Perben, haragban, avagy társasházi tanácstalanság

Sokunkban még élénken élhet az az elhúzódó, széles körű sajtóvita, amely a kilencvenes években az önkormányzati bérlakások magántulajdonba adását kísérte. A bérlők – akik jutányosan, mondhatni jelképes összegért kerültek tulajdonosi helyzetbe – érthető módon pártolták az ötletet. Az önkormányzatok is szert tettek némi szerény bevételre, miközben jókora teher gördült le a vállukról az ingatlankezelő vállalatok megszűnésével. Az akció ellenzőit a lakáseladások hívei kioktató hangon piacelleneseknek, károgóknak minősítették.
A legfőbb ellenvetésekre azonban az idő nem hozott gyógyírt. Az elkótyavetyélt önkormányzati bérlakások igen hamar hiányozni kezdtek a rendszerből. Az Orbán-kormány még próbált valamit tenni a pótlásukra, volt számottevő bérlakásépítő program; a Medgyessy- és a Gyurcsány-kabinet lényegében már meg sem kísérelte ezt.
Hamar kiderült, hogy komoly bajok vannak a volt bérkaszárnyák fenntartásával is. A bennlakó vevők (akiknek nem elhanyagolható része idős ember, esetenként kisnyugdíjas) az egyszeri megváltást még csak-csak kiszorították valahogy – ám az otthont adó ingatlan fenntartása, működtetése számos esetben azóta is megoldhatatlan teher számukra. A tőkeszegény társasházaknak elkerülhetetlen sorsuk az állagromlás, az elszlömösödés; a társasház-felújítás pedig a legtöbb helyen az illúziók világába tartozik. S például a fővárosban nincs átgondolt restaurációs politika sem: a volt bérlők, mostani tulajdonosok innen sem, s a költségvetéstől sem remélhetnek segítséget.
Vegyünk egy „állatorvosi lovat”, hogy illusztrálni tudjuk a jelenséget. Lehet ilyet találni bőséggel vidéken és Budapesten egyaránt, utóbbinak pedig úgyszólván mindegyik kerületében. A gondok generális voltát jól mutatja, hogy a társasházi problémacsomó teljesen független az önkormányzat vezetésének pártszíneitől, politikai beállítódásától. Valószínűleg nem a konkrét szereplők, hanem maga a szisztéma tehet az áldatlan patthelyzetről.
A kiválasztott társasház, amelyet példaként veszünk, elegáns fővárosi környezetben található. A bérlők ragaszkodtak a helyhez, s méltán remélték, hogy tulajdonossá válva anyagilag is jobban járnak. A társasházat még az Antall-kormány idején megalapították, ám úgy, hogy a tágas padlástérbe „beleképzeltek” tucatnyi lakást, amelyre az önkormányzat (jó néhány más valóságos helyiség mellett) fenntartotta a tulajdonjogot, hogy később maga hasznosíthassa a tetőteret. Lakás persze egy sem volt ott, s mind a mai napig nincs is. Mint utóbb kiderült, a társasház-alapításnak ez a kitétele (amely eredetileg jóhiszeműen is bekerülhetett a dokumentumba) szabálytalan és törvénytelen volt – a ház újdonsült, örvendező gazdái azonban akkor ennek a mozzanatnak még nem tulajdonítottak különösebb jelentőséget. Hat év múlva azonban az önkormányzat megbízottja felmondta a képviseletet, s attól fogva a kerületi tulajdonrész után senki nem fizette a közös költséget, több-milliós adósságba verve ezzel a társasházi közösséget, amely tartozás máig fennáll.
Az önkormányzat maga is belátta, hogy – itt és tucatnyi más társasház esetében – jogszerűtlen volt az alapítási aktus. E felismerés nyomán hoztak is egy belső határozatot, hogy „vissza kell alapítani”, a padlásteret pedig visszaadni osztatlan közös tulajdonba. Akkorra már lezajlott egy per a közös költség fizetésének elmaradása miatt, amelyet a társasház első fokon megnyert az önkormányzattal szemben. Fellebbezés után azonban nem kerülhetett másodfokra az ügy mindaddig, amíg nincs földhivatali papír az alapító okirat módosításáról. Mivel a költségvita és a tulajdonvita összefügg, az önkormányzat pedig nyilvánvalóan nem cselekedhet saját érdekei ellenére, előállt a róka fogta csuka esete: a per immár évek óta kényszerűen szünetel.
