Minden bizonnyal ma dönt a kormány a februárban induló Fészekrakó lakásprogram részletszabályairól, miután múlt héten elfogadta annak általános elveit. (Először januártól akarták elindítani.) A kezdeményezéssel elsősorban a fiatalok lakásvásárlását akarják elősegíteni. Ennek keretében azok a 30 év alatti házasok, élettársi viszonyban élők, gyermeküket egyedül nevelők, akik nem rendelkeznek elegendő megtakarítással vagy megfelelő szülői háttérrel, az adott lakást minimális önrésszel is megvásárolhatják.
Februártól a programban részt vevők a jelzáloghitel teljes összege és a kölcsön alapjául szolgáló hitelfedezeti érték közti különbözetet államilag garantált hitelből is finanszírozhatják. A hitel mértékétől függően tíz- vagy húszszázalékos önerővel is megvásárolható a kiszemelt új vagy használt lakás. A tízszázalékos önerő ugyanakkor a szociálpolitikai kedvezmény is lehet. Utóbbi összege egy gyermek után a jelenlegi 800 ezer forintról 900 ezerre, két gyermek után kétmillióról 2,4 millióra, három gyermek esetében 3,2 millióról 3,8 millióra, míg négy gyermek után négymillióról 4,6 millió forintra emelkedik. A jövőben nemcsak új, hanem használt lakás vásárlására is igénybe lehet venni a szocpoltámogatást, amit a 35 év alatti, gyermeküket nevelő házaspárok, élettársak, illetve gyermeküket egyedül nevelők vehetnek fel. A kedvezmény azonban fele lehet csak az új lakásokénál felhasználhatónak: egy gyermek után 450 ezer, kettő után 1,2 millió, három gyermek esetében 1,9 millió, négy gyermeknél 2,3 millió forint ez az összeg.
A hitelfedezeti érték hatvan százalékát biztosan meghitelezik a bankok. Új lakásnál 15, használtnál pedig ötmillió forint a kedvezményes jelzáloghitel felső határa. Használt lakás esetében Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 12, vidéken maximum nyolcmillió forintos lakás vehető az állami garancia segítségével. Utóbbi támogatást 30 év alatti párok és házaspárok, valamint gyermeküket egyedülő nevelő szülők vehetik igénybe. A kedvezménnyel megvásárolt lakóingatlant tíz évig nem lehet eladni. Ezzel akarják kiszűrni a spekulációs céllal vásárlókat.
A program foglalkozik a lakbértámogatással is. Ennek mértéke a lakbér 30 százaléka, de legfeljebb havi hétezer forint, amennyiben az önkormányzat is hozzátesz ehhez az összeghez legalább ugyanennyit. Összesen tehát havi 14 ezer forintot, ám albérleti költsége legfeljebb 60 százalékát kaphatja meg az albérletben élő család.
Borsi László, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnöke a programmal kapcsolatban kifejtette: nagy várakozással tekintenek elé, s nemcsak ők, hanem egyes cégek is. Akad olyan vállalkozó, aki kifejezetten a programban részt vevőknek akar építeni társasházakat, bruttó 200 ezer forintos négyzetméteráron. A programra szánt teljes keretösszeg csaknem 30 milliárd forint, amelyben a fix 7,9 milliárd forintos panelfelújítási programon túl a pénzek a szocpol-, félszocpol- és kamattámogatáson belül szabadon, az igényeknek megfelelően átcsoportosíthatók. A kamattámogatás, kezességvállalás, szocpol- és lakbértámogatás négy pillérén nyugvó programmal 150-200 ezer ember problémája orvosolható. Ugyanakkor Borsi elismerte, a bebukások tekintetében van veszély, éppúgy, mint az előző kormány által indított hitelprogram kamattámogatásában.
Mádi László, a Fidesz lakáspolitikai szakértője lapunknak kifejtette: a kormány kevés pénzből hangzatos programokat jelent be, amelyek csak egy szűk réteghez jutnak el. Arról azonban keveset hallani, hogy megszüntették az áfa visszaigénylésének lehetőségét, amellyel viszont 400 ezer forintot vesznek ki a családok zsebéből. Szerinte a konstrukció az alábbiak miatt hibás: lemondtak a bérlakásépítésről, hiszen nem épülnek ilyen típusú ingatlanok. A Fészekrakó program bérlakás-támogató része azt feltételezi, hogy lesznek, akik odaadják öt évre ingatlanukat az önkormányzatnak. Csakhogy, mivel a bérbeadók nem szólhatnak bele, kinek adja ki a lakást a helyhatóság – ki lakja le az ingatlant –, kevesen kötnek majd szerződést az önkormányzattal. Rendkívül aggályos, hogy az önrész nélkül vásárlók nehezen mérik majd fel saját jövedelmi lehetőségeiket, s a havi 70-100 ezer forintos törlesztést képtelenek lesznek kifizetni. Mádi pozitívumként emelte ki a szociálpolitikai kedvezmény emelését, ugyanakkor rámutatott, hogy a félszocpol a használt lakások esetében akár visszaélésekre is lehetőséget adhat.
