Visszaesés vagy új egyensúly?

Meglehetősen nehéz eldönteni a mostanában megjelent hírek, elemzések láttán, hogy hová is tart a hazai ingatlanpiac. A híradások nagyobbik része drasztikus visszaesésekről, eladhatatlan lakásokról, üresen kongó irodaházakról szól, közben pedig arról is hallani, hogy folyik a tülekedés a jó helyen lévő telkekért. Úgy tűnik, talán elkezdődött egy újfajta szemlélet térnyerése, amely a minőséget helyezi előtérbe.

Minden jel szerint korszakhatárhoz érkezett a hazai ingatlanpiac. Az államilag támogatott lakáshitelek lebontásával elvesztette lendületét az eddigi, főként az olcsó megoldásokra építő konjunktúra, ám egyelőre nem világos, hogy ennek nyomán általános hanyatlás vagy valamiféle letisztulás következik – melyben a piacon lévő szereplők nem elvesznek, csak átalakulnak. Az átalakulás során a minőség felé kellene fordulnia a piacnak, s bár vannak már erre mutató jelek, még erősen billeg a mérleg nyelve, és ez talán leginkább a fővárosban érhető tetten.
Csak Budapesten 1500 új építésű lakás vár eladásra, ami az éves kínálat 12 százaléka. Ennek ellenére mégsem lehet kijelenteni, hogy kedvezőtlen tendenciák jellemzik a főváros fejlesztői piacát – véli a térségben tevékenykedő egyik ingatlanfejlesztő, a Biggeorge’s-NV Zrt. vezérigazgatója. Hajnal István szerint az általános pesszimizmussal szemben sokkal inkább a piac letisztulása figyelhető meg: a keresleti és a kínálati oldal összetétele is elmozdult az előző évekhez viszonyítva. A piacot meghatározó tényező korábban leginkább a minél alacsonyabb ár volt, ehhez képest a fejlesztők célközönségévé ma már egyre inkább a minőségi építészeti koncepciót, kivitelezést, anyaghasználatot és környezetbe illeszkedést figyelembe vevő vásárló vált. A társaság tapasztalatai szerint ennek megfelelően az értékesíthetőség szempontjából ma már a lakások alaprajza, belmagassága, fekvése és a felhasznált anyagok minősége a meghatározó. A földrajzi elhelyezkedésen és az áron túllépve a vevők keresik a lakás és a környezet összhangját, a hosszú távon élhető környezet alapfeltételeit. Ugyanazon az árszinten siker, illetve kudarc lehet egy-egy beruházás akár két-három utcányi távolságnyira is egymástól, csupán abból adódóan, hogy az előbb említett szempontokat a fejlesztő mennyire veszi figyelembe. A fentiek alapján az valószínűsíthető, hogy a jövő a valódi lakóparkoké lehet.
De milyen is a valódi lakópark azokhoz a sokszor csak lakótelepnek ható ingatlanegyüttesekhez képest, amelyeket az utóbbi években megismerhettünk? A Biggeorge’s-NV úgy látja, hogy ezek mindenekelőtt a városközponthoz közel eső zöld területeken helyezkednek el. Zárt kerítés veszi őket körül, és a telkek beépítettsége kisebb a korábbiaknál – nincsenek egymás hegyén-hátán a házak. Az új lakóparkok átmenő forgalmát korlátozzák, mert a ház és belső környezetének intimitása ma már nem viseli el, hogy a tér túlságosan nyitott legyen, s bárki bármikor megközelíthesse. A játszóterek sem feltétlenül a házak között kapnak helyet, hanem a telek szélén, hogy akik nem értékelik túlságosan a gyerekzsivajt, ne legyenek kénytelenek hallgatni azt.
Az újfajta lakópark úgy kínál szolgáltatásokat, hogy ezek lehetőleg ne emeljék az égig a közös költségeket. A szomszédos épületeket úgy tájolják, hogy ne fogják el egymás elől a kilátást, a lakások nem típusterv, hanem egyedi igények alapján készülnek. A Biggeorge’s-NV szerint leáldozott az amerikai konyhás nappali divatjának, a nagyobb lakásokban legalábbis visszatérnek a klasszikus megoldásokhoz. Visszakapja régi méretét a terasz is, s a korábbi kilépők helyett jól kihasználható, másfél méternél szélesebb erkélyeket kínálnak az ingatlanfejlesztők. Emellett ha a teraszok nem csupán kifelé, hanem befelé is terjeszkednek, lehetővé válik, hogy a lakásnak ne kizárólag egyetlen fala lehessen üvegből, hanem akár a két oldalsó is. Növekszik a belmagasság, és a jellemzően 2,7-es lakások helyett inkább a 3-3,3 méteres belmagasságú ingatlanok válnak eladhatóvá, s leáldozik az ablaktalan fürdőszobák és konyhák divatjának. A minél több ablak beépítéséhez a megszokottnál ötletesebben kell tagolni a homlokzatokat, hogy a lakások több oldalra nézhessenek.
Ahhoz, hogy az új típusú lakóparkokra legyen fizetőképes kereslet, az ingatlanfejlesztőknek árképzésükben is igazodni kell az igényekhez. Ahhoz, hogy az elvárt minőségi igények listájából minél több pont beépüljön az alapkínálatba, hosszabb távon tervező és nem csupán a profit maximalizásában érdekelt ingatlanfejlesztők kellenek. A szemléletváltásra egyébként valószínűleg rá is kényszerülnek a vállalkozók, hiszen a piacot a kínálati túlsúly jellemzi – vagyis van miből válogatni.