Otthon start hitel: megdöbbentően sokat lehet vele spórolni

Akár egy kis lakás árát is megtakaríthatja, aki a piaci kamatozású lakáshitel helyett az Otthon start program mellett dönt.

Illusztráció Fotó: Szabad Föld/Kállai Márton Forrás: Fotó: Kállai Márton Szabad Föld

Szeptemberben indul a rendszerváltás óta eltelt időszak legnagyobb otthonteremtési programja. Az indulást követően a legtöbb banknál azonnal elérhető lesz a konstrukció. Az érdeklődőknek érdemes tájékozódniuk, mert a bankok egy része kedvezményt adhat az induló költségekből, és bár a bankszövetség nem tartotta valószínűnek, amikor erről kérdezte a szervezetet a Világgazdaság, ám más szakértői vélemények szerint előfordulhat, hogy egy-egy pénzintézetnél 3 százalék alatt lesz a kamat. (Erre a jogszabály lehetőséget ad.)

Forrás: Facebook/Orbán Viktor

A bankok most a piaci alapú lakáshiteleket akciózzák, így egy jól kombinált kölcsönnél a piaci hitelrész éves kamata 5,95 százalék is lehet. 

Az Otthon start ugyan még nem indult el, de most is erős a verseny, száguld a piac, amire csak rátesz majd a program megjelenése, magyarán kedvezőbb hitelkamatokra lehet számítani a nem támogatott konstrukcióknál is.

Az, hogy pontosan lássuk, mennyit spórolhatunk akkor, ha a piaci kamatozású lakáshitelek helyett az Otthon startot választjuk, két szakértőt kérdezett a gazdasági lap. Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója és Oszlay András, az MBH Bank szenior elemzője nem csak azt számolta át, hogy a maximálisan felvehető 50 millió forintos hitelösszeg mellett mennyivel kedvezőbb az Otthon start, hanem megvizsgálta a hitel járulékos költségeit is. Azt is számolták, hogyan teljesíthető a 10 százalékos önrész, nő-e a különbség egy piaci hitel és kamattámogatott között az utóbbi javára akkor, ha a piaci alapú nincs végig fixálva és eljön a kamatforduló, estelgesen csökken a kamatszint. 

Az elemzők azt is megnézték, hogy miért jó a bankoknak, ha az Otthon start irányába terelik az ügyfeleket. 

Ha azt feltételezzük, hogy a piaci kamatozású lakáshitel kamata a futamidő végéig 6,5 százalékon marad, 25 éven át havi 100 ezer forintos különbség mutatkozik a törlesztésben az Otthon start hitel javára, ami tetemes összeg. Összesen 30 millió forintot jelent – vezette le a képtetet Oszlay András, az MBH Bank szenior elemzője. Ez alapból megspórolható 50 millió forint felvett hitelösszegnél az Otthon starttal. 

Egy kisebb lakás ára

Mivel egyes pénzintézetek 8 százalékos vagy akörüli kamattal is kínálnak lakáshitelt, Argyelán József a Bankmonitortól tovább megy. Mint rámutat: 50 millió forint kölcsönösszegnek a havi törlesztőrészlete 25 éves futamidő és 8 százalékos éves kamat mellett 386 ezer forint lenne.

 Ugyanezen kölcsönre az Otthon start keretében 237 ezer forintot kellene havonta fizetni. 

A havi megtakarítás durván 149 ezer forint, ami a 25 év alatt 44,6 millió forintra hízna. Ez bizony már egy kisebb lakás ára.

Az MBH elemzője szerint a különbség mutatós, ugyanakkor nem árt szem előtt tartani, hogy pontosan milyen piaci hitelt hasonlítunk össze az Otthon starttal. Ha az ügyfél a teljes futamidőre szeretné fixálni piaci alapú hitele kamatait, akkor általában magasabb törlesztőrészlettel kell kalkulálnia, cserébe nem árazódik át a hitel, védve az adóst a kamatok kedvezőtlen megváltozása esetén. „Másfelől a hosszú távú gazdasági kilátások akár 3,5-4 százalékos piaci kamatszintet is lehetővé tesznek, tehát egy gyakoribb kamatforduló lehetőséget ad arra, hogy akár csökkenjenek a különbségek a kamattámogatott és a piaci hitel között” – árnyalta a képet Oszlay András.

Fontos, hogy az Otthon start ügyfél által megfizetendő kamata fix, évi 3 százalék, tehát. 