A társasháznak nem tett jót a közben eltelt idő, sürgős tatarozásra szorul. Az állagmegóvás, festés mellett parkolót is ki kellene alakítani – a kalkulált költségek elérik a százmilliós nagyságrendet. A háznak több mint három tucat tulajdonosa van, némelyik másik földrészről – ezért a társasház képviselőjének igen nagy bravúrra volt szüksége ahhoz, hogy a négy esztendeje összehívott közgyűlésen, a törvény kívánalmainak megfelelően száz százalékban elfogadtassa, hogy a tatarozásért cserébe a felújító cégnek értékesítsék a padlásteret, ahol a szóban forgó vállalkozás újabb lakásokat alakíthat ki. Az önkormányzat azonban – mint néhány lakás megmaradt tulajdonosa – utólag be kívánta vétetni a határozatba, hogy a tulajdonosoknak elővásárlási joguk legyen a tetőtérre. Ez az akkori társasházi törvény szerint alkalmazható megoldás lett volna, a nem önkormányzati tulajdonosok viszont egyértelműen időhúzásként értékelték. A gyanú lényegében be is igazolódott, mert a felújításra jelentkezett kivitelező, amely a tatarozást a tetőtérért cserébe vállalta volna, az önkormányzat vétója miatt visszalépett az üzlettől. Az azóta jellemző patthelyzet nemcsak azzal jár, hogy a patinás társasház nem újítható fel, de például a közös költség tarifájához sem lehet hozzányúlni.
Az önkormányzat arra hivatkozik, hogy a kerületi lakosok érdekeit védi, amikor az adott társasházban megmaradt önkormányzati tulajdonrész által biztosított befolyással élni kíván. Csakhogy kerületi választópolgárok a korábbi lakásbérlők is, akikből száznál is többet perbe hívott az önkormányzat azzal, hogy rossz szerződést kötöttek. A szerződők azonban az eredeti névsor szerint már nem trombitálhatók össze egy helyen és egy időben: jó páran elköltöztek és meghaltak időközben. A társasház tulajdonosai az idestova hét esztendeje tartó huzavona során megcsömörlöttek az ügytől, elveszítették a jogállamba vetett bizalmukat. Ha elfogadják, hogy rossz szerződést kötöttek, az önkormányzat kivásároltatja a tetőteret velük, amely osztatlan közös tulajdonba kerülve értéknövekedést okoz. Ahhoz tehát, hogy a házat külső vállalkozóval tataroztatni lehessen, mint ahogy arról korábban közgyűlési konszenzus született, előbb mindenkinek le kell adózni a különbözetet. Viszont ha nem kívánnak fölöslegesen adózni, nem tudják kikényszeríteni az önkormányzat mint társtulajdonos aláírását a barterben lebonyolítandó felújításhoz.
Ki a hibás az áldatlan patthelyzet miatt? Az önkormányzat formailag nem hibáztatható – a kerület vagyonának megtartása és gyarapítása érdekében jár el, amikor él a törvényben számára biztosított zsaroló pozícióval. Nem hibáztatható a társasházi közösség sem, hiszen a „visszaalapításról” szóló belső önkormányzati rendelet is alátámasztja, hogy vétlenek voltak az alapító aktus szabálytalanságaiban, amire a későbbi rossz szerződéskötés vádját alapozzák. Az elmaradt közös költség a helybenjárás alatt súlyos milliókra nőtt, a közigazgatási hivatal és az ombudsman pedig illetéktelennek tartja magát a kérdésben. Legfeljebb a hajdan leszólt károgók érezhetnének elégtételt, ha volna kedvük a más bajának örvendezni. Egy pozitívum viszont mindenképpen van ebben az „állatorvosi lóként” szolgáló ügyben: a társasház kétségkívül még áll…