Ám az effajta tranzakciók meglehetősen ritkák a mai magyar piacon. Inkább rohamléptekkel jönnek a „stripmallok”, amelyekben rekordnagyságú, két-háromezer négyzetméteres egybefüggő üzleteket is kialakítanak. Leginkább az amerikai Wal Marttól tart mindenki, amely a rossz nyelvek szerint gyakorta él a beszerzési ár alatti értékesítéssel. Nemrég röppent fel az a hír is, hogy bevásárlóközpontot épít Érden és Veszprémben a Center Invest Kft., az osztrák Stop. Shop. Center Services GmbH & Co. KEG magyarországi leányvállalata. Az egyenként négymilliárd forintos beruházással megvalósuló központokat várhatóan 2005 augusztusában adják át. Az osztrák vállalat 2002-ben nyitotta meg Budapesten az első bevásárlóközpontját Stop. Shop. néven, amelyet 2003-ban és 2004-ben két újabb követett a fővárosban. A beruházó most elérkezettnek látta az időt arra, hogy vidéken is megtelepedjen. A cég tervei között újabb bevásárlóparkok létesítése szerepel Tatabányán, Győrben, Székesfehérváron, Vácon, Kaposváron és Nyíregyházán.
Természetesen más társaságoknál is készülnek tervek, így a kiskereskedelem további koncentrációjára lehet számítani. Vámos György, az Országos Kereskedelmi Szövetség (OKSZ) főtitkára arról tájékoztatott, hogy e pillanatban a nagy alapterületű kereskedelmi egységek a magyarországi piac 35–40 százalékát uralják, ezermilliárd forint feletti árbevétellel. A több mint száz nagy alapterületű bevásárlóközpont és hipermarket (élelmiszerek mellett iparcikkeket is egy térben kínáló létesítmény) s a megközelítően ugyanennyi szakáruház (közülük az OBI adta át az első üzletet) mintegy 2,5 millió négyzetmétert foglal el az országban, amelyből valamivel több mint másfél millió a bevásárlóközpontok, körülbelül egymillió pedig a hipermarketek alapterülete. Így a nagy alapterületű kiskereskedelmi egységek egy lakosra számított négyzetméterét véve hazánk lassan eléri az uniós átlagot. Ami döbbenetes adat, hiszen míg Nyugat-Európában a hetvenes évektől terjednek az efféle létesítmények, addig hazánkban 1996-ban startoltak a beruházók. A negyedszázados lemaradást nyolc esztendő alatt sikerült behozni. Igaz, az első ilyen objektum, a Flórián 1976-ban épült, majd következett a Sugár; ám a bevásárlóközpontok csak 1996 második felében kezdtek ugrásszerűen szaporodni, amikor megnyílt a Duna Plaza és a Pólus Center. S úgy tűnik, a fejlesztésekben nincs megállás – a plazák térnyerése tovább folytatódik. Mára 50 üzletközpont és 64 hipermarket működik a piacon, a beruházások összértéke meghaladja a 610 milliárd forintot. Az objektumok megtérülési ideje hat–tíz év, így az első beruházások mostanság fordulnak nyereségesre. Ilyen invesztíció infrastruktúra-fejlesztéssel is jár: a plazák, hipermarketek környékén többek között utakat is építenek.
A bevásárlóközpontok különböznek a hipermarketektől és a szakáruházaktól, hiszen e létesítményeket nem kereskedelmi cégek építik és üzemeltetik, hanem ingatlanfejlesztő társaságok, amelyek bérbe adják a különböző méretű üzlethelyiségeket. Magyar tulajdonban lévő vállalkozásokat is találunk közöttük, ilyen például az Alexandra könyvesboltokat működtető pécsi székhelyű társaság. A plazába költözéshez persze jelentős tőkeerő szükséges.
