A vevőknek kedvez az új helyzet

Érdekesen alakul eddig az új lakások ára az új évben, egyes elemzők szerint a vevők hosszú idő után alkupozícióba kerülhetnek a beruházókkal szemben. Az ismét 27 százalékra emelkedő forgalmi adó ugyanakkor a kisebb lakásberuházások számát igencsak megnyirbálta.

Fotó: Teknos

– A fejlesztésekből úgy tűnik, csak bizonyos méret fölött gazdálkodható ki az öt százalékról ismét 27 százalékra visszaemelkedő forgalmi adó. Ahol kisebb beruházásban, építkezésben gondolkodnak, ott jelentősebb gondot okoz az áfakulcs megnövekedése – mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte éppen ezért arányaiban nagyobb visszaesés lesz a legfeljebb nyolc-tíz lakásos társasházak körében, illetve az ennél kisebb fejlesztéseknél. – Ezeknél nem tudnak annyit „fogni” a kivitelezési árakon, mint egy nagyobb léptékű beruházásnál. Azt látjuk, hogy újabb projektek nem indulnak olyan számban, mint korábban. A fejlesztők is a visszafogottabb kereslethez igazítják a beruházásokat, s mindenekelőtt az árakat – jelezte Balogh László, hozzátéve, hogy az egyik legnagyobb kérdés az lesz, hogy az érezhetően visszafogottabb kereslet idején a fejlesztők hogyan tudják az árat a lakásvásárlókra áthárítani. A szakértő szerint a családi otthonteremtési kedvezmény és más állami támogatások lendíthetik át a keresletet, éppen ezért a családi és ikerházak építésében rejlik még tartalék.

– Mivel az elmúlt években kiépültek a kapacitásaik, a fejlesztők érdeke az, hogy ne kelljen azokat leépíteni. Érdekes kérdés lesz az is, hogy mivel a kivitelezők kapacitása nem számít már olyan hiánycikknek, mint mondjuk az elmúlt két évben, ezért a fejlesztők, illetve a megrendelők nem fognak már bármilyen építési szolgáltatást bármilyen áron megrendelni – magyarázta Balogh László.

– A valós értékesítések során nyilvánvalóan lesznek engedmények a beruházók részéről annak érdekében, hogy ne maradjanak a nyakukon az ingatlanok, amelyeket építettek. Az árak emelkednek az áfa értékével, de rugalmasabbak lesznek a beruházók, mint korábban – ezt már Gadanecz Zoltán, a GDN Ingatlanhálózat alapító tulajdonosa mondta. Szerinte a vevők kaphatnak akár egyedi kialakítást, akár más extrákat, sőt árengedményt is, hogy nagyobb kedvvel vásároljanak. Ez persze attól is függ, hogy mennyire szerencsés a beruházás elhelyezkedése vagy milyen minőségben készültek el az épületek.

Az OTP Budapesti új lakás értéktérképének elemzői szerint a beruházókat több szempont bizonytalanítja el. Az új lakások ára ugyanis olyan szintet ért el, hogy azok kiadásával már kisebb hozam érhető el. Ráadásul komoly forrást szív el a piacról a befektetési célú lakáspiacnak egyértelmű versenyt támasztó Magyar Állampapír Plusz is. – Az évből eltelt pár hét alapján az látszik, hogy a nagy beruházók mintha egymásra várnának az új árak közlésével, próbálják a versenytársakhoz árazni saját lakásaikat. Van ugyanakkor olyan magabiztos lakásépítő is, aki a honlapján közölt lakáslistában – egyszerűen átszámítva az áfaértéket ötről 27 százalékra – nagyjából 21 százalékkal emelte meg egyik napról a másikra a lakások árát. Még az is elképzelhető, hogy a következő hónapokban, amíg tart a bizonytalanság, a vevők sok év után újra alkuhelyzetben lehetnek a beruházókkal szemben – közölte Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A Magyar Nemzeti Bank szerint a 27 százalékra visszaemelkedő forgalmi adó mellett a 2021-től szigorodó energetikai követelmények is az épülő lakásszám csökkenését vetítik előre – a jegybank a 2019-es mintegy húszezer új lakás után az idén nagyjából 18 ezer, jövőre 16 ezer lakás átadására számít. Szerintük az agglomeráció családi házas építkezéseinél még érezhető ugyan aktivitás, ám a fővárosi kisebb léptékű – 10–50 lakásos – társasházi fejlesztések jóformán eltűntek. Mint ismert, a 2018. november 1-je előtt jogerős építési engedélyt kapó lakásoknál 2023 végéig öt százalék áfa terheli a lakások nettó vételárát, míg a többi eladásánál 27 százalék az adókulcs.

Kevés adásvétel

A Duna House (DH) havi becslése szerint az előző két évhez viszonyítva 7-9 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát januárban. A kevesebb mint tízezer adásvétel alapján a közvetítőlánc az előző évekkel összevetve kevesebb, 130-150 ezer tranzakciót vár 2020-ban a lakáspiacon. A jelzáloghitel-piac viszont továbbra is növekvő szakaszban van, a cég hitelcentrumának becslése szerint 74,5 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitelre kötöttek szerződést, ami tavaly januárral összevetve húszszázalékos bővülés.