A piaci hiteleknél is lehet a kamat végig fix, de ott jelenleg népszerűek a 10 évig fix kamatozású kölcsönök is, ezen hitelek kamata 10 év után módosulna

 – mutat rá Argyelán József, aki lapunk kérésére konkrét példákkal szemlélteti, mi történhet egy kamatperiódus végén a törlesztőnkkel, ha piaci hitelünk van az Otthon start hitel helyett.  

Az Otthon start erőssége

A szakember a példát arra alapozza, hogy az adós 50 millió forintot vett fel 25 éves futamidőre 7 százalékos éves kamat mellett. Az induló törlesztőrészlet jelen esetben 353 390 forint lenne. A kamat 10 évente változhat.

• A kamat 10 év után 1 százalékponttal emelkedik, azaz onnantól kezdve a kamat évi 8 százalék lesz. Ebben az esetben a 10. évet követően a havi törlesztőrészlet 375 731 forint lenne, és ez is maradna a 20. év végéig. Ekkor újabb kamatváltozás jöhet az akkor aktuális piaci viszonyoknak megfelelően. 
• A kamat 10 év után 1 százalékponttal csökken, azaz onnantól kezdve a kamat évi 6 százalék lesz. Ebben az esetben a 10. évet követően a havi törlesztőrészlet 331 777 forint lenne, és ez is maradna a 20. év végéig. Ekkor újabb kamatváltozás jöhet az akkor aktuális piaci viszonyoknak megfelelően.

A kamat és a törlesztőrészlet mellett mindenképpen érdemes a THM-et is megnézni, ez fejezi ki ugyanis évesített százalékos formában a hitel teljes költségét. Itt a törlesztő mellett megjelenhetnek további, a kölcsönhöz kapcsolódó tételek – mutat rá az elemzési igazgató. Ezek – teszi hozzá az MBH szakértője – jellemzően egyszeri költségek. 

Ide tartozik többek között a folyósítási díj, az ingatlan értékbecslése

 – húzza alá Oszlay András. A kamattámogatott hiteleket 3-3,3 százalékos THM-mel hirdetik a bankok a szeptemberi indulás előtt. Az MBH elemzője szerint ennek mértéke nem nagyon tér el a hitelintézetek között. Úgy véli, bár a konstrukciót beharangozó hirdetmények mindössze 10 százalék önerővel kecsegtetnek, a jelenlegi szabályozás alapján erre egyelőre csak a 41 év alatti hitelfelvevők, illetve zöldminősítésű ingatlanok esetében van mód.  

Az önrész számítása

„Módosítani kell a jelenlegi MNB-adósságfékszabályokat ahhoz, hogy általánosan érvényes lehessen az önerőkedvezmény az Otthon start programra” – szúrja be a Bankmonitor szakértője kérdésünkre, egyetértésben Oszlay Gáborral.

Mindketten úgy látják, hogy azzal számolni kell, hogy a bankok nem az eladó és a vevő között kialkudott vételárat veszik figyelembe a hitel mögötti fedezet értékeként, hanem az ingatlan úgynevezett hitelbiztosítéki értékét, ami az előzőnél szinte biztosan alacsonyabb.

 „Ez azt jelenti, hogy még ha ez utóbbinak 90 százalékát jóvá is hagyják hitelösszegként, az esetek legnagyobb részében a teljes vételárhoz viszonyítva a vevőnek 10 százaléknál érdemben magasabb önerővel kell rendelkeznie.”

Nagyon fontos, hogy a maximálisan adható kölcsönösszeget a bankok az ingatlan forgalmi értéke alapján határozzák meg, ami eltérhet a vételártól. Amennyiben a forgalmi érték kisebb, akkor az azt eredményezheti, hogy nem lesz elegendő a kilakudott összeg 10 százaléka. Tehát, ha valaki 50 millió forintért vásárolna egy lakást, annak 5 millió forint a 10 százalékos önereje. De problémát okozhat az értékbecslés. Ha az értékbecslő szerint az ingatlan reális forgalmi értéke 45 millió forint, akkor a bank ennek a 90 százalékát fogja hitelként nyújtani, ami 40,5 millió forint, így viszont a vásárláshoz már 9,5 millió forint önerőre lehet szükség. 

A reménybeli hitelfelvevők egy része talán képes lesz pótfedezetet is felmutatni a hitelből finanszírozott ingatlan mellett, de a legtöbb igénylő számára a valóságban biztosan nagyobb önerőre lesz szükség a vételár 10 százalékánál. Néhányuk esetében ehhez jól jöhet, hogy a munkáshitel, illetve a babaváró hitel keretében felvett összegek 75 százaléka önerőként elfogadható, de ezen hitelek esetében az igénylésre jogosultak köre korlátozott

 – foglalta össze az MBH szenior elemzője.