A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége szerint az eddig megépült komplexumok eredményességét mutatja, hogy ezeknek a létesítményeknek csak kis hányada cserélt gazdát az elmúlt években. A legnagyobb ilyen tranzakció az izraeli Plaza Centershez kötődik, amely a nyáron eladta tizenkét magyarországi plazája tulajdonjogát. A társaság a Klépierre egyik leányvállalatával, a Ségécével közösen üzemelteti majd a francia cégcsoport által megvásárolt üzletközpontokat, valamint a Plaza Centers négy megmaradt bevásárlóközpontját.
– Előszerződést már kötöttünk, s jelenleg is tárgyalunk az angol Dawnay Day Europe csoporttal négy vidéki – a soproni, szombathelyi, veszprémi és pécsi – bevárlóközpontunk eladásáról. Az értékesítés várható nagyságrendje 56 millió euró – mondta lapunknak Vadas Vera, a Plaza Centers kommunikációs igazgatója. A francia Klépierre cégcsoporttal létrejött ügylet 285 millió eurós bevételt eredményezett a Plaza Centersnek, amelyből költségeik levonása után 90 millió euró maradt tisztán a vállalatnál. Ennek jelentős részét újabb projektekre, fejlesztésekre fordították és fordítják. Például a balettintézet luxusszállodává alakítására. Ezenkívül a cég tulajdonában maradt még a Dávid-ház, a volt Andrássy-palota is. Mindezek mellett a cég továbbra is az európai és a régiós terjeszkedés híve, és a térség egyik legnagyobb befektetője: elképzeléseik szerint – a Klépierre-hez hasonlóan – jelentős cégcsoportokkal kooperálva mintegy hatvan új bevásárlóközpontot hoznak létre Európában, évente nyolc új bevásárlóközpont építését tervezik. A Klépierre a kontinensen mintegy háromszáz plazát üzemeltet, összértékük 5,2 milliárd euró.
Magyarország a bevásárlóközpontokat tekintve első helyen áll Kelet-Közép-Európában – derül ki az osztrák RegioPlan Consulting legutóbbi elemzéséből. Budapest térségében az egy lakosra jutó elárusítótér egy négyzetméter, ami megközelíti a nyugat-európai mértéket. Most indul a második hullám, a kisebb vidéki városokban – Győrben, Debrecenben, Székesfehérváron – épülnek újabb központok. A további bővülés már inkább szakmai szempontok alapján történik: az élelmiszer-kereskedelemben és a drogéria ágazatában már elfoglalták a vezető pozíciókat, a divatszakmában azonban még jelentős terjeszkedés várható. Ugyanez érvényes az óra-ékszer, az autóalkatrész- és a virágkereskedelemre. A RegioPlan Consulting szakértői azt prognosztizálják, hogy sok Magyarországon megtelepedett vállalat további terjeszkedésbe fog, mivel nagy a különbség a szegényebb vidéki lakosság és a már-már a nyugati színvonalat elérő városi elit vásárlóereje között.
Korábban több szakember azt jósolta, hogy a fővároshoz hasonlóan vidéken is jelentős vevőkört vonnak el a bevásárlóközpontok a hagyományos üzletektől. Úgy tűnik, nem lett teljesen igazuk, s bár vidéken is egyre többen látogatják e központokat, mégsem következett be akkora koncentráció, mint Budapesten. Igaz, ezek a plazák, szakáruházak néhány évnyi fáziskéséssel épültek meg, így lehetséges, hogy csak a jövőben érzékeljük a változást. Budapesten már csak azért is kedveltek a plazák, mert könnyű a parkolás az épületükben vagy mellettük. Vidéken azonban ez nem elsődleges szempont, hiszen a kaotikus fővárosi parkolási helyzethez képest nagyságrendekkel jobbak a viszonyok. Aki pedig a vidéki központokat busszal vagy vonattal közelíti meg, többnyire a belvárosba megy, s nem a település szélére épített plazát keresi. A hagyományos üzleteknek kedvez – legalábbis még egy darabig – a szokás hatalma, a kisvárosi ismertség, valamint a sokszor kedvezőbb árak.
