Az ESG – vagyis környezetvédelmi és fenntarthatósági – szabályok térnyerése, valamint a megemelkedett, 13,2 százalékos üresedési ráta az új irodák építésére, újrafejlesztésére is hatással van – mondta el lapunk megkeresésére Kákosy Zsolt, az Icon Real Estate Management property management szenior igazgatója a megváltozott igények, szokások kapcsán. Ismertette, az újrafejlesztést befolyásolják a megváltozott irodahasználati szokások is, többek között a (pandémia óta elterjedt) home office és a munkavállalói jóllét egyre növekvő fontossága. Azon ingatlanok esetében pedig, amelyek még a teljes körű modernizációval sem felelnek meg az ESG-követelményeknek, a funkcióváltás egy lehetséges megoldási út a tulajdonosok kezében. Ennek iránya lehet akár hotel, szálló, vagy lakóépület – sorolta, ezekből pedig már tetten érhetők az első példák a hazai, budapesti piacon is.
(Fotó: Mirkó István)
Megírtuk, az ilyen funkcióváltás ritka. Kákosy Zsolt rámutatott, az átalakításhoz fontos felmérni az adott irodaház állapotát. Előfordulhat olyan eset, amikor ez a beruházás nem térül meg a műszaki állapotok miatt vagy egyes esetekben az épületek belső szerkezete alkalmatlan arra, hogy megváltoztassák eredeti funkcióját.
Hotellé alakítás esetében fontos szempont, hogy az adott ingatlan lokációjában van-e igény szállodára – tette hozzá, megjegyezve azt, hogy találni pozitív példát a fővárosi piacon. Van olyan egykori irodaház, ami szállodaként működik tovább. Az irodaházból hotel keresőszavakkal könnyen megtalálható.
A másik funkció pedig a munkásszálló, erre szintén találunk hazai példát, ugyancsak a fővárosban. Viszont ehhez nem feltétlenül az irodaházakat alakítják át. Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője lapunk megkeresésére elmondta, a Duna House értékesítőinek tapasztalatai alapján, aki munkásszállót szeretne kialakítani, az elsősorban olyan ingatlant keres, amelyhez minél olcsóbban hozzá tud jutni, kevés ráfordítással korszerűsíthető és minél több ember befogadására legyen alkalmas. Ilyen célra főként régi, modernizálásra szoruló szállodaépületek, illetve 400-500 négyzetméteres családi házak lehetnek megfelelőek a korszerűsítés és funkcióváltás után.
Irodaházak és raktárépületek esetében a megfelelő számú vizesblokk kialakítása miatt is jelentősebb átalakításra van szükség, ilyen esetben azonban annyira megdrágulhat a kivitelezés, hogy nem feltétlenül éri már meg a befektető számára.
Budapesti példát itt is találunk: a Csepel Művek területén volt példa arra, hogy egy régi irodaház felvásárlása után a beruházó némi korszerűsítést követően (házközponti fűtés, nyílászárócsere) különálló lakásokként értékesítette az ingatlant – ismertette Benedikt Károly.
Az OTP Ingatlanpont szakértői lapunk megkeresésére arról számoltak be, noha információik szerint valamennyi funkcióváltás ritka az ingatlanpiacon, találni rá számos hazai példát.
Az egyik 2016-ban átadott lakópark olyan, amelyet egykori hotelből/munkásszállóból építettek át. Hasonló beruházáson dolgozik jelenleg az Indotek, a XI. kerületi volt Griff Hotel 138 lakásos társasházzá átépítésével. Megírtuk, a XI. kerület is egy olyan helyszín, ahol több rozsdaövezet található, az ilyen fejlesztések pedig nyertes helyzetek lehetnek mind a beruházó, mind a vevők számára. Miskolcon is találni példát, illetve a XIII. kerületben az egyik panel munkásszállót alakították lakásokká, a másik hasonló funkciójú és technológiájú épület funkcióváltására pedig már megvannak a tervek.
A szakértők válaszaiból kiderült még, olyanra is van példa, amikor direkt bérletre épített társasházakat húznak fel. Ilyen „modern kori bérházakból” kettőt is találunk, egyet a IX., egyet pedig a XIII. kerületben. Arra pedig, hogy magánbefektetők, esetleg maga a beruházó akár több tucatnyi lakást vegyen egy azokat kiadja, több példát is találunk fővárosszerte – tették hozzá.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Észak-Magyarország/Bujdos Tibor)
