A távmunka 2030-ra 800 milliárd dollárral csökkentheti a világ nagyvárosaiban található irodaházak értékét, mivel a pandémiapánik utáni trend növeli az irodák üresedési rátáját és lefelé nyomja a bérleti díjakat – állítja egy, az irodapiac kilátásaival foglalkozó friss felmérés. A CNN Business a McKinsey Global Institute üzleti tanácsadó jelentése alapján közölte: az irodák kihasználtsága harminc százalékkal a Covid előtti szint alatt stabilizálódott, miközben a munkavállalóknak csak 37 százaléka megy be minden nap az irodába.
A kutatás olyan további jelek sorát vázolja fel, amelyek azt mutatják, hogy a munkarendben a járvány alatt bekövetkezett tartós változások tovább csökkentik a kereskedelmi ingatlanok értékét egy olyan piacon, amit ráadásul az emelkedő kamatlábak is feszítenek. A múlt hónapban például az HSBC bankóriás jelentette be, hogy felére csökkenti globális központjának méretét, és a londoni Canary Wharf üzleti negyedben lévő impozáns tornyát egy sokkal kisebb, a városközponthoz közeli épületre cseréli le.
„A hibrid munka itt van és itt marad” – állítja a McKinsey tanulmánya, hozzátéve: „a városi ingatlanok a világ szupervárosaiban jelentős kihívásokkal néznek szembe. Ezek a kihívások veszélyeztethetik a városok költségvetési egyensúlyát, amelyek közül sok helyen már most is a hajléktalanság, a változó közlekedés állapotával és más sürgető problémák kezelésével küzdenek.”
A McKinsey kilenc olyan „szupersztár” várost vizsgált meg közelebbről, amelyek a világ városai bruttó hazai össztermékének aránytalanul nagy hányadát adják: Peking, Houston, London, New York, Párizs, München, San Francisco, Sanghaj és Tokió. Az ezekben a városokban becsült 800 milliárd dolláros értékvesztés 26 százalékos csökkenést jelent a 2019-es szinthez képest. Egy súlyosabb forgatókönyv esetén pedig az irodaterületek értéke akár 42 százalékkal is csökkenhet a tanácsadó cég szerint.
Az elemzés szerint az irodapiac értékére gyakorolt negatív hatás még komolyabb is lehet, ha az emelkedő kamatlábak is súlyosbítják azt. Hasonlóképpen erősebb lehet ez a hatás, ha a bajba jutott pénzintézetek úgy döntenek, hogy gyorsabban csökkentik az általuk finanszírozott vagy birtokolt ingatlanok árát. Már csak ezért is félő, hogy a kereskedelmi ingatlanok értékének visszaesése komoly veszteségeket okozhat a bankoknál, amelyek az iparág számos üzletét finanszírozzák. Ezt mutatja, hogy az Egyesült Államokban, ahol a hiteleket főként a kis- és közepes méretű bankok nyújtják, a hitelfeltételek máris szigorodtak.
A McKinsey szerint miközben az irodaterületek iránti csökkenő kereslet a bérbeadók által kért bérleti díjak mérséklődésében mutatkozott meg, az amerikai városok szenvedték el a legnagyobb visszaesést.
San Franciscóban és New Yorkban tavaly 28, illetve 22 százalékkal csökkentek az elkért bérleti díjak 2019-hez képest, ha az inflációt is figyelembe vesszük. Ráadásul még egy mérsékeltebb forgatókönyv is azt mutatja, hogy az irodaterületek iránti kereslet az évtized végére 13 százalékkal alacsonyabb lehet, mint 2019-ben.
Annak ellenére, hogy a városokból való kiköltözés üteme visszatért a járvány előtti alacsonyabb trendhez, a távozók közül kevesen fognak visszatérni, és a városi vásárlás nem fog teljesen helyreállni – állítja a tanácsadó cég. Így a városokban, az üzletek közelében – részben az online vásárlás növekedése miatt is – a gyalogosforgalom 10-20 százalékkal alacsonyabb marad, mint a járvány előtt volt. A McKinsey szerint a városok úgy alkalmazkodhatnak az irodaterületek iránti csökkenő kereslethez, hogy maguk is hibrid megközelítést alkalmaznak, többcélú irodai és kiskereskedelmi területeket alakítanak ki, és olyan épületeket építenek, amelyek könnyen átalakíthatók különböző célokra.
Jól mutatja ezt, hogy például San Francisco belvárosa a koronavírus-járványt követően továbbra is küzd a kiskereskedelmi és kereskedelmi ingatlanok bérletben tartásával, amiben az Egyesült Államok és Kanada összes nagyvárosától elmarad. A Westfield például hetekkel azután állította le a 865 Market St. alatti bevásárlóközpontja 558 millió dolláros hitelének törlesztését, hogy a fő bérlő, a Nordstrom áruház bejelentette, ki akar vonulni a bevásárlóközpontból. Eközben San Francisco belvárosában a becslések szerint 18,4 millió négyzetméternyi ingatlan áll rendelkezésre. Nem véletlen, hogy a múlt hónapban ehhez kapcsolódóan a Bloomberg technológiai csúcstalálkozón adott interjúban London Breed, San Francisco polgármestere azt javasolta, hogy a küszködő metropolisz belvárosát az elhagyott kiskereskedelmi területek, köztük a Westfield bevásárlóközpont lebontásával alakítsák át.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Havran Zoltán)