A bevásárlóközpontok átalakítják a lakosság vásárlási szokásait, s ezt a tulajdonosok büszkén hirdetik. Hiánygazdaságból létrejött a fogyasztói társadalom, és honfitársaink közül sokan partnernek bizonyultak ennek ilyen mértékű kiépülésében. Mindent egy helyen! – hirdetik az üzemeltetők. Hangsúlyozzák, hogy a vásárlót légkondicionált épületek várják, nem kell neki esőben, fagyban vagy kánikulában egymástól távol fekvő üzleteket felkeresnie, s szórakozásra is adódik lehetőség.
A karácsonyi ajándékok és étkek utáni hajszában a vásárlók ma már magától értetődően a bevásárlóközpontokat és hipermarketeket célozzák meg, amelyek lassan, de biztosan növelik forgalmukat. Decemberben az átlagos látogatószám akár 40–50 százalékkal is nőhet bennük, ám éves átlagban is itt bonyolítják le a teljes kiskereskedelmi forgalom 25 százalékát.
Jó néhány kisbolt be is zárt a bevásárlóközpontok terjeszkedése következtében – ebben persze a szigorú uniós előírások is közrejátszottak –, igaz, a plazákba települt külföldi cégek között is akad néhány, amely kivonult az országból. (Jó példa erre a francia La Halle divatház.)
Vámos György OKSZ-főtitkár adatai szerint a hazánkban működő több mint százezer kiskereskedelmi vállalkozás 99 százaléka kis- és közepes méretű. „A magyar kereskedelemnek tehát van súlya. Tizenöt évvel a rendszerváltás után, valamivel több mint nyolc esztendővel a plazák beindulását követően, ha sokat veszített is a piaci részesedéséből, de megmaradt. Pedig tíz évvel ezelőtt azt jósolták, hogy a külföldi cégek eltiporják a hazai kereskedéseket” – szögezi le a főtitkár. Vámos György szerint nem a plazák jelentenek veszélyt a magyar tulajdonú cégek számára, hanem az erős feketepiac – amely tönkreteszi például a magyar ruhaipart –, valamint az önkormányzati bérlemények. Előfordulnak olyan esetek, hogy a kereskedő fejleszti az üzletet – például galériával bővíti a helyiséget –, mire az önkormányzat megemeli a bérleti díjat, mondván, hogy nagyobb lett az eladóhely alapterülete. Holott a bérlő saját költségén hajtotta végre a fejlesztést. Kiszolgáltatott helyzetbe kerül, hiszen a tulajdonos nem fizeti ki neki a beruházás értékét, s ha felmondja a bérleményt, odavész a befektetése. Vámos György szerint éppenséggel támogatni kellene a kis cégeket, s az önkormányzatoknak is ez az érdekük, hiszen helyi adót fizetnek, munkahelyet teremtenek (így kevésbé vándorol el a lakosság), színesítik a kínálatot.
Nyugat-Európában évente 0,5–1 százalékra tehető a nagy alapterületű kereskedések térnyerése – tehát ott is növekszik a piac koncentrációja –, ám hazánkban ennél nagyobb növekedésre lehet számítani. Szakértők szerint a nagy számok ellenére a piac még korántsem telített, erre bizonyíték a jelenleg is zajló számos fejlesztés, illetve tervezett projekt. Általános aggodalmat keltenek a piacon az újabb üzletláncóriások, amelyek egyes feltevések szerint invázióra készülnek. Leginkább az amerikai Wal Marttól tart mindenki, amely az év minden napján vevőcsalogatóként egy-egy terméket kínál rendkívül alacsony áron, az élelmiszereket pedig gyakran több száz holdas saját birtokain termelteti meg. Ha a cég hazánkba jön, vélhetően megveszi valamelyik legnagyobb üzletláncot, amely akár a Tesco is lehet. Szakértők szerint a Wal Mart padlóra küldheti a tőkeszegényebb vállalkozásokat.
A fejlesztések terén tehát nincs megállás, a kérdés csak az, hogy hol a határ.
Románia – Magyar kölcsönből
L. Cs.
Keleti szomszédunknál még csak készülődnek a plazaépítésekre. A késlekedés a tőkeerős román befektetők hiányának, a külföldi vállalkozók óvatosságának, valamint a csekély vásárlóerejű fogyasztóknak tulajdonítható.
