Csökkentek a bérleti díjak

Négyzetméterenként havonta átlagosan 11-15 euróért bérelhető iroda, ám a nagyobb alapterületűekért 10-11 eurót kérnek. A tulajdonosok gyakran kedvezménnyel vagy ingyen adják bérbe ingatlanjaikat. A fejlesztők egyfelől rosszabbul járnak, mert a havi bérleti díjak csökkentek, ugyanakkor jobban is, mert a befektetők hozamelvárásai a korábbi évi 12 százalékról 8-ra csökkentek. Kereslet leginkább a modern épületekre van. A jövőt eltérően ítélik meg a szakértők.

Rendkívül kedvező folyamatok játszódtak le az irodapiacon az utóbbi hat–kilenc hónapban. A tartósan erős kereslet eredményeként, illetve a visszafogott fejlesztések miatt nőtt a kihasználtság. Nem változtak számottevően az előző egy-két évben a fővárosi irodapiacon elérhető bérleti feltételek. A túlkínálat enyhülése valamelyest stabilizálta a helyzetet, ugyanakkor továbbra is túl korai a bérleti díjak emelkedéséről beszélni, s a különböző kedvezmények szerepe sem csökkent az utóbbi hónapokban – derül ki a DTZ Hungary Kft. elemzéséből.
A szakértők szerint a tranzakciók többsége havonta négyzetméterenként 11-13 euró bérleti díj mellett jön létre, de gyakoriak az egy–hat hónapos bérletidíj-mentes időszakok. Nagyobb irodaigények esetében természetesen nem ritka a 10-11 eurós bérleti díj, illetve a fél évnél is hosszabb kedvezményes vagy ingyenes bérleti időszak sem.
Salamon Adorján, a Biggeorge’s International Ingatlantanácsadó Rt. tulajdonosa elmondta: korábban sokat lehetett hallani, hogy a budapesti irodapiacon a kínálat dominál, ám ez nem teljesen fedte a valóságot. Ennek ellenére negatívan hatott a fejlesztői kedvre, a fejlesztések lassulását, megtorpanását idézte elő. Sok befektető úgy érezte, nem érdemes újabb projektbe kezdeni. Ennek következtében az idén elkészülő irodák alapterülete nem éri el a százezer négyzetmétert. A cégtulajdonos ismertette: az év első felében 30 ezer, az év végéig csupán 70-75 ezer négyzetméter első osztályú irodaterületet adnak át az ingatlanfejlesztők. Salamon pozitívumnak tartja, hogy az utóbbi időben csökkent az üresedési ráta, javult az épületek kihasználtsága. Hozzátette: leginkább a modern technikai felszereltséggel rendelkező, optimális nettó-bruttó területaránnyal bíró, klimatizált, jól megközelíthető, mélygarázzsal ellátott irodaházak keresettek.
A cégtulajdonos szerint az újonnan megjelenő igényeket több tényező generálja. Gyakori, hogy a cégek több telephelyről egy központba költöztetik leányvállalataikat, de újabban számos igény mutatkozik a multik kiszolgáló- irodáinak (például call centerek) kialakítására is. Napjainkra a bérlők kevesebb mint 50 százaléka a hazánkba betelepülő cégek közül kerül ki, a többség több éve Magyarországon tevékenykedő vállalkozás.
Salamon aláhúzta: jelenleg szűk a nagyobb, hat-hét ezer négyzetméteres szabad irodaterületet biztosítani tudó, új építésű irodaingatlanok kínálata, ezért az ilyen méretű bérirodát kereső cégek számára ajánlatos a bérbeadóval mielőbb megállapodásra jutni. Egyes épületek esetében várhatóan többen is versenybe szállnak az ott kínált területekért, míg más házaknál hosszúra nyúlhat a területek kiadása. A szakember úgy látja, a közkedvelt ingatlanokról lemaradók előtt két lehetőség nyílik: vagy az új irodába történő beköltözés kitűzött határidejét halasztják el, vagy használati igényeik terén kénytelenek kompromisszumokat kötni.
Kibédi Varga Lóránt, a CB Richard Ellis ügyvezető igazgatója kifejtette: a fejlesztők mára egyfelől rosszabbul járnak, mert a havi bérleti díjak a korábbi átlagos 20-25 eurós négyzetméterárról 13-ra csökkentek, másfelől jobban is, mert a befektetők hozamelvárásai a korábbi évi 12 százalékról 8-ra csökkentek. Pozitívum, hogy miközben az üresedési ráta három éve még 24 százalék volt, ma 17. A szakember szerint az új építésű irodák iránt azért nőtt meg a kereslet, mert míg korábban jelentős volt az árkülönbség régi és új között, ma már nem az. Korábban az új építésű iroda egy négyzetméteréért 60 márkát, a régiért 25 márkát kellett leróni, ma ez az ár 15, illetve 10-11 euró. Hozzátette: a régi építésű ingatlanból is lehet korszerűt varázsolni, amire jó példa a Dorottya udvar. Hosszabb bérleti szerződés esetén kedvezményt adnak a bérlőnek, ami évente átlag egy hónap kedvezményt jelent, így egy ötéves szerződés esetén ez három–öt hónap is lehet. Megvizsgálják a bérlők pénzügyi helyzetét: a sikeresebbektől csak anyavállalati igazolást kérnek, a többiektől pedig bankgaranciát vagy kauciót.
A DTZ szerint a jövőre vonatkozóan szinte lehetetlen megbízható előrejelzést adni a feltételek alakulásáról. A kereslet várhatóan tartósan erős marad, a kínálati oldal azonban sok kérdőjelet rejt magában. Várakozásaik szerint a kínálatbővülés felgyorsulása ellenére sem kell drámai következményektől tartaniuk a megfelelő minőségű és elhelyezkedésű épületek tulajdonosainak, a kevésbé népszerű irodaházak azonban még a jelenleginél is nehezebb helyzetbe kerülhetnek. Az igazi kérdést az jelenti, hogy a bérlők az egyes alternatívák mérlegelésekor a bérleti díj mellett mekkora súlyt helyeznek egyéb tényezőkre – például megközelíthetőség, parkolási lehetőségek, műszaki specifikáció –, ez fogja ugyanis meghatározni, hogy a jobb irodaházaknak mekkora mértékben kell részt venniük a sikertelen épületek által kényszerűen vállalt árversenyben. A CB Richard Ellis ügyvezető igazgatója bizakodó a jövőt illetően, s kedvezőnek tartja, hogy számos multinacionális vállalat hazánkba helyezte és helyezi háttér- vagy kutatási központját, s az EU-csatlakozással megjelentek az uniós kis- és középvállalatok is. Sok befektető külföldi pedig még mindig a „határon vár” a jó projektekre. Az ügyvezető szerint a jövő esztendő, majd a 2006-os is egyre jobb lehetőségeket hoz a fejlesztő cégeknek, s a régiós verseny e szegmensében bizakodók lehetnek.
Salamon Adorján a jövővel kapcsolatban hangsúlyozta: szükség van további irodaházak építésére. A fejlesztők megkezdték az eddig visszafogott építéseiket, s újabbak is várhatók. Ennek eredményeképpen a jövő esztendő átadásokban bővelkedik majd, ám 2006 még kérdéses. Ha ugyanis túl sok irodaház épül, akkor ismét a húzd meg, ereszd meg politika kap teret e szegmensben is.

---