Új lakásban, kiszolgáltatva

Még mindig egy egész élet munkáját jelenti Magyarországon egy családi otthon megvásárlása. Hatványozottan igaz ez a megállapítás a méregdrágán kínált lakóparki vagy új építésű lakásokra, ahol a vásárlók jogosan kalkulálják bele a borsos vételárba az ilyenkor elvárható garanciát és jótállást. A falrepedések és a beázások azonban ritkán várják meg a sokszor pillanatok alatt kámforrá változó vagy kicsontozott és minden vagyonától megfosztott építő projektcégek életben maradását, illetve számonkérhetőségét.

Lakásvásárlás előtt érdemes tüzetesen utánajárni, ki az építtető, milyen referenciákkal rendelkezik, és az építést végző vállalkozás vajon nem pusztán múlt nélküli projektcég-e – tanácsolja Michael C. Szabo, a világ legnagyobb követeléskezelőjének, a Coface-nak magyarországi ügyvezetője, aki pontosan látja az itthoni és a külföldi lakásépítések közötti óriási különbségeket és anomáliákat. A szektoron belüli leggyakoribb probléma ugyanis, hogy az építtetők egy része csak egy-egy ház vagy lakópark építésére hoz létre cégeket (projektcég), amelyekkel párhuzamosan hasonló gazdasági tevékenységet végző, hasonló tulajdonosi körrel is rendelkező, több esetben azonos székhelyen is bejelentett más cégkört is üzemeltetnek, amely a gazdasági visszaélések melegágya lehet.
A társasház elkészülte és a vételárak bekasszírozása után nem ritka jelenség, hogy egy lecsupaszított, minden vagyonától megfosztott projektcéget hagynak életben, vagy felszámolással, illetve végelszámolással egyszerűen eltűnnek az ingatlanberuházók. Mivel gyakorlatilag nem létezik nullaszázalékos hibával megépített épület, ezért az új építésű ingatlanok tulajdonosai az egy-két éven belül megmutatkozó garanciális és szavatossági igényeiket ilyen esetekben már nem tudják kivel szemben érvényesíteni, így válaszúthoz érnek: vagy vállalják az évekig tartó jogi procedúrát, vagy ismét saját zsebükbe nyúlnak, és maguk finanszírozzák az építtetőt terhelő kiadásokat, hogy elkerüljék saját ingatlanjuk további állagromlását.
A hazai építőiparban éves szinten több mint ötszázalékos a csődarány, amely kirívóan magas az európai, de még a magyar 3,75 százalékos csődhányadhoz képest is. Ebben a számban természetesen még nem szerepelnek a kibelezett, gyakorlatilag tőke nélkül vegetáló projektcégek, amelyektől szintén igencsak nehézkesen lehet a jótállási felelősségüket számon kérni. A legkritikusabb pontoknak a magasépítés és a lakásépítés számít: a banki és az állami fedezetnyújtás drámai csökkenése mellett a vásárlók gyakorlatilag eltűntek a piacról – hangsúlyozza Michael C. Szabo, aki szerint további problémát jelent a forintgyengülés következtében a devizában felvett törlesztőrészletek tízszázalékos emelkedése is, amely az egész építőipari ágazatot sújtja.
Mivel az új ingatlanvásárlások nagy részét hitelből tudják csak megoldani a sokszor 10–20 évre eladósodott végső tulajdonosok, így a növekvő törlesztőrészlet mellett sok esetben kénytelenek vállalni még az építtető által el nem végzett jótállás költségeit is.
Nincsenek rózsás helyzetben a beruházók sem: jelenleg csak Budapesten 8500 eladatlan lakás áll, miközben az értékesítés ritmusa teljesen lelassult. A számítási norma, hogy az építkezés előrehaladtával arányos mértékben értékesített ingatlanok révén a kivitelezők az utolsó kulcsrakész lakások eladásakor juthatnak a pénzükhöz – fogalmazott a Coface-vezető.
– Ha ehhez hozzávesszük, hogy egy-egy társasház befejezése néhány éves folyamatot és tőkelekötöttséget jelent, akkor nem nehéz megérteni, hogy több befektető a projektcégekkel történő trükközéshez folyamodik, amelynek kapuit az értékesítés lezártakor be lehet zárni. A garanciális problémáikkal hoppon maradt tulajdonosok nehezen értik meg, hogy Magyarországon megengedett az, ami például Németországban tilos: vagyis, hogy egy és ugyanazon gazdasági tevékenységre, ugyanazon tulajdonosi körrel más és más vállalatokat is lehet kreálni – hangsúlyozza Michael C. Szabo. A német példa úgy szabályozza a szavatossági kérdéseket, hogy négyzetméterre lebontva összegszerűen számszerűsíti az építtető garanciális kötelezettségeinek értékét, amelyre banki letét befizetését írja elő. Ebből a kaucióból rendezhető később az átadás-átvétel után keletkező hibák kijavítása.
