A Carion a többi ingatlanbefektetési alaptól abban különbözik, hogy zárt körű, azaz 15-20 hazai intézményi befektető pénzét kezeli. A többi ingatlanbefektetési alap velünk ellentétben azért kerülhetett bajba, mert a befektetők – érzékelve az ingatlanok drámai értékvesztését – pánikszerűen elkezdték kivonni pénzüket az alapokból. Csakhogy az ingatlanbefektetés tipikusan olyan, amit képtelenség egyik napról a másikra likvid pénzzé változtatni, különösen a mai időkben, amikor gyakorlatilag megállt az élet a magyarországi ingatlanpiacon. A mi befektetőink közül is volt olyan, aki jelezte, kivonja pénzét. Mi ekkor összehívtuk a befektetőinket, s őszintén bemutattuk a helyzetet. A befektetők respektálták a korrektségünket. A zsebükbe nyúltak, s kifizették a kilépőket, majd hoztak egy határozatot, miszerint minimum 5 évig egyikük sem vonja ki tőkéjét, így aztán 2009. március 6-i hatállyal átalakultunk zárt végűvé – meséli a történteket Kornis Gábor.
– Ön udvariasan fogalmaz a saját befektetőivel kapcsolatban, de én nem lennék a könnyekig meghatva, hiszen a befektetőknek sem lett volna érdekük, hogy bedőljön az alap.
– Ez is közrejátszhatott a döntésükben. Az alap 15 milliárd forintos ingatlan vagyona 13-14 százalékos hozamot képes megbízhatóan produkálni évente, ami valamivel magasabb, mint az állampapíroké. E hozamszint tökéletesen arányos a kockázati szinttel.
– Azt mondja, megállt az élet az ingatlanberuházások terén. Biztos ez? Én látok egy sor folyamatban lévő irodaház- és bevásárlóközpont-építkezést…
– A korábban megkezdett beruházások kifuttatásait látja. Újak nem indulnak, s aki csak tudott, már a fékre lépett. A szakmánkban ismert egy szállóige, miszerint egy ingatlanberuházáshoz valójában nem kell más, csak egy jó bank. Ám olyan, hogy jó bank, a válság óta nincs, hihetetlenül megszigorodtak a hitelfeltételek. Sok projektcég minimális saját tőkével, banki pénzből vágott neki a beruházásnak, arra számítva, hogy az eladási bevételből majd ki tudja fizetni a bankot. Csakhogy ma, amikor mindenki kivár, költséget csökkent, senki sem akar nagyobb irodába költözni, új telephelyet vásárolni, s a külföldi befektetők is elfordultak Magyarországtól mint potenciális befektetési céltól. Tehát nagyon nehéz eladni vagy bérbe adni bármit is. Ezért jósolták sokan, hogy már idén márciusban beindul a csődhullám, mivel a projektcégek sorra bedőlnek, ha nem jutnak pénzhez az ingatlanértékesítésből. Ez változatlanul bármikor bekövetkezhet.
– A bankok sem segítenek nekik túlélni?
– A bankok gyakorlatilag leállították a hitelezést, illetve csak nagyon nehezen teljesíthető feltételek mellett folyósítanak további hiteleket. Miután Magyarország a nemzetközi hitelminősítőktől is nagyon rossz besorolást kapott, a nemzetközi befektetők is elkerülik a magyar ingatlanpiacot.
– Pedig józan logikával éppen ezért lenne nekik érdemes most vásárolni, amikor nyomottak az árak.
– Szerintem is, de ne feledjük, hogy azok az emberek, akik valahol Londonban vagy New Yorkban erről döntenek, ülnek egy szobában, s csupán számokat és betűket látnak a monitoron. Kiadták nekik, hogy adott kockázati besorolási szint felett ne vásároljanak. Ebben nincs sok kreativitás, érzelem, eléggé mechanikus dolog.
– Ha tehát küszöbönáll az ingatlanberuházó projektcégek bedőlése, az egy ingatlanalap számára, mint amilyen az önöké, akár kedvező lehetőséget is jelenthet. Nem igaz?
– Miután sikerült megtartanunk a befektetői törzsállományt, megnőtt a mozgásterünk. Kidolgoztunk egy új terméket, amelyet a közeljövőben jelentünk be. Ez egy olyan ingatlanalap, amely képes lesz ingatlanvásárlás mellett úgynevezett céltársaságokat, így például az esetlegesen bedőlő beruházói projektcégeket is felvásárolni.