Gneth Zoltánnak, a Társaság a Lakásépítésért Egyesület elnökének kétségei vannak a Fészekrakó program sikereit illetően. A szakmai szervezet vezetője lapunknak elmondta: akik az önrész összegét nem tudják előteremteni a lakásvásárláshoz, azok egy része nagy valószínűséggel a törlesztőrészleteket sem lesznek képesek fizetni, s adósságcsapdába kerülnek. Ráadásul az alacsony magyarországi bérek miatt a hiteltörlesztésre fordítható összeg is alacsony. Ez a bankok átlagos hitelbírálási gyakorlatában a jövedelem 30 százaléka szokott lenni. Gneth úgy látja, „hibás csavar” van a kormány gondolkodásában, hiszen ezzel a támogatással inkább az ingatlankereskedelmet támogatja, mintsem az építéseket. Másfelől az is komoly problémát jelent, hogy a piaci ingatlanárak magas szintje miatt a támogatással leginkább csak kis alapterületű lakások épülnek majd, mintsem a családok normális életviteléhez szükséges otthonok. Az elnök aláhúzta: nem látni pontosan, hogy mekkora összeget költ el a kormány lakástámogatásra, -építésre. Hallani 140 és 270 milliárd forintról is. Sok olyan elem is benne van ebben a keretben, amely nem e körbe tartozna. A szakember a problémák megoldásaként egy olyan programot látna szívesen, amely a közhasznú társaságok bevonásával a bérlakásépítéseket nonprofit szervezetekre bízná, amelyek nagy tömegben tudnának megfizethető bérű otthonokat építeni. A fiataloknak pedig néhány év után lehetőségük nyílna másutt az önálló lakás megvételére. Ezt a gyakorlatot már alkalmazzák más uniós tagállamokban. Gneth rámutatott: kérdéses, mikorra épül meg a szakma által óhajtott évi 40 ezer új lakás. Ha a folyamatok ez irányba haladnak, akkor akár a jelenlegi szint sem lesz tartható.
Törlesztőrészletek. Kétgyermekes, 30 év alatti házaspárnak vagy egyedülállónak, ötéves kamatperiódussal, támogatott kölcsön húszéves futamidővel, új lakás vásárlása esetén, 12 milliós vidéki lakás után 75 686, a 15 milliós nagyvárosi lakás után 99 261 forintot kell fizetni. (A gyermektelen 30 év alatti házaspárnál, akik két gyermeket vállalnak, a havi törlesztési teher megegyezik a kétgyermekes házaspár fizetési kötelezettségével.) Háromgyermekes, 30 év alatti házaspár vagy egyedülálló, új lakás vásárlása esetén, ötéves kamatperiódussal, húszéves futamidejű támogatott kölcsön esetében egy 12 milliós vidéki lakásért 64 516, egy 15 milliós nagyvárosiért 88 091 forintot fog fizetni. Használt lakások esetén ugyanilyen kondíciókkal, bár ötszázezer forint saját erő mellett egy nyolcmilliós vidéki lakásért 56 501, míg a 12 milliós nagyvárosiért 141 518 forintot kell leróni. Négygyermekes, 40 év feletti házaspár vagy egyedülálló, új lakás vásárlása esetén, ötéves kamatperiódussal, húsz- éves futamidejű, támogatott kölcsönű 12 milliós vidéki lakóingatlanért 58 134, a nagyvárosi 15 milliósért pedig 81 708 forintot kell fizetni havonta. (A részletek bankonként változhatnak.)
Ellenzéki javaslatok. A Fidesz nemrég azt javasolta, hogy a kedvezményes kétszázalékos illetékkulcs határát a jelenlegi négyről tízmillió forintra emeljék, ez ugyanis jelentős segítség lenne a lakásvásárlóknak. Azt is ajánlották, hogy a kormány hozza létre a használtlakás-alapot, ahová azok ingatlanai kerülnének, akik új lakóingatlant vásárolnának, ám a régit nem tudták még eladni. Az állam ezeket felújítás után eladhatná vagy bérlakásként működtethetné.
