig az új ingatlanok esetében már 2-3 millió forint készpénzzel is megszerezhetik az áhított lakást. Az egyre kedvezőbb hitelkonstrukciók, valamint az erősödő állami szerepvállalás miatt a jövőben az új lakások iránt fokozódó kereslet lesz. Az ingatlan-adásvételek jelentős részét hitelből fogják megvalósítani az emberek. Még azok is hitelt vesznek majd igénybe lakásvásárláshoz, akiknek egyébként rendelkezésére áll a szükséges készpénz. Ők a megmaradó összeget vállalkozásba fektetik vagy a bankoknál helyezik el. Az új lakások vásárlása mellett szól még az is, hogy az egykoron állami bérlakások állagmegóvására, felújítására az állam szinte semmit nem költött, ezért a felújítások az új tulajdonosokra hárulnak. Ám az új lakások esetében ilyen költségekkel, problémákkal nem kell számolni – mondta a szakember.Csorba Andor szerint hazánk uniós csatlakozása nem fogja jelentős mértékben befolyásolni az ingatlanok árát. Jelenleg a hazai bérekhez viszonyítva az ingatlanok szinte megfizethetetlenek. Hogy a német, az osztrák vagy a francia ingatlanárakat utolérjék a magyar árak, ahhoz a bérekben is megközelítőleg azonos szintet kellene elérni. Az ország keleti és nyugati területén, valamint a fővárosban jelenleg meglévő ármegosztottság a közeljövőben is megmarad. Budapest és a nyugati régió meg fogja tartani magasabb árszínvonalát, a keleti országrész árainak felzárkóztatása nem fog olyan mértékben bekövetkezni, mint ahogy azt sokan szeretnék. Az év eleje óta tapasztalt árzuhanás alól csak egy terület kivétel: a Balaton. A rendszerváltozást követően sokan mindenből pénzt szerettek volna csinálni. A tóparton kínálati piac alakult ki, minden második házra kiírták: eladó. Ekkortájt még fillérekért lehetett házat venni. Az utóbbi két-három évben ismét keresleti piac alakult ki, ezért itt áremelkedésről beszélhetünk.Tapasztalataik szerint a negyven év alatti korosztály nem akar ingatlant a Balaton mellett, hacsak nincs személyes, gyermekkori kötődése. Ők inkább utazgatnak, bejárják a világot. Negyvenéves kor után viszont a többség – és persze aki megengedheti magának – úgy érzi, hogy a tó mellett kell házat vásárolnia.A MIC tulajdonosa azt tanácsolja a jövőben befektetni szándékozóknak: napjainkban az ingatlanpiacon pénzt befektetni lakásba és raktárakba érdemes. A lakóingatlanokat még mindig jó áron és viszonylag könnyen lehet bérbe adni. Amennyiben a tulajdonos megfelelő körültekintéssel, elővigyázatossággal választ bérlőt az érdeklődők közül, úgy a lakás kiadása biztonságos befektetésnek tekinthető. Emellett szól az is, hogy viszonylag kevés adót kell utána fizetni, könyvelése egyszerű, és magasabb hozadékot termel, mint a banki kamatok. Magyarország földrajzi fekvése miatt számtalan multinacio-nális és kisebb külföldi vállalat helyezi ide régióközpontját. E cégeknek szükségük van a korszerű, jó infrastruktúrával ellátott raktárbázisokra. A lakások négyzetméterárának esésével a bérleti díjak csökkenése nem lesz arányos. Befektetési szándékkal már irodaházat építeni nem vagy csak nagyon jó helyen érdemes, ott, ahol még kereslet van ezekre az épületekre. Az irodaház-építési láz 1997-ben megtorpant. Egyre kevesebb a bérlő ezekre az ingatlanokra, ma már számtalan irodaépület vagy épületrész áll üresen.Szakemberek úgy vélik, az árakra hatással volt a külföldi vásárlók megjelenése. A MIC tulajdonosa másképpen látja ezt: a külföldiek jelenléte nem hatott és nem hat a magyar ingatlanok árszínvonalára. Sokan hangoztatják, hogy az ő megjelenésük árfelhajtó tényező. Ehhez azonban a külföldi vásárlóknak tömegesen kellett volna ingatlant venniük. Ráadásul az idegen vásárlók jó „alkuszok”, érdekük, hogy az ingatlanokhoz a legolcsóbban jussanak hozzá. E házak többsége német és osztrák kézen van, de ez nem változtatja meg az országos árszínvonalat.Az ingatlanadó fővárosi bevezetése arra ösztönzi majd a polgárokat és a vállalkozókat, hogy a fővárost elhagyva az agglomerációs térségben vegyenek vagy építsenek ingatlanokat. A másik probléma, hogy akik eddig legálisan adták bérbe ingatlanukat, azok közül sokan lesznek, akik az adó bevezetése után az adózást megkerülve illegálisan, feketén teszik majd ezt.Csorba Andor azt is problémának tartja, hogy az adásvételi szerződésekben nem a valós szerződéskötési ár szerepel, hanem az adók és az illetékek lefaragása miatt egy alacsonyabb ár.Ma senkinek nem érdeke, hogy az ingatlan valós, szer-ződéskötéskori ára kerüljön a hivatalos papírra. Igazából nem tudni, hogy egy ingatlannak mennyi is a valós értéke. Az improvizálásnak viszont vesztese lehet vevő és eladó egyaránt. Európa egyes országaiban a tulajdoni lapra még azt is rá kell vezetni, ha valaki bérbe adja a lakását.Csorba Andor beszélgetésünk végén azt mondta: az ingatlanárak rohamos emelkedésének hangoztatásával hiszté-riát okozni felelőtlenség, mert az irreálisan magas árak kialakulása után a piac azzal fog reagálni, hogy csökken az adásvételek száma.