Agglomerációs túlkínálat jelezné a visszavándorlási hullám kezdetét

Szociológiai, munkaerőpiaci és gazdasági tényezők együttesen határozzák meg a nagyvárosok albérletpiacát és az agglomeráció népszerűségét. A lapunknak nyilatkozó szakértő szerint ha tömegesen áramlanának vissza az agglomerációban csalódott emberek, ugrásszerű kínálatnövekedést és fékeződő árakat jelezne, azonban ilyesmiről nincs szó és az albérletpiac is egyfajta egyensúlyban van.

Fotó: Világgazdaság/Kallus György

Az állandó népesség lassú csökkenése, a nem lakott lakások aránya, a munkalehetőségek és az ingatlanok, illetve bérleti díjak megfizethetősége egyaránt meghatározza az ötvenezer főnél nagyobb települések lakáshelyzetét, beleértve a fővárost is – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A vármegyebérletek még egyszerűbbé tették az agglomerációból történő bejutást, egy visszaköltözési hullámot a kedvező tarifák sem tudnának érdemben ellensúlyozni
(Fotó: MTI/Jászai Csaba)

Kiemelte, az elmúlt öt évben Érd, valamint a XXII. és a XIII. kerület lakosságszáma nőtt látványosan, míg sok nagyváros populációja kisebb vagy közepes mértékben csökkent. Kismértékben Nyíregyháza és Debrecen, négy százalék körüli mértékben pedig Pécs, illetve a fejlettnek számító Székesfehérvár lélekszáma apadt, Miskolcon 6,5 százalékos csökkenést mértek. A népességmozgás ugyanakkor nincs összhangban a régió jelenlegi fejlettségével, ugyanis egyfajta körforgás zajlik: a fejlődő régióból a már nagyobb munkalehetőségeket kínáló városokba vándorolnak, míg a fejlett központokból az agglomerációba költöznek ki az emberek – magyarázta a szakértő, hozzátéve azt, hogy a lakhatási preferenciákat az élethelyzet is befolyásolja. Az agglomerációban a városi lakás árát önerőnek használva jutnak nagyobb vagy jobb állapotú ingatlanhoz főként a kisgyerekes vagy családalapítás előtt álló vevők, míg a fiatal felnőttek pont hogy a nagyvárosokba áramlanak, főleg Budapestre.

Ha csupán gazdasági szempontok döntenének, az agglomerációban lenne igény nagyszámú kiadó ingatlanra, viszont a gyakorlatban pont fordítva van: a nagyvárosokban találni inkább kiadó lakásokat, a bérlői réteg főleg pont a fiatal, saját ingatlannal nem rendelkező felnőttek közül kerül ki.

A saját tulajdonú ingatlanok kilencven százalék feletti magas aránya miatt szűk a bérlői réteg, és a bérleményekbe pedig azok a lakások is beletartoznak, amelyeket rendelőnek vagy irodának bérelnek ki. Így állhat elő az a helyzet, hogy a budapestiek négyötöde saját lakásban él, és kilencezer kiadó lakásból válogathatnak a bérlők.

A szakértő kitért a lakhatási költségekre is, kiemelve, hogy az árak emelésének a bérlők fizetőképessége szab határt, és megfigyelhető egyfajta egyensúly is. A lakbérek a bérlők jövedelemváltozását és nem pedig az inflációt követik (így fordulhat elő, hogy drágulnak a kiadó lakások, viszont az áremelkedés az inflációnál kisebb mértékű).

Az egyensúlyt mutatja még, hogy a korábbinál kisebb mértékű a főváros-központúság, hiszen ahol a beruházások nyomán nőtt a munkahelykínálat, onnan már nem feltétlenül éri meg a fővárosba költözni, mivel a magasabb jövedelemmel arányosan ugyanannyival magasabb lakbért kellene fizetni. Egy durva egyensúly-eltolódásnál pedig szabályozni kellene a bérlakáspiacot. Erről viszont nincs szó, két okból sem. A bérbeadóknak sem érdekük az üresen maradó lakások rezsijét fizetni, illetve a magasabb bérleti díjak befektetőket hoznak a piacra, akik növelik az albérletkínálatot. Túlkínálat ugyanakkor még sincs, mert az letörné az árakat.

Balogh László elmondta, természetesen akadnak olyanok, akik megbánták, hogy az agglomerációba költöztek, viszont ha tömegesen vándorolnának vissza, főleg a főváros körzetében növekedne meg ugrásszerűen az eladó ingatlanok kínálata – úgy, hogy kiadót továbbra is alig találni. Ráadásul főleg a pandémia óta munkavállalási szempont lett a távmunka vagy inkább a hibrid munkavégzés lehetősége, ami miatt már nem kell minden nap ingázni. 

Ez az agglomerációs települések infrastruktúrájának fejlődésével párhuzamosan mellettük szólhat, a vármegyebérletek pedig csökkentik a beutazás költségeit. Ráadásul mára eltűntek az éles különbségek a városon belüli és kívüli utazások között.

Egy esetben azonban elolvadhat az agglomeráció árelőnye. Ha a környező erősen benépesült települések az építési szabályzattal védik magukat a további zsúfolódástól például azzal, hogy egyre nagyobb kötelező telekméretet írnak elő. Bár a felépíthető ház alapterülete is növekszik, az építési és a telekár ezzel párhuzamosan drágul. Érd és Törökbálint pedig már szabályozza is a beköltözést.