Lakáshajsza

Amikor a médiában föltűntek az első jelzáloghitel-hirdetések, az ifjú párok elözönlötték a hitelintézeteket. Hiszen a reklámok azt sugallták: csak álmodj egy otthont magadnak, a többi a bank dolga. A fiatalok jelentős részének azonban már az első, az anyagi helyzetetfirtató kérdésnél be kellett látnia, hogy a látványos marketingellenére a bank az bank, az álom pedig álom marad.A probléma elsősorban abból adódik, hogy a hirdetések nagyon egyszerűsített formában mutatják be a hitelfelvételt. A legtöbben csak a reménykedő sorban állás után, a banktisztviselővel szemközt ébrednek rá, hogy számukra mindez elérhetetlen vagy túl bonyolult. Az igénylésnél ugyanis gondot okoz, hogy Magyarországon a kisvállalkozások általában csak minimálbérre jelentik be alkalmazottaikat. A legalacsonyabb bér jelenleg nettó 30 800 forint, amelynek az egyharmada, vagyis alig valamivel több, mint tízezer forint vehető számításba. Már ha egyáltalán számításba vehető, mivel egyes pénzintézetekben a minimálbért egyszerűen nem tekintik jövedelemnek.Szintén gondot jelent a honi kényszervállalkozók magas száma. A munkaadók a munkabéreket terhelő járulékokra hivatkozva gyakran kötnek alkalmazottaikkal vállalkozói szerződést, amelyekkel mindennemű közterhet a munkavállalókra hárítanak. Az álvállalkozók pedig kényszerűségből megismerkednek a számviteli kiskapukkal, a tehetségesebbek pedig egy-egy közepes kft.-t megszégyenítő mennyiségű költséget produkálnak. A bankok azonban nem arra kíváncsiak, hogy a kényszervállalkozónak mennyi pénz marad a zsebében, mivel a hitelintézetek az APEH által kiállított jövedelemigazolást kérnek. A jelzáloghitelre áhítozó álvállalkozók tehát két lehetőség között dönthetnek: vagy leírják a tevékenységükkel kapcsolatos valamennyi költséget, vállalva, hogy így nem ütik meg a bankok által felállított mércét, vagy pedig a magasabb igazolt nettó jövedelem érdekében nem számolják el egyébként legális kiadásaikat, és olyan járulékokat is befizetnek, amelyeket egyébként nem kellene.A lakáshitelre vágyók előtt tornyosuló harmadik feladvány a kötelező önrész megteremtése. A hitelkonstrukciók önrészként ugyan a megvásárolandó ingatlan értékének harminc százalékáról beszélnek, ám a pénzintézetek leginkább azokat az ügyfeleket kedvelik, akik tízéves futamidőt számítva legfeljebb a tervek megvalósításához szükséges pénz ötven százalékát kérik. Az új építésű ingatlanok ára mostanság 250 ezer forint per négyzetméternél kezdődik, így könnyen kiszámítható, hogy egy ötven négyzetméteres lakásnál az az igénylő számíthat sikerre, aki legalább hatmillió forint beugróval bír. Valószínűleg nem kezdő pedagógusokról van szó.Kriszta és Tamás a legtöbb jelzáloghirdetésnek ideális alanyai lehetnének. Tavaly házasodtak össze, mindketten még harmincon innen, és némi készpénzel is rendelkeznek, igaz, annyiért legfeljebb egy garzonlakást remélhetnek. A történet apró szépséghibája, hogy Kriszta a minimálbéresek, Tamás pedig az álvállalkozók táborát gyarapítja. Küzdelmük másfél éve kezdődött. – Talán mi voltunk az elsők, akik bedőltek a hirdetéseknek – emlékezik Tamás a kezdetekre. – Azt hittük, hogy a jelzáloghitel idehaza is azt jelenti majd, mint amire kitalálták, vagyis olyan hitelt, amelynek a megvásárolt ingatlan a fedezete.Az ifjú pár először a Postabanknál próbálkozott, ám ott azt közölték velük, hogy Kriszta minimálbérét nem tudják figyelembe venni. Sorra járták a bankokat, de szinte mindenütt ezt a választ kapták. Csupán két kereskedelmi bank nyújtott volna számukra hitelt, de mindkettő olyan magas kamattal, hogy a kétfős család költségvetése a törlesztőrészleteket nem bírta volna el.