Változások kezdődtek az ingatlanpiacon

A rekorddrágulást hozó első fél év és bő évtizedes építési csúcsot jelentő harmadik negyedév után tavaly év végére erőteljesen lefékezett a lakáspiac. Vevői oldalon a kivárás lett a jellemző, míg Budapesten nőtt a befektetési célú vásárlások aránya. A harmadik negyedévtő látható lassulás egyben érdekes fordulatot is hozott, egyre több tulajdonos fordul közvetítőhöz.

– A kilenc éve tartó folyamatos és meredek áremelkedés után 2022 harmadik negyedévében megérkezett az a korrekció, amit már 2020 óta várunk – összegezte az elmúlt évet Valkó Dávid vezető elemző az OTP Ingatlanpont és OTP Pénzügyi Pont évindító háttérbeszélgetésén. Hozzátette: „ugyanakkor a visszaesések általában rövidebb ideig tartanak, és az áresés is csekélyebb, mint amekkora az azt megelőző emelkedés volt”. A háttérről elmondta, hogy mindig a makrogazdasági folyamatok indítanak el változást az ingatlanpiacon, 2021-ben emelkedett az infláció és a hitelkamatok, ez hatott a forgalomra, ehhez jöttek hozzá a tavalyi események. Egy-két negyedév késéssel a lakásárak is esni kezdtek. 

Az V. kerület ingatlanpiacán mindent egybevéve 1,1 millió forint az átlagos négyzetméterár. Fotó: MTVA/Jászai Csaba

A statisztikai hivatal adatai szerint tavaly az első kilenc hónapban öt százalékkal csökkent a tranzakciószám, nőtt ugyanakkor a befektetési céllal vásárlók aránya. Budapesten ez ötven százalék is lehet, vidéken nagyjából ez az arány egyharmados. 

Drágulás után visszaesés 

Az előzetesen elérhető adatok alapján éves szinten 2022-ben 10–15 százalékos forgalmi visszaesés valószínűsíthető (összesen 140 ezer tranzakció), amit az idén további csökkenés követhet (kicsivel százezer feletti adásvétellel), ugyanakkor megvan rá az esély, hogy 2023 legyen a „mélypont”. 

– A decemberben kiadott OTP ingatlantérkép néhány érdekességet is mutatott – emelte ki Valkó Dávid. Megyei szinten harminc százalék feletti drágulást mértek Csongrád-Csanádban, Baranyában és Komárom-Esztergom vármegyében (utóbbinál a beruházások, valamint az autópályák, illetve a főváros közelsége miatt). A székhelyek közül Veszprém, Eger, Pécs drágult leginkább, Budapesten a XXII. és a XI. kerületben nőttek legjobban az árak.

Budapest teljes egészére vetítve a főváros átlag négyzetméterára 812 ezer forint, míg Somogy vármegyében 578 ezer, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopronban 530-540 ezer forint. A városok közül a legdrágábbak között találjuk Veszprémet, megelőzve Debrecent, a sorban utánuk Győr és Székesfehérvár következik. Budapesten az V. kerület a legdrágább 1,1 millió feletti négyzetméterárral, de a XI. kerület is átlépte már az egymillió forintos átlagot.

Valkó Dávid szólt arról is, hogy noha a Zöld Otthon Program pörgette a piacot, Budapesten 5900 új társasházi lakást adtak el tavaly, ami 2021-hez képest harmincszázalékos csökkenés. Emlékeztetett egyúttal a meghosszabbított ötszázalékos lakásáfa lehetőségére is azon ingatlanok esetében, amelyek 2024 vége előtt kapnak építési engedélyt.

Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója azt mondta, az OTP Ingatlanpont jutalékbevétele éves szinten 4 százalékkal nőtt tavaly, és igaz, hogy 2022-ben 5 százalékkal kevesebb ingatlant értékesítettek, mint egy évvel korábban, de 2021 kiugróan jó év volt, így ez a csökkenés messze elmarad a piac egyértelműen negatív várakozásaitól. Az egy évvel ezelőttihez képest közel 15 százalékkal több új építésű ingatlan került be a kínálatba, 118-ról 104 napra esett az értékesítési idő. 

Kiemelte, idén januárban év/év alapon 32 százalékos csökkenést mértek az Ingatlanpontnál. Jelezte azt is, hogy egyúttal felértékelődik az integrált ingatlantanácsadás szerepe, a nagyobb hálózatoknál új szolgáltatástípusok jelennek meg. Említette még, hogy 2050-re a mostani ingatlanállomány nyolcvan százalékban „velünk lesz”, és nem elegendő csupán a közintézményeket felújítani.

Változás a hitelpiacon

– A hozamszintek változását követve a lakáshitelkamatok 2022 végére egyes szegmensekben két számjegyűre változtak, azonban az ingatlanpiachoz hasonlóan a hitelpiac helyzete is jobb annál, amire 2022 végén számítottunk és a lakossági várakozások is pozitívabbak – ezt már Kormos Zoltán, az OTP Pénzügyi Pont Zrt. értékesítési igazgatója ismertette. Kifejtette, tavaly 1200 milliárd forintnyi lakáshitel-felvétel történt, 2021-ben pedig 1300 milliárd forint volt ugyanez a szám, de a 2022-es adatban a Zöld Otthon Program is benne van. A csúcsot valójában tavalyelőtt érte el a piac – mutatott rá. A mai kamatok negatív reálkamatok, amire az elmúlt húsz évben nem volt példa. 

Új bérlők a lakáspiacon

Valkó Dávid lapunk kérdésére elmondta, Budapesten nőtt a befektetési céllal vásárlók aránya, ezt a növekvő infláció és a bizonytalansági tényező is magyarázza, az ingatlan ugyanis biztos pontnak számít. Emellett többen kivárnak most a lakásvásárlással, és átmenetileg bérlőként jelennek meg a piacon. A statisztikai hivatal lakbérindexe alapján egészen a múlt év végéig nőttek is a lakbérek. A XI. kerület helyzete ilyen szempontból kitüntetett, az egyetemek és a munkahelyek közelsége miatt könnyű lakást kiadni, a belvárosi kerületekben a járvány előtt a rövid távú lakáskiadás „tarolta le” a piacot.

Ami a rozsdaövezeteket illeti, mind beruházói, mind vevői oldalról kedveltnek számítanak, ideértve a VIII. és a IX., de még a XI. kerületet is. Egy rozsdaövezeti fejlesztés a környék rendbetételét, a közlekedés javítását is jelenti, az árak tekintetében pedig kedvező, nullaszázalékos lakásáfát. 

Ügyintézés egy helyen

Hartlieb Balázs arról beszélt, hogy előtérbe került az ügyfélközpontúság, a közvetítés sem csupán egyetlen tevékenységre koncentrálódik. Az ügyfelek igénye, hogy mindent egy helyen tudjanak intézni. A múlt év elején még több tulajdonos próbálta saját maga értékesíteni ingatlanát, azonban az év során ez a gyakorlat változott, az árazás és az energiahatékonysági kérdés miatt is egyre többen fordultak közvetítőhöz. Ehhez hozzájön még, hogy egyre többféle pénzügyi termék érhető el a piacon, valamint ha valaki saját maga szeretné otthonát értékesíteni, hosszabb eladási idővel számolhat. Az eladók rendszerint egy-másfél hónap után módosítanak az eladási áron vagy vesznek igénybe közvetítői segítséget.

Borítókép: Illusztráció (Fotó: Bach Máté)