Fordulóponthoz érkezett a lakáspiac

Számos, a lakáspiacot érdemben befolyásoló lépés történt az idén, amely komoly változást indított el. Az elsősorban kistelepülésekre irányított családtámogatások hatása még kevésbé érezhető, de a szuperkötvény elszívóhatására a befektetői kereslet már némileg visszaesett. Jóllehet az árak csökkenésére még nem érdemes számítani, a vevők előtt nagyobb alkuk lehetősége nyílik meg.

Még nem látszik pontosan, milyen irányt vesznek az adásvételek Fotó: Bach Máté

Megváltozni látszanak az elmúlt években gyakorlatilag kiszámíthatóan alakuló folyamatok a lakáspiacon. Az adásvételek számának évek óta tartó emelkedésével párhuzamosan hat éve drágulnak a lakások: a 2013-ban a fővárosban induló felértékelődés hamar kiterjedt a nagyobb városokra, majd tulajdonképpen mindenhol érezhető lett, ahol érdemben történnek adásvételek. Az addig mélyponton lévő lakásépítések is új lendületet vettek 2016-ban, elsősorban az új lakások értékesítését terhelő forgalmi adó 27-ről öt százalékra csökkentésével, de a keresletet az otthonteremtési program is élénkítette.

Az idén számos újabb intézkedés történt, amelyek hatása még nehezen felmérhető. Egyik oldalon a családoknak újabb jelentős támogatások váltak elérhetővé. A családvédelmi akcióterv részeként július 1-jétől már használt lakás vásárlásához is lehet igényelni a mindössze háromszázalékos támogatott hitelt a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) mellé, emellett bővült a jelzáloghitel-tartozások állami előtörlesztésének mértéke. Elérhetővé vált a babaváró támogatás, amelynek szabadon felhasználható tízmillió forintja felmérések szerint elsősorban lakáscélt szolgál: ingatlanvásárlást, felújítási munkálatokat, esetleg fennálló lakáscélú hitel elő- vagy végtörlesztését.

Bevezették a falusi csokot is, amely 2486 olyan, ötezer főnél kisebb lélekszámú településen érhető el, ahol az elmúlt években csökkent a népesség. Az érintett településeken ráadásul január 1-jétől ötmillió forint erejéig vissza lehet igényelni a forgalmi adót bármilyen építési, bővítési, felújítási munkálat után. A kistelepülésekre irányított támogatásokkal egyidejűleg kivezetik az új lakások kedvezményes forgalmi adóját, ami a nagyobb városokban, különösen Budapesten és agglomerációjában már most érezhető megtorpanást okoz. Mindemellett a Magyar Állampapír Plusz megjelenésével az ingatlanbefektetők reális alternatívát kaptak pénzük fialtatására – a fővárosban már csökkent a befektetői kereslet, amivel az árak felverése is mérséklődhet.

Még nem látszik pontosan, milyen irányt vesznek az adásvételek
Fotó: Bach Máté

Lassuló ingatlanpiacra utal, hogy a Duna House (DH) becslése szerint a január–novemberi időszakban 2018 azonos időszakához viszonyítva kilenc, 2017-tel összevetve hét százalékkal kevesebb adásvétel történt. Benedikt Károly, a közvetítő hálózat elemzési vezetője a Magyar Nemzetnek azt mondta, komolyabb átalakulások, változások okozzák az alacsonyabb forgalmat. Noha árcsökkenést egyelőre nem tapasztaltak, azt már igen, hogy a tulajdonosok által az elmúlt időszakban nagyon megemelt árak miatt nőtt az értékesítési idő és az alku mértéke. Az pél­dául már nem nagyon működik, ami korábban: ha az eladónak volt ideje, és az aktuális szintnél drágábban hirdette meg ingatlanát, a piac úgyis „beérte”, és nem kellett lejjebb vinnie az árat.

– Nehéz kibogozni a hatásokat, mivel az újabb családtámogatási intézkedések és a szuperkötvény majdnem egyszerre lépett hatályba. Az viszont kijelenthető, hogy a befektetői vásárlások száma csökkent. Ez a forgalom csökkenése mellett abból is kiviláglik, hogy egy befektető sokkal gyorsabban és racionálisabban dönt, míg egy család lakásvásárlásánál számos érzelmi szempont kerül előtérbe, lassabban hoznak döntést, ráadásul sokszor hosszadalmas hitel- és csokos ügyintézés vár rájuk – mutatott rá Benedikt Károly.

– A magyar lakáspiac 2019-ben valószínűleg fordulóponthoz érkezett. Ez egyelőre csak a forgalom csökkenésében mutatkozik, elsősorban Budapesten és a nagyvárosokban – áll az OTP Jelzálogbank friss Lakóingatlan-értéktérkép elemzésében. Az adóhivatal háromnegyed éves adatain nyugvó elemzés szerint a budapesti forgalom nagyjából harmadával csökkent, így az országos eladások közé idén arányaiban jóval kevesebb magas négyzetméterárú adásvétel került. A nyáron bevezetett falusi csok hatására a községekben drágulás valószínűsíthető, ami a jövő évi statisztikákban is érezteti majd a hatását.

Az elemzés szerint a ciklikusan működő lakáspiacon tisztán piaci viszonyok között a következő két évben valószínűleg elérhetnénk az árcsúcsot. – Tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást, a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a legutóbbi, 2008-at követő zuhanás – mondta Valkó Dávid, a jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője, aki szerint a családvédelmi akcióterv lakásvásárlást érintő elemei előre hozott keresletet generálva lassítják a kereslet visszaesését.