Devizahitelek: fix összegű forinttörlesztést!

Súlyosan érinti a forint mélyrepülése azt az ötszázezer háztartást, amelyek jelzálog fedezete mellett devizában adósodtak el. A törlesztési gondjuk nem tekinthető pusztán az adós és a bank magánügyének. Ha sok fizetési gonddal küzdő adós árulni kezdi a lakását, akkor drasztikus áresés következhet be. A mélyen az építési költségek szintje alá eső lakásárak az egész nemzetgazdaságnak veszteségeket okoznak – erre már sajnos volt példa a kilencvenes években (építőipari dolgozók munkahelyének az elvesztése, építőanyag-ipar zsugorodása stb.). Ezen túl a belső piac szűkülését eredményezi az, ha sok adós vízen-kenyéren élve kénytelen átvészelni a gyenge forint – nem tudni, meddig tartó – időszakát. Harmadsorban maga a bankszektor is meginoghat. A fedezetek elértéktelenedésével a bankoknak a jövedelmeikből nyereség helyett céltartalékokat kell képezni, hitelezési veszteségek esetén pedig elveszíthetik a tőkéjük jelentős hányadát is. Tőkevesztés esetén az állam sürgős segítségét szokták kérni, az adófizetők pénzére bazírozva (akik sok esetben egyébként épp az ő – megemelkedett hitelteher alatt nyűglődő – adósaik).
A magas terheket nem csak a forint gyengülése okozza. Másik ok, hogy a külföldi gyakorlattal ellentétben a hazai jelzáloghitelek hossza viszonylag rövid – átlagosan 15-16 év. Épp ez adja a lehetőséget a megoldásra. Nem kellene mást tenni, mint a gyenge forint idején elszenvedett árfolyamveszteség megfizetését későbbre halasztani. Ennek az összegével meg kellene nyújtani a hitelek futamidejét, vagy megfelelően át kellene ütemezni a tőketörlesztést (az árfolyamtól függővé téve azt). Ez azt jelenti, hogy nem kellene többletterhet vállalnia se a kormánynak, se a bankoknak. Akkor mégis mi az akadály?
Egyrészt a bankok forráshiánya. Másrészt az, hogy a bankok jelentős része büntető jellegű, magas díjat számít fel a hitelek módosítása esetén. Ennek a logikája érthető volt a sok új hitel idején. A szűkös emberi erőforrásaikra tekintettel a bankok konyhájára többet hozott az újabb és újabb hitelek kihelyezése, mint a már folyósított hitelek módosítgatása. De ma ez már kevéssé érthető, amikor a hitelező dolgozók jó része csak a „lábát lógatja” az új ügyfelek hiányában. A fentiek mellett akadályozó tényező az is, hogy a kormány eddig nem érzékelte, hogy nem csupán a munkájukat elvesztett családok vannak veszélyhelyzetben (csak az ő részükre dolgozta ki ugyanis az átmeneti kormányzati garanciavállalásra alapozott – szakmailag egyébként korrektnek tekinthető – programját).
Magyarországon a lakossági jövedelmeknek 2008 első fél évében a 13,5 százalékát fordították hitelek terheinek a fizetésére. Ez a mutató meghaladta az EU átlagát (10,5 százalék, 2006). Pedig lakosságunk eladósodottsága (a GDP-hez viszonyítva 30 százalék, 2008 első felében) csak a fele az EU 60 százalékos szintjének (2006). A relatíve magas magyar terhek egyik oka a mi jelzáloghiteleink rövidebb lejárata (a lakáshiteleknél átlagosan 12-15 év, szemben a fejlettebb országok 20-30 éves futamidejével). A másik ok a magasabb hazai kamatrés. E tényezőkhöz az utóbbi hónapokban egy harmadik is társult: a külső hitelezők magas országkockázati felárat kérnek a magyarországi bankoktól.
Fel kellene ajánlani az adósok részére, hogy a törlesztőterhüket forintban fixálják. Ehhez az árfolyam legcélszerűbben a hitelfelvétel idején érvényes kurzus lehetne. Tegyük fel, hogy valaki 2008 tavaszán felvett egy tízmillió forintos jelzáloghitelt 17 évre, akkor, amikor 160 forint/svájci frank volt az árfolyam, és ezen árfolyam mellett a 400 frankos terhe 64 ezer forint volt, akkor ez a törlesztőrészlet kerülne fixálásra. Az ennél 25 százalékkal gyengébb forint (208 forint/svájci frank) miatt a vesztesége havi 16 ezer forint, ezt a bank meghitelezné a futamidő végéig. Ekkor a hitel futamidejét meghosszabbítaná a bank annyi hónappal, amely alatt a 64 ezer forintos teher mellett az adós meg tudja fizetni az árfolyamveszteségek kamattal növelt összegét. Abban a kedvezőtlen esetben, amikor tartósan a 208 forint/svájci frank árfolyam maradna fenn 14 évig, akkor még 5-5,5 évig kellene a havi 64 ezer forintot fizetni a bank részére. Valószínűbb azonban, hogy a forint még vissza fog két-három év múlva erősödni valamelyest, így inkább csak 2-2,5 évnyi hitelhosszabbítás feltételezése tűnik reálisnak.