– Ördögi körbe kerültünk – véli Kriszta. – Ha új lakást szeretnénk, mert arra kevesebb a kamat, akkor az én papíron igazolt jövedelmem miatt nem kapunk elegendő hitelt. Ha pedig használt lakást vennénk, akkor legalább húsz évre el kellene adósodnunk úgy, hogy a hatvanezer forintos részlet és a rezsi miatt alig maradna pénzünk. Pedig lassan gyereket is szeretnénk.A bankok által támasztott feltételek a magyarországi jelzálog-hitelezésben történelminek számító első évet követően sokat változtak, hiszen például a minimálbért immár a pénzintézetek többsége beszámítható jövedelemnek tekinti. A régi szisztéma szerint hitelez ugyanakkor továbbra is a Postabank. A hitelintézetnél – Tamás és Kriszta anyagi helyzetét feltételezve – érdeklődésünkre elmondták, hogy csak nettó 37 ezer forintos jövedelmet, vagyis a minimálbérnél 6200 forinttal többet tudnak figyelembe venni. A fiatal pár esetében ez azt jelenti, hogy Tamás megmaradt fizetését számítva mindössze két és fél millió forintnyi hitelre jogosultak, s ez legjobb esetben is csak egy három és fél millió forintos új lakás megvásárlását tenné lehetővé, márpedig ilyen értékű új lakás nem létezik.A nyugati mintájú jelzálog-hitelezés ellenben jól működik a Postabanknál, ha a hiteligénylők az ügyletbe beviszik valamely rokonuk vagy ismerősük nagy értékű ingatlanját. Az OTP Banknál is lehetőség van jövedelemvizsgálat nélküli hitelfelvételre, amennyiben a hitel fedezete egy ingatlan. A hitel az ingatlan árának legfeljebb 35 százaléka lehet.A banki hercehurcák ugyan lelombozhatják a fiatalokat, ennek ellenére a kormány által kidolgozott lakáskoncepció biztatónak nevezhető. Ha csak a múlt és az idei évet hasonlítjuk öszsze, egyértelműen látszik, hogy elindult egy folyamat, amely egyre több fiatalt segít hozzá a saját otthon megteremtéséhez. Horváth Sándor, a Gazdasági Minisztérium lakáspolitikai főosztályának vezetője úgy látja, hogy irreálisak azok az elvárások, miszerint minden fiatalnak hirtelen lehetőséget kell adni arra, hogy lakáshoz jusson. Sehol a világon nem működik így a lakásrendszer. Az Európai Unióban csak a polgárok hatvan százalékának van magántulajdonban lakása, a többiek bérlakásban élnek. Az is igaz azonban, hogy az elmúlt években Magyarországon a lakásvásárlásoknak kevesebb mint tíz százaléka történt hitelből, Nyugaton ugyanez az arány hatvan-hetven százalék.A lapunk által megkérdezett vezető ingatlanforgalmazó cég gazdasági igazgatója úgy véli, hogy a nyugati hiteleket azért sem lehet összehasonlítani a magyar hitelekkel, mert ott alacsonyabb az infláció. Az Amerikai Egyesült Államokban például a Magyarországon 16 százalékos kamattal kínált hitelt csupán nyolcszázalékos kamat terheli, hiszen az USA-ban mindössze egy-két százalékos az infláció.Horváth Sándor szerint igazán az alacsony bérek nehezítik meg a fiatalok helyzetét, ahhoz viszont idő kell, hogy a magyar jövedelmek felzárkózzanak a nyugat-európai normához. Ez a folyamat nem lesz túl gyors, mint ahogy a lakásprobléma sem oldódik meg pillanatok alatt. A kormánynak egyszerre négy feladatot kellett megoldania: kevés új lakás épült az elmúlt tíz évben, a meglévő ingatlanok rossz állapotúak, elenyésző a bérlakások száma, és nem volt vonzó hitelkonstrukció. Az elmúlt esztendőben mind a négy pontban jelentős változás történt. 