Vonzó délszláv piac?

A kapuk előtt toporogva várják a horvát piacnyitást az ingatlanbefektetők. Szakértők szerint bár a törvénykezés és az adminisztráció megnehezíti a befektetők dolgát, nagyon is érdemes a horvát parton ingatlanfejlesztésbe kezdeni, hiszen a siker garantált. A diszkriminatív szabályokkal kapu előtt tartott befektetők két év múlva – amikor Horvátország megnyitja piacát – várhatóan bezúdulnak az ingatlanpiacra, ami jelentősen felnyomhatja az árakat.

Főszabályként kijelenthető a törvénykezés oldaláról megközelítve, hogy magánszemélyek nem vásárolhatnak ingatlant Horvátországban. Ugyanakkor egy, a horvátok által kínált kiskaput ki lehet használni, ám ez a tulajdonszerzést kissé kockázatosabbá teszi – hívta fel lapunk figyelmét Mozsár István, az Engel&Völkers nemzetközi ingatlanközvetítő társaság magyarországi igazgatója. Ugyanis – tette hozzá – lehetséges ingatlant vásárolni úgy, hogy az adásvételi szerződés megkötése s az abban szereplő ár kifizetése után minisztériumi engedélyért folyamodunk. Az engedélyt a belügy- és a külügyminisztériumnak egyaránt meg kell adnia. Egy magyar számára, aki az ilyesfajta bürokratikus eljárásokon nemigen akad fenn, nem jelent igazi visszatartó erőt, ám a nyugat-európai állampolgárokat erősen viszszatartja attól, hogy belevágjanak egy-egy ilyen ügyletbe – világított rá a szakember. A tapasztalatok szerint hazánkfiai igen nagy százalékban megkapják az ilyesfajta engedélyeket, de fel kell rá készülni, hogy az eljárás másfél–két évig is elhúzódhat. Az ingatlanszerzés másik lehetősége, hogy céget alapítunk Horvátországban, melynek összköltsége – a megkövetelt alaptőkével együtt – nem haladja meg az egymillió forintot. Jogi személy ugyanis mindenféle kötöttség nélkül vásárolhat ingatlant.
A legnagyobb ingatlanbefektetők Horvátországban a németek, akik a külföldi ingatlanbefektetések mintegy ötven százalékát bonyolítják, őket 10-15 százalékos aránnyal az osztrákok, és alig 4 százalékos részesedéssel a magyarok követik. Érdeklődnek a britek is, ám éppen a törvényi szabályozások miatt ők e tekintetben a negyedik helyre szorulnak – mondta a horvát piacon is jelen lévő társaság igazgatója. Látható tehát, hogy a nagy vásárlóerővel rendelkező németek részéről igen erőteljes az érdeklődés a piac iránt, ám mivel az említett eljárásokhoz nincsenek igazán hozzászokva, inkább kivárnak. Ezzel kapcsolatban tudni kell, hogy Zágráb az EU-val kötött stabilizációs és társulási szerződésében vállalta, hogy 2009. február 1-jétől liberalizálja ingatlanpiacát, függetlenül attól, hogy EU-taggá válik-e addig, vagy sem. Feltehetőleg ekkor óriási számban jelennek meg a piacon az érdeklődők, ami valószínűleg egy tavalyinak megfelelő, 20-30 százalékos áremelkedést eredményez – vélte Mozsár István. Ugyanakkor komoly gondként vetette még fel, hogy a dalmátok azonkívül, hogy a törvényekkel és az államigazgatási eljárásokkal nehezítik a befektetők megjelenését a piacon, nemigen tartották rendben a tulajdoni lapokat, illetve a földhivatali nyilvántartásokat. Mint mondta, e téren nem ritka az 5–8 éves lemaradás. A rendszer hibái és csúszásai miatt pedig óriási a jogbizonytalanság, ezért a szakértő a magánszemélyeknek nem javasolja az önálló vásárlást. Véleménye szerint sokkal többet veszíthetünk azzal, ha elcsúszunk valamilyen rendszerhibán, mint azzal, ha bevonunk egy-két szakértőt. Hasonlóan vélekedett Gáspár Anna, a Build and Econ piackutató cég vezetője, aki szerint a mostani események (a villabontások Vir szigetén) ismeretében célszerű honi szakértőket bevonni a vásárlásba. Elmondása szerint a megbízható helyi partnerek keresését a helyi önkormányzatok és a magyar kereskedelmi képviselet is segítheti.
A fentiekkel együtt unikumnak számít a horvát ingatlan, hiszen ha megnézzük a tengerparti részeket Barcelonától egészen Nápolyig, a telkek mintegy 70 százalékán van valamilyen építmény, tehát kevés új építési lehetőség van. Horvátország esetében viszont – hívta fel a figyelmet Mozsár – az óriási partszakasz beépítettsége alig 13 százalékos, ráadásul jó az elérhetősége, és megmaradt a környezet természetazonos jellege. A piacnyitás után várható ingatlanbefektetői rali már csak azért is valószínű, mert meglepően alacsony a magas minőségű és presztízsű ingatlanok aránya. Az utóbbi években ugyanis főként bungaló jellegű ingatlanokat építettek – azzal a céllal, hogy minél előbb kiadhatók legyenek –, s gyakran be sem fejezték őket, mivel a félbehagyott állapotban lévő ingatlanok után nem kell turisztikai adót fizetni. Tehát rendkívül nehéz magas minőségű, jó ingatlant találni, s emiatt volt olyan eset, hogy bár az ügyfél meg tudta volna fizetni a luxust, mégis kénytelen volt megelégedni egy alacsonyabb értékű lakással – vázolta fel egyik személyes tapasztalatát Mozsár István. A külföldi tőke – jellemzően német, osztrák és magyar – így főként olyan helyeket keres, ahol zöldmezős fejlesztések találhatók, vagy úgynevezett barna mezősek, ahol egy meglévő ingatlan alakítanak át igen magas elvárásoknak megfelelően. Az ilyen jellegű ingatlanok – bár áruk nyilván borsosabb – már az engedélyezés során, tehát még a tervezőasztalon elkelnek. A szakértők alapvetően három területre szokták osztani a horvát tengerpartot. Északról dél felé haladva Isztriára, a Kvarner-öbölre és Dalmáciára, amelyen belül további három, északi, középső és déli dalmát partszakasz különíthető el. Az ingatlanok négyzetméterárai között az egyes földrajzi területeken nincs túlzottan nagy különbség. Az általunk 4-5 óra alatt elérhető, védettséget élvező Kvarner-öbölben kétezer eurós négyzetméterárak jellemzőek, míg az ugyancsak közel fekvő Isztriai-félszigeten mintegy 200 euróval olcsóbban mozognak az átlagos négyzetméterárak. Egyébként viszonylag sikeres befektetőknek az öt-hat éve a piacon jelen lévő osztrákokat lehet tekinteni, ám esetükben sem ritka, hogy egy-egy építkezés előkészítési fázisa két-három évbe is beletelik. A befektetőknek sokat segíthet egy horvát bevonása a projektbe, mert a horvátok nemigen kedvelik a közvetítő nyelvet. Mozsár István úgy vélekedett, hogy akinek van kellő ideje és energiája, egy kimagaslóan jó piacot találhat Horvátországban, hiszen az ország unióhoz való közeledése miatt a befektető eredménye és a siker szinte garantált. Látni kell ugyanis, hogy nagyon nagy kereslet tobzódik a dalmát kapuknál, mely csak arra vár, hogy megjelenjenek a magasabb minőségű és jogi szempontból könnyebben megszerezhető ingatlanok.