Reálbérnövekedés szükséges az ingatlanpiac fellendüléséhez is

A korábbi közel kétharmadról a felére esett vissza azoknak az ingatlan-adásvételeknek az aránya, amelyek során lakáshitelt igényeltek az ügyfelek. Jövőre – a lapunknak nyilatkozó szakértő szerint – ismét megjelenhetnek az 5-6 százalékos kamatozású lakáshitelek, de a piaci fellendüléshez a fogyasztói bizalom helyreállása is szükséges, amihez a reálbérek újbóli növekedésére van szükség.

Eladó Kiadó Lakások Airbnb. 20200708 Budapest Foto Bach Máté Magyar Nemzet Fotó: BACHPEKARYMATE

A jelzáloghitelezésben 2000 óta hat-nyolc éves ciklusok váltották egymást; a jelenleg elérhető jegybanki adatok alapján 2017-től 2022-re 55-ről 63,5 százalékra emelkedett az olyan ingatlanügyletek aránya, amelyek során lakáshitelt is igényeltek – mondta lapunknak Viszlay Zoltán, az MBH Bank árazási vezetője. Az idei évre – bár még csak az első féléves adatokat látjuk – ez az arány ötven százalékra esett vissza, ami egyaránt magyarázható a magas kamatszintekkel és ingatlanárakkal. 

Az egyik legjellemzőbb ingatlanpiaci aktivitás a nagyobba költözés
Fotó: Világgazdaság/Kallus György

Viszlay Zoltán kiemelte, ebbe az arányba a szabad felhasználású jelzáloghitelek nem tartoznak bele, hiszen ezeknél a már meglévő saját ingatlan a fedezet. Ezt a konstrukciót jellemzően felújításra, autóvásárlásra vagy mostanában állampapír-vásárlásra használják.

A szükséges önerő mértékéről elmondta: a 2015-től hatályos, az adósságfék szabályokról szóló MNB-rendelet szerint egy ingatlan a forgalmi értékének legfeljebb nyolcvan százalékéig hitelezhető. A forgalmi értéket több szempont is befolyásolja, az értékbecslés során megállapított forgalomképesség, értékállóság és az elhelyezkedés a leginkább fajsúlyos tényezők. Családi házak esetében azok egyedisége miatt nem, azonban panellakásoknál és egyes téglalakásoknál már az MBH Banknál is lehetőség van arra, hogy az elérhető paraméterek alapján helyszíni szemle nélkül, statisztikai alapon készüljön értékbecslés abban az esetben, ha a forgalmi érték legfeljebb hatvan százalékáig igényelne hitelt az ügyfél. Viszlay Zoltán hozzátette, ez az újítás gyorsíthatja az ügymenetet.

Az ügyfelek által fizetett önerő mértéke is változó, általában a vételár negyven százalékát teszi ki az önerő, és az említett forgalmi érték legfeljebb hatvan százalékáig igényelnek hitelt, azonban vannak olyan esetek is, amikor a jövedelem és a futamidő függvényében a pénzintézet a magasabb hitelezhetőség irányába mozdul el. Ugyanis ha az önerőnek szánt összeg egy része megmarad, azt egyéb fogyasztási célokra fordíthatja az ügyfél, illetve tartalékot képezhet előre nem látható kiadásokra.

Ha az átlagos vásárlási összegeket nézzük, 2023-ban Budapesten 50-60 millió forintért cseréltek gazdát az ingatlanok, és ritkább volt a hetvenmillió feletti vásárlás. Pest megyében az ötvenmillió forint feletti adásvételek a tranzakciók kicsivel több mint harmadát tették ki, míg vidéken 20-30 millió forint közötti vásárlások a jellemzőbbek. Ehhez hozzájön még a régiók közötti különbség, például Északkelet-Magyarországon egész más árakkal találkozhatunk, mint az Észak-Dunántúlon.

Kérdésünkre a szakértő kitért arra is, ha zártkert esetében művelés alól kivont területről van szó, a zártkertek is hitelezhetők. Ilyen esetekben a térképmásolaton fel kell tüntetni a rajta lévő, lakhatásra szolgáló ingatlant. Zártkertek esetén az is járható út szokott lenni, ha azt más elfogadható ingatlanfedezetre igénybe vett szabadfelhasználású jelzáloghitelből vásárolják meg.

Érdekes még az átlagos hitelösszegeket is megvizsgálni Viszlay Zoltán szerint: új lakások esetében 25, míg használtlakások esetében átlagosan 18 millió forintot igényeltek. Ugyanakkor felhívta a figyelmet, ez országos átlag, a régiónkénti vagy településenkénti bontásban ez már jelentős szórást mutat.

Idén leggyakrabban befektetési céllal vásároltak ingatlant, illetve a nagyobba költözők vannak legtöbben a piacon, akiknek plusz egy szobányi élettérre van szükségük. Kisebb részarányt képviselnek a különköltözők – jellemzően válás miatt –, de összeköltözésre is akad példa, amikor az egyedül élő vagy özvegy (nagy)szülővel költöznek össze és az ő korábbi házát értékesítik.

Viszlay Zoltán úgy véli, jövőre már megjelenhetnek 5-6 százalékos kamatozású lakáshitelek a piacon, így akinek nem sürgős a költözés, akár jobban járhat a kivárással főleg úgy, hogy az ingatlanárak idén enyhe csökkenést mutatnak. Stabil növekedési piacról viszont akkor beszélhetünk újra, ha a fogyasztói bizalom helyreáll, ez pedig akkor lehetséges, ha ismét emelkedni kezdenek a reálbérek.

Borítókép: Illusztráció (Fotó: Magyar Nemzet/Bach Máté)