A németországi példa hasznos és követhető

Mádi László írását szeretném a következmények és a kiút szempontjából kiegészíteni (A lakásprivatizáció színe és fonákja, MN, augusztus 23.). Az igazságtalanságnál is károsabbak a hosszú távú következmények. Mindenekelőtt a létrejött torz tulajdonosi struktúra. Münchenben például 2003-ban 709 ezer lakásból a tulajdonos által lakott 154 ezer (22 százalék) volt. Hasonló a helyzet más nyugat-európai nagyvárosokban is. A soklakásos lakóházak 1945 előtt nálunk is többnyire bérházak voltak. Nem véletlenül. A társasház nehézkesen működő intézmény. A döntések időrabló viták után születnek. Hazánkban különösen rossz a helyzet. A privatizáció során rendkívül heterogén tulajdonközösségek jöttek létre. A tulajdonosok egy része nem, vagy nehezen képes a tényleges szükségletnél jóval kisebb közös költséget is megfizetni. Az épületjavítási munkák kényszerű elhalasztása pedig rohamosan növekvő járulékos károkat és többletköltségeket okoz. Így egyre több társasház fog ellehetetlenülni.
A lakásprivatizáció további következménye az évtizedek óta halogatott fővárosi tömbrehabilitáció még reménytelenebbé válása. Az elrontott helyzet korrekciója, az öröklakások egy részének bérlakássá válása szükségszerűen be fog következni. Jó volna, ha minél gyorsabban és a „kényszertulajdonosokat” a piaci (túl)erőtől jogszabályokkal védve valósulna meg. A szociálisbérlakás-kereslet a rászorulók számából vezethető le. Rászorulók a lakástulajdon szerzésére vagy a piaci lakbér fizetésére nem képes lakáskeresők, illetve azok a kis jövedelmű öröklakás-tulajdonosok, akik szeretnének bérlőként eddigi lakásukban, vagy igényeiknek és lehetőségeiknek megfelelő másik bérlakásban élni.
Gyakori kérdés, hogy a kínálat biztosításához szükség van-e szociális bérlakásra? A liberális gazdaságpolitika hívei szerint nincs: a lakáspiac meglévő kínálata plusz a lakbér-kiegészítés megoldja a problémát. Csakhogy a lakbér-kiegészítés nem segíti elő kedvező bérű lakások építését, a lakbérek korlátozását és a szabályozott lakáshoz jutást. Márpedig ezeket a követelményeket egy szociálisbérlakás-rendszernek teljesítenie kell. Ellenkező esetben a lakbér-kiegészítést lakbéremelés révén a bérbeadók fölözik le. Szociálisbérlakás-kínálathoz tehát a keresleti támogatás és a kínálat ösztönzése egyaránt szükséges. Megfelel ennek az igénynek az NSZK-ban 1950-ben bevezetett vállalkozói szociálisbérlakás-építési modell, a „szociális lekötés” (Sozialbindung).
Megítélésem szerint a modell számunkra is használható volna. Lényege, hogy a befektető a lakást bizonyos lekötési idő (15-25 év) alatt kizárólag a helyi önkormányzat által, jogszabály alapján, jogosultnak minősített személyeknek adhatja bérbe, önköltségi bérért. A lekötés lejárta után a tulajdonos az ingatlant szabadon hasznosíthatja. A rentabilitást költségvetési támogatás (az építési, fenntartási költségek meghatározott részének átvállalása, adókedvezmény stb.), másfelől a szociális célú igénybevétel korlátozott ideje biztosítja. Dinamikusan fejlődő gazdaságban, amilyen a nyugat-német volt az 1950–1990 közötti időszak nagyobb részében, és amilyen remélhetőleg a magyar gazdaság is lesz a következő évtizedekben, a befektetés jövedelmezőségét erőteljesen javítja a konjunktúrának köszönhető ingatlanérték-növekedés. Az értéknövekedés a lekötés lejárta után realizálható. A befektető szempontjából előnyös, hogy a lakásban folyamatosan lesz bérlő, így bérbevétel. Nem lényegtelen, hogy a szociális lekötés a telítődő ingatlanpiacon új, jelentős befektetési lehetőséget teremthet. A 15-20 százalékos közpénzaránnyal nagyarányú lakásépítési tevékenység indítható be, számottevően élénkítve az egész gazdaságot. A modell segítségével elháríthatók az akadályok a társasházak felújítása és a tömbrehabilitáció útjából, amennyiben, szemben az eredeti változattal, a szociális bérlakás céljára vásárolt, meglévő lakásokra is lehet lekötési szerződést kötni.
Az NSZK-ban 1950 és 1986 között mintegy négymillió szociális bérlakás épült. Arányuk az 1950–1960-as években megközelítette az épített lakások ötven százalékát. Később csökkent a rászorultság, kevesebb ilyen lakásra volt szükség. Mára a lekötések többsége lejárt. Így a szociális bérlakások aránya erősen visszaesett. Münchenben például tíz százalékra. De a bérlakásarány Németországban ma is meghaladja az ötven százalékot, nagyvárosokban pedig 60–80 százalék között van. A német példa bizonyítja, hogy innovációval, jó ötletekkel úrrá lehetünk a problémákon.
Baranyai László
okl. gazdasági mérnök, e-mail