Nem árt vigyázni az osztatlan közös tulajdonnal

Az ára miatt vonzó lehet az osztatlan közös tulajdon, azonban ha sokig tartana valamennyi tulajdonostárssal megegyezni, a vevők nem várják ki és másik ingatlan után néznek. A pénzügyi intézmények döntő többsége nem is ad több lakásból álló ingatlanban található, osztatlan közös tulajdonban lévő lakásokra hitelt, ám családi házas ingatlanok esetén – ha annak helyzete használati megosztással rendezett – van mód hitelfelvételre.

– Az osztatlan közös tulajdon rendszerint kedvezőbb árú, azonban a tulajdonostársak elővásárlási joga és az elhúzódó egyezség rejthet buktatókat – mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Problémamentes lehet ugyanakkor például egy ikerház, ahol az épület külön, míg a telek osztatlan közös tulajdont képez vagy a helyi előírások miatt társasházként kezelik. A hangsúly viszont osztatlan közös tulajdonok esetében nem a tulajdonosok vagy a lakóegységek számán van, hanem az érvényes, ügyvéd által írt használati megosztáson, amely garanciát jelent a kizárólagosságra – húzta alá a szakértő.

Jelentős lehet egy osztatlan közös tulajdon árelőnye, ám ha nem sikerül eladni, a tulajdonviszonyokat rendezni kell
Fotó: Bach Máté

Főleg nagyobb ingatlanok esetén van jelentősége az elővásárlási jognak mint adásvételt nehezítő tényezőnek. Így például egy százlakásos társasház parkolója osztatlan közös tulajdon lehet, ami bonyolíthatja az ügyletet. Az is megesett, hogy az adásvételi szerződést már megkötötték, mire az egyik tulajdonostárs az utolsó pillanatban bejelentette: mégis él az elővásárlási jogával. Arra is lehet példa, hogy több hónapot kell várni a tulajdonviszonyok rendezésére vagy egyáltalán a megvásárolhatóságra, ilyenkor a vevők elállhatnak az üzlettől és másutt keresnek maguknak eladó ingatlant.

A szakértő azonban felhívta a figyelmet arra is, hogy esetenként húsz, de akár negyven százalékkal is olcsóbb lehet az osztatlan közös tulajdon egy hasonló paraméretű ingatlannál, ha nem rendelkezik használati megosztással. Ez utóbbi hiánya azonban több hátulütővel járhat, hiszen patthelyzet alakulhat ki egy esetleges felújítás, korszerűsítés esetén. 

Jó példa erre a klímatelepítés vagy ház külső szigetelése. Ugyanúgy nehezíti ez a helyzet a közművekkel kapcsolatos ügyintézést, felújítást. Ilyen esetekben egyébként általában almérők működnek. Balogh László azt is megjegyezte, hogy generációs probléma is előfordulhat, ha például a fiatalok már belefognának a felújításba, ám az idősebb családtagok nem. 

– Arra a kérdésre, hogy mikor és hol alakultak ki osztatlan közös tulajdonok, nehéz egyértelmű választ adni. Országos szinten nagyjából egységes a szóródás, nincs olyan, hogy valahol egyáltalán nem, vagy túl nagy arányban fordulna elő ilyen tulajdonviszony – mondta Balogh László. Voltak olyan időszakok – például a rendszerváltástól az ezredfordulóig –, amikor több osztatlan közös tulajdon alakult ki az ingatlanpiacon. Ez leginkább a társasházi lakások esetében fordul elő.

Az OTP Ingatlanpont szakértőit is megkerestük a témában. Válaszukban arra hívták fel a figyelmet, hogy lakások esetében akkor jöhet létre osztatlan közös tulajdon, ha az épület nem kap használatbavételi engedélyt vagy valamely más okból (például peres eljárás) nem történik meg az albetétesítés. Budapest belvárosában gyakori példa, hogy egy nagyobb méretű lakást alakítottak át több kisebb lakássá. Jellemzően ezek egymástól elszeparált garzonok, amelyeket kiadásra szánnak.

Az OTP lapunkat arról is tájékoztatta, hogy a pénzügyi intézmények döntő többsége nem ad több lakásból álló lakóingatlanban található, osztatlan közös tulajdonban lévő lakásokra hitelt. Családi házas ingatlanok esetén azonban – amennyiben annak helyzete használati megosztással rendezett – van mód hitelfelvételre.

Osztatlan közös tulajdonnál az ingatlan tulajdonosainak ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodással kell rendelkeznie, amelynek az ingatlan résztulajdon értékesítése esetén az új tulajdonosra is ki kell terjednie. Mindez azért fontos, mert az önálló lakóegységet megtestesítő tulajdoni hányad a kölcsön fedezete, és ennek kizárólagos használati jogát a megosztási szerződésben rendezni kell.

Borítókép: Illusztráció (Fotó: Délmagyarország/Frank Yvette)