A magyar csődtörvény július elsején életbe lépett módosításai többek között az ehhez hasonló anomáliákat hivatottak kivédeni. Az eredeti, 1991-es törvény legfrissebb változása javulást hozhat azáltal, hogy az építtető vállalatok vezető tisztségviselői akár három évre visszamenőleg saját vagyonukkal is felelhetnek a hitelezőkkel szemben, valamint egyértelművé váltak a felszámolási eljárás megindításának feltételei is. A változásokról Csőke Andrea bírónő, a Fővárosi Bíróság Gazdasági Kollégiumának vezetője számolt be a Coface konferenciáján, ahol reményét fejezte ki, hogy az új jogszabályokkal a hitelezők elől tudatos vagyonkimenekítéssel próbálkozó cégvezetők felelősségre vonása is tisztázódhat.
– A cégalapítások rendszerében egyértelmű állapotokat kell teremteni – fogalmazott lapunknak Erdős Károly, a Felszámolók és Vagyonfelügyelők Országos Egyesületének (FOE) titkára, aki szerint megoldatlan a cégbírósági tiltólista kérdése azoknak a személyeknek az esetében, akik már csődbe vittek egy-egy vállalkozást.
– Nem szabad hagyni, hogy egyes építőipari cégek kimeneküljenek a garanciális és szavatossági kötelezettségeik alól, a lakástulajdonosoknak érvényt kell szerezniük a jótállási joguknak, és magánvádas eljárásban életbe léptetni a beruházó vállalat tulajdonosainak egyéni felelősségét – mondta Erdős. A FOE titkára kiemelte, hogy a felszámolás alatt álló cégek lecsupaszítottak, így az eljárások 80 százaléka gyorsított: sokszor ebben a fázisban már sem a cégvezető, sem az adóbevallások, sem a cég elérhetősége nem lelhető fel. A fizetésképtelenségi eljárásokat illetően 14 százalékos emelkedés tapasztalható – mutatott rá Erdős, aki szerint az építőiparra különösen jellemző lánctartozás okolható ezért a magas arányért.
A jótállások tekintetében az 1985-ben elfogadott együttes rendelet az irányadó a mai napig: a jogszabály tételesen felsorolja, hogy milyen jótállási, azaz „alkalmassági idők” tartoznak a három-, öt- és tíz- éves szavatossághoz – közölte lapunk kérdésére Karsa Álmos, a Magyar Mérnöki Kamara elnökségi tagja, a testület építési bizottságának elnöke. Tíz évre szól a garancia például a tartószerkezetre, a vasbetonszerkezetre, öt évre a nyílászárókra és a csapadékelvezetésre, a tetőszigetelésre, a gépészeti berendezésekre, a falszerkezetekre, három évre a burkolatokra vagy a festésre. A rendelet megkülönbözteti a magántulajdont – vagyis a lakásokon belüli hibákat –, illetve a közös helységek jótállását. A beruházóval kötött szerződések az építtető cég felszámolási eljárásának végéig jogosak, de fontos a tulajdonos-karbantartó saját ingatlanját védő gondos magatartás is.
– Legfontosabb szabály, hogy a lakásvásárló kellően körültekintően járjon el a beruházó cég kiválasztásakor, ne csak a négyzetméterár alapján döntsön, hanem járjon utána az építési körülményeknek és a tulajdonosok megbízhatóságának – összegezte a mérnöki kamara elnökségi tagja.
Van ellenpélda is. Az egyik legnagyobb budapesti építési vállalat, a Gyetvai Fivérek Rt. egy évvel a kulcsrakész átadás után mindig garanciális bejárást tart az általa épített lakásokban. A szemle során jegyzőkönyvet vesznek fel a hibalistáról, közülük a legsürgősebbeket két-három héten belül kijavítják, amelyre ismét hároméves garanciát vállalnak.
– Minimum három évig kötelez minket a jogszabály, amely kiegészül az öt, illetve tíz évre szóló alkalmassági időkkel: ezek a törvények a kivitelező csere- és javítási kötelezettségeit szabályozza – nyilatkozta kérdésünkre a vállalat műszaki vezetője.
Jó példával szolgál az Angyalföldi Lakásépítő Rt. is, amely állandó garanciális irodát tart fenn ingatlanjaik folyamatos karbantartására, a hibák akár haladéktalan megszüntetésére. A befejezett projektek tulajdonosait védő, és a jótállást biztosító szakembergárdával rendelkező vállalat jelenleg a főváros legnagyobb lakóberuházásáért felel, számos más építkezés mellett.
– Laza teljesítési kötelesség jellemzi az építőipari kivitelező vállalatok garanciális javításait – magyarázza Illy Péter, az Angyalföldi Lakásépítő Rt. ügyvezető igazgatója, hogy miért érezték szükségesnek egy folyamatosan működő, kifejezetten a jótállási problémákra szakosodott ügyfélszolgálati iroda felállítását. Az Angyalföldi Lakásépítő Rt. ingatlanfejlesztő vállalatként úgy oldja meg a kivitelezők okozta hibák kijavítását, hogy műszaki szakemberekből álló saját csapata hangolja össze az ingatlantulajdonosok panaszait és az alvállalkozók kötelezettségeit, amellyel egyúttal megakadályozzák, hogy a vevők felesleges szakmai vitákba bonyolódjanak, és tovább késlekedjen a javítás. Illy Péter hangsúlyozta az úgynevezett garanciális kerethez való ragaszkodást is, amely biztos pénzügyi fedezetet jelenthet reklamációk esetén.