Otthon start: előnyök a sokoldalúságban

Többféleképpen előteremthető az önerő az Otthon starthoz, akár pótfedezet is bevonható. A lapunknak nyilatkozó szakértők szerint nem tanácsos személyi kölcsönből fedezni az önrészt.

Az Otthon Startba újépítésű lakás is beleférhet Forrás: Kallus György

Önerőként vehető figyelembe a készpénz, a megtakarítás, a befektetés, a lakás-takarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetében a már elkészült építési munka értéke és a vissza nem térítendő lakáscélú állami támogatás (falusi csok), támogatott hitelek (babaváró, munkáshitel), önkormányzati vagy egyéb forrásból származó támogatások, és az ingatlanfedezet is – válaszolták lapunk megkeresésére a money.hu szakértői annak kapcsán, honnan, mely elemek, források kombinálásával teremthető elő az Otthon start felvételéhez szükséges tízszázalékos önerő. Kifejtették: a bankok településtől függően eltérő mértékben finanszíroznak egy-egy ingatlant. Meghatározzák az ingatlan forgalmi és hitelbiztosítéki értéke alapján felvehető hitelösszeget és a kettő közül a kisebb érték érhető el hitelként. Kisebb településeken a hitelbiztosítéki érték jellemzően a forgalmi érték 70-75 százaléka. A tíz százalék önerő alkalmazásával pedig a forgalmi érték kilencven százaléka lenne felvehető. Ha azonban a banki szabályozást alkalmazzuk, akkor hiába lenne elegendő a rendelet szerint tíz százalék, a gyakorlatban 25-30 százalék önerőt várhat el a bank. 

Az Otthon start előnye a sokoldalúságban rejlik, mivel kombinálható, így az önrész is különféleképpen előteremthető
Fotó: Szabad Föld/Kállai Márton

Mivel az Otthon start más, már meglévő kedvezményekkel is kombinálható, illetve azok nélkül is igényelhető, az előbb felsoroltak közül több is képezheti az önerő részét. Mivel a falusi csok meglévő és előre vállalt gyermekekre is felvehető, nem egységes az álláspont abban, hogy a vállalt gyermekre igényelhető, úgynevezett megelőlegező csok is beleszámít-e az önerőbe. Ez esetben ugyanis a támogatás jövőbeni feltételhez van kötve, hiszen évek állnak rendelkezésre arra, hogy megszülessen(ek) a vállalt gyermek(ek). A Magyar Nemzeti Bank (MNB) álláspontja szerint mind a meglévő, mind a vállalt gyermek utáni csoktámogatás önerőként vehető figyelembe. Ám ettől egyes bankok eltérnek – mutat rá a szakértői válasz. 

A babaváró is lehet önerő bizonyos feltételekkel. Összegének negyedét teherként számítják be a bankok, ha a lakáshitel-igénylést megelőző 90 napon belül vette fel a fiatal házaspár. Kilencven napon túli lakáshitel-igénylésnél a babaváró teljes összege beszámítható önerőként.

A munkáshitel 75 százalékát lehet önerőként beszámítani a lakáshitel igénylését megelőző kilencven napon belül vagy a lakáshitel jóváhagyását követő 20 napon belül igényelt munkáshitel esetében. A további huszonöt százalékot teherként kell figyelembe venni. Kilencven napon túli lakáshitel-igénylésnél a felvett munkáshitel összegének száz százaléka beszámítható önerőként.

Bár nincs a köztudatban, de bizonyos önkormányzati támogatások felhasználhatók önerőként lakáshitelhez – hasonlóan más vissza nem térítendő támogatásokhoz. Fontos azonban előzetesen tisztázni a feltételeket és egyeztetni a bankkal, hogy valóban beszámítható-e a támogatás az önerőbe – figyelmeztetnek a szakértők.

Ahogyan arra is, miszerint elméletben lehetséges ugyan, hogy valaki személyi kölcsönből fedezze az önerőt vagy annak egy részét, ám az MNB álláspontjával összhangban a money.hu-nál is úgy látják, ez igencsak növeli az adósságterhet, így komoly kockázatot jelent az ügyfél fizetőképességére és a hitel biztonságára nézve is.

Az Otthon start rendelettervezet 

nem zárja ki a pótfedezet bevonását,

azaz akár más tulajdonában lévő ingatlan is bevonható a hitelügyletbe. Így akár önerő nélkül is felvehető a 3 százalékos hitel. Azonban mindegyik érintett ingatlanra jelzálogjogot jegyeznek be. Jellemzően nemcsak lakóingatlan (lakás, családi ház, ikerház, sorház) lehet pótfedezet, hanem pénzintézettől függően 

• üdülő
• hétvégi ház
• építési telek
• önálló helyrajzi számon lévő garázs. 

Azonban ha (valamelyik) fedezet nem saját tulajdonban van, akkor a tulajdonosa zálogkötelezettként fog szerepelni a hitelügyletben és a hitelszerződésben. Ami azt jelenti, hogy ha az adós nem fizeti a tartozást, akkor a bank elveheti tőle az ingatlanát. Az Otthon start csak a kiszemelt ingatlan vételárának összegéig vehető igénybe.

A Bankmonitor szakértői szintén a kombinálhatóságra hívták fel a figyelmet közleményükben és néhány példával is szemléltették. Aki nem tervezett gyermeket vállalni, az eddig csak piaci hitelben gondolkodhatott – emlékeztetnek. Hetvenkétmillió forintot 25 éves futamidőre 6,5 százalékos kamat mellett lehetett elérni, ennek a havi törlesztőrészlete 486 149 forint. Összességében a kölcsönre visszafizetendő teljes összeg 145 844 747 forint. A lakáshitel felvételéhez legalább 811 ezer forintos havi nettó fizetésre van szükség.

Az érdeklődő szeptembertől felvehetne 50 millió forint Otthon start hitelt, mely mellé már csak 22 millió forint piaci hitelre lenne szüksége. A 3 százalékos kamatozású támogatott hitelre 25 év alatt havi 237 106 forintot kellene fizetni, a teljes visszafizetés 71 131 697 forint lenne. A 6,5 százalékos kamatozású piaci hitelre 25 éves futamidő mellett havi 148 546 forintot kellene fizetni, a teljes visszafizetés pedig 44 563 673 forint lenne.

Összességében a két kölcsön havi részlete 385 651 forint, a teljes visszafizetés pedig 115 695 370 forint lenne. Ezen hitelek felvételéhez minimum 643 ezer forintos havi nettó fizetésre lenne szükség.

Az új program indulásával a vevő havi szinten közel 100 500 forintot, a 25 év alatt pedig összességében 30 149 377 forintot spórolhatna. Ez több mint húszszázalékos megtakarítást jelent.

Jelenleg az ideális finanszírozás egy párnak a már említett 72 millió forint esetén: 11 millió forint babaváró hitelből, 30 millió forint csok pluszból és 31 millió forint piaci kölcsönből állna, azonban az Otthon start teljesen kiváltja a piaci kölcsönt. Így szeptembertől az ideális finanszírozás 11 millió forint babaváróból, 30 millió forint csok pluszból és 31 millió forint Otthon start hitelből áll.