– Ez eddig nem volt lehetséges?
– Nem, az alapok működését szabályozó jogszabályok ezt nem tették lehetővé. Hiába lobbizott különböző csatornákon keresztül többször is a befektetési alapok érdekképviselete, a Bamosz, hogy módosítsák az ide vonatkozó jogszabályokat, a kormányok ezt nem tették meg. Így a magyar ingatlanalapok számára eddig nem volt lehetséges, hogy projektcégeket vásároljanak fel, így a hazai ingatlanalapok gyakorlatilag lemaradtak a hazai A osztályos ingatlanok piacáról.
– Miért nem változtattak ezen?
– Ezt sajnos magam sem értem. Úgy tűnik, mérvadó körökben senki nem érezte elég jelentősnek ezt a problémát.
– Más területre térve, úgy tudom, hogy önök elkezdték magánszemélyek euróalapú hitelezését, noha épp az imént volt róla szó, hogy a bankok nemigen adnak hitelt.
– Pontosabban nagyon szigorú feltételekkel adnak, s még úgy sem mindenkinek. Van egy lakossági kör, amelyik bár törlesztőképes és van kellő ingatlanfedezete is, de valamilyen okból a bankok mégsem állnak vele szóba. A Carion Ingatlanfinanszírozási Centrum Zrt. nem kereskedelmi bank, hanem pénzügyi vállalkozás, vagyis betétet nem gyűjthetünk, viszont minden másban egy bankhoz hasonlítunk. Természetesen banki háttérrel rendelkezünk, banki forrásból hitelezünk.
– Akkor miért nem hitelez közvetlenül a bank?
– Talán mert nem értenek az ingatlanokhoz annyira, mint mi. Az a lényeg, hogy mi nem végzünk adósminősítést, kizárólag az ingatlanfedezetet vizsgáljuk. Az ingatlan értékének ötven-hatvan százalékáig adunk szabad felhasználású, illetve ingatlanvásárlási célú hitelt euró vagy forint alapon, igény szerint. Jelenleg az euróhiteleink 10-12 százalékos kamattal futnak.
– Ki vesz fel devizaalapú hitelt?
– Érdekes, hogy a válság, illetve a bizonytalan devizaárfolyamok ellenére még ma is sokan a devizahiteleket választják. Forint alapon a 9,5 százalékos jegybanki alapkamatra kerül rá a marzs, míg euró esetén csak 1 százalékra, ennyivel alacsonyabb a kamatszint. Az ügyfélen múlik, melyiket választja nyilván annak a függvényében, hogy mire számít a forint árfolyamának változását illetően.
– De nem csak ez jelent kockázatot a hitelfelvevő számára, hiszen sok bank elköveti azt az arcátlanságot, hogy egyoldalúan módosítja a marzsot, így nem elég, hogy az ügyfelet a forint árfolyamának romlása sújtja, de még a bank kapzsiságának az árát is megfizeti.
– E módszerrel én sem értek egyet, de az igazság az, hogy az egészen a közelmúltig hatályban lévő jogszabályi rendelkezések – amelyeket az idén tavasszal elfogadott törvénymódosítási csomag sok ponton szigorított, így hitelfelvevő-barátabbá tett – lehetőséget adtak a bankoknak az egyoldalú szerződésmódosításra. A bankok éltek e lehetőséggel. Ennek az a háttere, hogy sok banknál kiadták, a bedőlő hitelek miatti veszteségeket, illetve a folyósítások ütemének csökkenése miatti bevételkiesést a meglévő hitelek kondícióváltoztatásával kell csökkenteni. Az egyoldalú szerződésmódosításra elméletileg eddig is csak a jogszabályoknak megfelelően, meghatározott esetekben, szigorú feltételek mellett volt lehetőség. Ám ismerünk eseteket, amelyek nemigen feleltek meg ezen követelményeknek. Ezért fontos, hogy csak olyantól vegyünk fel kölcsönt, aki iránt megvan a bizalmunk, s nehéz helyzetben is bizonyította korrektségét.
origo.hu
Óriási viharok lesznek Magyarországon - mutatjuk, mikor