Az első igazi bevásárlóközpont a fővárosban épült 2000-ben Bucuresti Mall néven. A jórészt török, de magyar kisebbségi tulajdonost is felvonultató konzorcium negyvenötmillió dollárból építette fel az üzletközpontot, amely hamar a sznobok és a fiatalok kedvenc helye lett. Miközben a plazabefektetés megtérülési ideje világszerte legalább hat–tíz év, többéves monopolhelyzete miatt az első bukaresti üzletközpont várhatóan az átlagosnál hamarabb megtermeli a befektetett pénzt. Konkurenciával csak karácsony óta kell számolnia, akkor adták át ugyanis a második üzletközpontot. Romániában inkább az egy cég nevén futó hipermarketek (Metro, Cora, Carrefour) terjedtek el, amelyek mellett kisebb üzletek nyílnak meg.
Erdély első plazáját Medgyessy Péter barátja, a nagyváradi Alexandru Mudura építette fel. A huszonkétezer négyzetméter alapterületű nagyváradi Lotus Market tető alá hozásához magyarországi bankkölcsönt használt fel a cég, s amint később kiderült, a Kulcsár Attila által elsikkasztott pénzből is jutott neki. (A volt bróker különben hosszú ideig a Lotus felügyelőbizottságának a tagja is volt.) A kolozsvári plazaépítést Gheorghe Funar korábbi polgármester akadályozta meg, Temesváron pedig a Iulius Group elnevezésű román gazdasági csoport épített hetvennégyezer négyzetméter alapterületű bevásárlóközpontot huszonötmillió dolláros beruházásból.
Szlovákia – Két fecske csinál nyarat
Neszméri Sándor (Pozsony)
Aki azt állítja, hogy Szlovákiában dúl a plazaláz, az enyhén túloz. Inkább csak plaza-hőemelkedés észlelhető. Ugyanis összesen két szórakoztató- és bevásárlóközpont működik, mindkettő a fővárosban. Tény azonban, hogy mindkettőnek nagy a látogatottsága, a fiatalok körében már a „plazaturizmus” jelei is felfedezhetők: vidékről sokan – döntően középiskolások – jönnek hét végén autóbusszal a fővárosba, hogy reggeltől estig nézelődjenek, szórakozzanak a Polus City Centerben, illetve az Auparkban.
Mert erről a két központról van szó. A Polus City Center volt az úttörő, a magyar TriGránit Rt. szlovákiai leányvállalata fogott hozzá az építéséhez 1999-ben, Meciar bukását követően. A Pozsony-Újvárosban található épületegyüttes átadására annak idején az egész szlovák kormány kivonult. A TriGránit vezetői akkor azt ígérték, Kassán is építenek Polust, valamilyen okból azonban elmaradt a beruházás. A fővárosi vállalkozás azonban sikeresnek bizonyult, olyanynyira, hogy hazai befektetői köröket is inspirált.
A Bizniss Center Bratislava befektetői társaság, amelynek legnagyobb részvényese a Szlovák Gázművek Rt. lett, a XVIII. századig nyúlt vissza ötletért. Akkor a Duna jobb partján, a várral szemben 25 hektáros területen alakítottak ki kulturális-szórakoztató parkot, ahol később kirakodóvásárokat is tartottak. Az Aupark – ahogy akkoriban hívták a mai Janko Král parkot – a XIX. században a pozsonyiak kedvenc találkozóhelye lett. Erre alapoztak a mai Aupark eltervezői, amely ugyancsak a Duna jobb partján épült fel, s 230 eladóhely mellett 12 mozihelyiség és számtalan vendéglő, falatozó áll az ide látogatók rendelkezésére, akiknek száma egyre nő.
Hogy a két fecske mikorra vált ki igazi plazalázt Szlovákiában, nem tudni. Tény azonban, hogy mindkét központ sikeres, nyereséges, várható hát a számuk növekedése. Több városi önkormányzat keres már beruházót ilyen célra, az építkezési telket akár ingyen is a vállalkozó rendelkezésére bocsátanák.