1997-ben a bankok 140–150 milliárd forintot fordítottak lakás célú hitelekre, 2000 elejére ez lecsökkent 125 milliárdra, 2001 márciusában viszont megközelítette a 210 milliárdot. A 2001-ben nyújtott lakás célú hitelek közül a kormány által támogatott nyolcszázalékos lakáshitel több mint negyvenmilliárd forintot tesz ki. Mindez azt mutatja, hogy egyre többen tudnak élni a hitelek által nyújtott lehetőségekkel.Szombathy Márta, a Miniszterelnöki Hivatal otthonteremtési programjának koordinátora szerint a bérlakások jelenthetik a megoldást a kispénzű fiatalok számára. Egyre több önkormányzat épít fiatalok részére ilyen garzonlakásokat, amelyeknek a bérleti költsége a piaci ár alatt lesz. A kisebb települések számára óriási lehetőségnek számít, hogy magasan képzett fiatalokat tudnak majd a helységbe csábítani, ha szolgálati lakásokat biztosítanak számukra.Horváth Sándor állítása szerint az önkormányzatok akár hetven-nyolcvan százalékos állami támogatást is kaphatnak a bérlakások építéséhez. Ezek között vannak az úgynevezett fecskeházak, a fiataloknak épített garzonlakások. A fecskeházak bérlői legfeljebb öt évig lakhatnak majd ezekben a lakásokban, de előtakarékosságot kell vállalniuk, ami azt jelenti, hogy ottlétük alatt kötelezik magukat arra, hogy pénzt takarítanak meg lakásvásárlásra.A szakértő megemlítette a lakás-takarékpénztárak által nyújtott lehetőségeket is. Így például ha egy fiatal házaspár mindkét tagja tízezer forintot fizet havonta, négy év múlva 2,6 millió forinthoz juthat. Ezenkívül az építkezőknek alanyi jogon jár áfa-visszatérítési támogatás, valamint egyes intézményekben munkahelyi támogatást is lehet kapni.Az említetteken kívül lehetőség van még arra is, hogy belépjenek úgynevezett ingatlantársaságokba. Ilyen például a Promo-Indra Consorcio is, ahol a belépéskor nem követelnek hivatalos magas jövedelmet, kezest, sőt jelzálogingatlant sem. A belépők egy csoportba tartoznak, ahol a minimális létszám hatvan fő. Kettőtől tíz évig terjedő futamidőt kérhetnek, a törlesztés hatmillió forint esetében tíz évig havi hatvanezer forint, tehát kevesebb, mint a banki hitelek. Havonta licitálást és sorsolást rendeznek. Először azok kapják meg a pénzüket, akik nagyobb önrészt tudnak biztosítani, később azonban mindenki hozzájuthat a lakáshoz. Fiedler Péter, a Promo-Indra kereskedelmi vezetője kérdésünkre elmondta, hogy az ingatlantársaságok tagjai fél futamidő előtt meg szokták kapni a pénzüket, és a megvásárolt ingatlan lesz később a kifizetett pénz fedezete. A cég havonta hozzávetőlegesen száz lakást ad át. Az általunk megkérdezett fiatalok azonban azért nem választották a csoportos vásárlást, mert szerettek volna azonnal a lakáshoz szükséges pénzhez hozzájutni.A fentieket összefoglalva megállapítható: a kormányzati intézkedések mellett legfőképpen a gazdaság teljesítőképességétől függ, hogy a saját otthonra vágyó fiatalok milyen gyorsan juthatnak lakáshoz. A lapunk által megkérdezett ingatlanforgalmazó szerint a lakáspiac ütemes bővülése túlkínálathoz vezethet, amely megállíthatja a lakásárak növekedését. S ha a lakáspiacon tapasztalható kedvező folyamatokhoz az infláció csökkenése, valamint a reálbérek növekedése is társul, akkor az átlagkeresetű fiatalok önálló otthonról szőtt álma is valóra válhat.