Új lakások tömkelegét hozhatja a piacra az Otthon start

Az Otthon start program teljesen új dinamikát alakított ki a lakáspiacon: miközben a vevői oldalon olcsó és kiszámítható finanszírozást teremtett, az eladók számára szigorú ár- és négyzetméterár-korlátokat érvényesít. A következő években várható átadási hullám és az árplafon egyszerre fékezheti a fővárosi drágulást.

Fotó: Czeglédi Zsolt Forrás: MTI Fotószerkesztőség

Az Otthon start indulását követően az ingatlanpiaci kereslet látványosan megugrott; 2025-ben nagyságrendileg tízezer körüli új építésű lakást értékesíthettek, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értéke, annak ellenére, hogy az új építésű lakások piacán a program meghirdetésekor mindössze egy-két fejlesztésben volt 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti kínálat. Emellett a megkötött hitelszerződések száma (új és használt ingatlanra, összesen) mára jócskán meghaladja a 15 ezret.

Az első Otthon starttal megvehető új építésű lakások akár már idén elkészülnek
Fotó: Kállai Márton

„A szerződéseink döntő többsége továbbra is használt lakásokhoz kapcsolódik, az újlakás vásárlások aránya egyelőre csupán 5-6 százalék, az új építésű projektekhez kötődő hiteleké pedig 3-4 százalék körül mozog. A várható lakásépítési beruházások akár 50-60 ezer új lakást hozhatnak a piacra a következő években” – emelte ki Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.

A kínálati oldalon az Otthon start egyik kulcseleme a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások jogintézményének megnyitása volt, mely szerint azok a projektek, amelyekben legalább 250 lakást építenek, és ahol a lakások minimum hetven százaléka megfelel a program négyzetméterár-korlátjának, gyorsított hatósági eljárásban és rugalmasabb szabályozási keretek között valósulhatnak meg. A kínálat bővülését az új társasházi építményi jog is támogathatja, amely lehetővé teszi, hogy a vevők már a tervezési fázisban lévő lakásokat is meg tudják vásárolni a hitel felhasználásával.

„Az Otthon start indulását követően már az értékesítési és az érdeklődésekre vonatkozó adatokból is látható volt, hogy óriási igény mutatkozik új építésű lakásokra, de a kínálat még nem volt ezzel összhangban, mivel az csak lemaradva tudja követni a programot. Idén viszont már várhatóak OSP-kompatibilis átadások, és az idő előrehaladtával egyre több lakásprojekt indulhat majd, vagy kerülhet értékesítési szakaszba” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője.

• Egyelőre országosan 12 projekt kapott nemzetgazdasági kiemelést, ebből Budapesten négyezer felett van a bejelentett lakások száma.
• Vidéken négy városban történt bejelentés, ahol kétezer feletti lakásszámról beszélhetünk (átadási ütemezések függvényében az adatok változhatnak).

Az Ingatlan.com adatai alapján jelentősen megnőtt a kínálat: az érdeklődők több mint 2100 Otthon startnak megfelelő újlakás közül választhatnak (némely hirdetés több lakást is tartalmaz egybefoglalóan; ezeket, mivel nem tudtuk egyedileg vizsgálni, egy ingatlanként kezeltük). A kínálat bővülése a vármegyeszékhelyeken különösen látványos: ezeken a piacokon a hirdetések száma mintegy 30 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. Az új lakások méretét vizsgálva a legnagyobb arányt a 41–50 négyzetméter közötti lakások képviselik, ezek az összes hirdetés mintegy 30 százalékát adják, emellett az 51–60 négyzetméter alapterületű lakások teszik ki a második legnagyobb csoportot 25 százalékos részaránnyal.

A fent említett kiemelt beruházások egy része megjelent már a hirdetések között. A legkorábbi átadásokra (Budapest XV. kerület Kincsem lakópark) még idén számíthatunk.

„A program a fejlesztők számára nem csupán lehetőséget, hanem alkalmazkodási kényszert is jelent. Az 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafon egyértelműen árrésszűkítő hatású, különösen a drágább, fővárosi lokációkban” – húzta alá Horti Flóra. Az Otthon start programra reagálva az új lakásfejlesztések egy jól körülhatárolható terméktípust hoztak létre. A beruházók döntő többsége már eleve az ár- és négyzetméterár-korlátokhoz igazított projekteket tervez, ahol a hangsúly a közepes méretű (40–70 négyzetméteres) lakásokon van.