Persze forrást is kellene biztosítani az árfolyamveszteség meghitelezéséhez.
A hitelfelvétel idején érvényes árfolyam mellett az adósoknak évente 140 milliárd forinttal kisebb lenne a terhe, mint a mai 310 forint/euró körüli kurzus mellett. Amennyiben azonban az ügyfeleknek csak a fele élne a módosítás lehetőségével, akkor a hitelek módosítása miatti éves forrásigény a fenti összegnek a fele (hetvenmilliárd forint/év) lenne. Az általános banki forrás szűke miatt az a kívánatos, hogy a jegybank adjon ehhez refinanszírozási keretet az érintett bankok részére. Az IMF programjához kapcsolódó teljes hitelnek csak a töredékét (csak 0,3-0,5 milliárd eurót a 16 milliárdból) kellene erre fordítani.
Kívánatos, hogy az adósok részére a fenti hitelmódosítás lehetőleg kevés többletkiadással járjon. Azaz nem csupán a közjegyzői díjakat kellene mérsékelni, illetve átvállalni, hanem a sok banknál alkalmazott (a fennálló adósságra vetítve) két-három százalékos hitelmódosítási díjat is el kellene engedni vagy 50-80 ezer forint körüli értékben kellene maximalizálni. Ki nyerne és ki veszítene? Az ügyfelek a túl magassá nőtt terheket későbbre halaszthatnák. Sokuknak ez biztosítaná, hogy az otthonukban maradhatnának és nem fenyegetné őket a kilakoltatás réme. A bankok nyernének azáltal, hogy megelőznének egy nagyobb hitelválságot. A lakásárak zuhanásának az elkerülésével áttételesen nyerne a négymillió magánlakás-tulajdonos is. Nyerne az ország is: az adósok jelentős hányada nem kényszerülne arra, hogy vízen-kenyéren éljen. Így az általuk elköltött jövedelem munkahelyek tízezreinek a megmaradását eredményezné.
Ugyanakkor lenne vesztes is: azok a néha már a lakásmaffia felé is kacsingató ingatlanüzérek, akik között állítólag már keringenek a listák arról, hogy melyik banki adós van szorultabb helyzetben, és így az általuk kért árat az átlagosnál jobban le lehet alkudni.
Kire várunk? A fenti megoldás a bankszektor szintjén is megvalósítható. A bankoknak közösen fel kellene lépni az MNB felé, hogy az ilyen megoldás miatti hitelállomány-növekedéshez biztosítson kellő devizaforrásokat (ha másból nem, akkor az IMF hiteléből). Másrészt önszabályozó módon például a bankszövetség felkérhetné a jelzáloghiteleket nyújtó bankokat, hogy ajánlják fel ügyfeleik részére a terhek forintban való fixálásának a lehetőségét, mérsékelt (például maximum 50-80 ezer forintos) teljes költség felvállalása esetén. Jól jönne még a média segítsége is, amely kellő publicitást adhatna annak, ha két-három bank „kilóg a sorból” és nem hajlandó ilyen módosításra, vagy csak több százezer forintos díjak mellett.
A fenti rendszer bevezetése persze sokkal gyorsabb és zökkenőmentesebb lenne, ha abban a kormány is részt vállalna. Ekkor önszabályozásnál nyomatékosabb eszközzel, rendelettel lehetne kötelezni a bankokat a fenti módosításra. Emellett a jegybank esetleges vonakodásának a legyőzésében is segítene a kormány fellépése. Hiszen az IMF felé elsősorban a kormány vállalt kötelezettségeket.
A fix forinttörlesztésű devizahitelekben nincs semmi ördöngösség. Ezt mutatja, hogy ma már a bankok zöme ilyen lehetőség felkínálása mellett kínálja hiteleit. Néhány bank pedig már régebb óta ilyen konstrukcióban nyújt hiteleket jelzálogfedezet mellett vagy autóvásárlásra.

A szerző közgazdász