Az agglomerációs települések drágultak a leggyorsabban

Számos tényező áll annak hátterében, hogy egy adott település akár öt éven belül a többszörösére drágul hazánkban. A lapunknak nyilatkozó szakértők szavaiból kiderül, a nagyobb beruházások olyan keresletnövelő tényezők, amelyek járulékosan az adott nagyváros agglomerációja iránt is növelik a keresletet. A legjobban dráguló települések is nagyvárosok vonzáskörzetében találhatók.

Általában tíz év alatt megy végbe jelentősebb drágulás, ha rövidebb idő alatt háromszorozódnak az ingatlanárak, annak egyszerre több oka is van Fotó: Havran Zoltán

Az ingatlanok árának változása többtényezős folyamat, amelyek általában együttesen hatnak adott települések, lokációk áraira – mondta el lapunk megkeresésére Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője annak kapcsán, hogy egyes települések nem csupán a duplájára, hanem többszörösére drágultak néhány év leforgása alatt. Emlékeztetett, összességében a hazai ingatlanpiacon az elmúlt tíz évben jelentősen emelkedtek az árak, a legtöbb esetben háromszoros, négyszeres a különbség. Ugyanakkor ha ennél nagyobb drágulás megy végbe és egy évtizednél rövidebb idő alatt, ott olyan további tényezőkkel kell számolni, mint az alacsony bázis, azaz a kezdetben alacsonynak mondható ingatlanárak.

Szeged idén került az érdeklődés középpontjába - nem véletlenül, itt valósul meg a BYD-beruházás
(Fotó: Faludi Imre)

Kifejtette, árnövelő tényező például az adott településen vagy térségben bejelentett gazdasági beruházás, ami jelentősen növeli a hely versenyképességét és így pozitív hatással van az ingatlanpiacra is. E települések a beáramló munkaerőnek köszönhetően fokozódó keresletre számíthatnak, ami egyértelműen emeli az ingatlanok árait, sőt általában új ingatlanok építését is szükségessé teszi. Egy nagyberuházás általában nem csak az adott településre, hanem a környékre is kedvező hatással van. 

A közlekedés fejlődésével nagyon gyorsan felértékelődhetnek egy-egy település vagy városrész ingatlanjai, de önmagában az autópálya-kapcsolat még nem árnövelő tényező. Jó példa erre Pécs, viszont mivel a kormányzat a délnyugati régiót is fejleszteni kívánja, ide is érkezik beruházás. Budapesten a 4-es metró létrejötte szintén hozzájárult egyes területek népszerűségéhez. A fejlesztések hírértéke is keresletnövelő tényező lehet, például Szeged esetében.

Benedikt Károly hozzátette, kisebb települések esetén az ingatlanállomány megújulása is átrendezheti az átlagárakat: sok újépítésű családi ház esetén, vagy új városrészek létrejöttével egyértelműen magasabb árakkal találkozhatunk.

Az Otthon Centrum szakértői lapunk megkeresésére azt írták, az árak többszöröződése inkább középtávon történik. Azonban ha a még korábbi előzményeket nézzük, a drágulás hátterében ott van a 2008–2013 közötti recesszióból való kilábalás során a nagyon kedvező hitelkamatszint, az egyéb befektetések hozamszintje, valamint az új utazási üzleti modellek (fapados repülőjáratok, online szállásközvetítő platformok) megjelenése, amely a lakáspiacra vonzotta a befektetőket. Ez elsősorban Budapesten, kisebb mértékben a nagyvárosokban, de itt-ott a frekventált üdülőterületeken is éreztette hatását.

Így fordulhatott elő, hogy a fővárosban a 2014–2019 közötti időszakban volt drámai áremelkedés, amikor a téglalakások két és fél, a panellakások háromszorosára drágultak, ez pedig magával hozott egy, a lapunk által már említett kiköltözési hullámot is, amely most is tart.

Budapesten a legolcsóbbak egyikének számító huszadik kerület drágult leglátványosabban, míg az ötödik kerületben (amely nem mellesleg a befektetők egyik célpontja) „mindössze” 47 százalékkal nőttek az árak, ám a bázisérték (az átlagos négyzetméterár) itt volt és maradt a legmagasabb.

A megyei jogú városok téglalakásainál is hasonló figyelhető meg – ismertették a szakértők. Az utóbbi öt évben legkisebb mértékben az egyik legdrágább település, Sopron árai nőttek 62 százalékkal, míg a legolcsóbbnak számító Nagykanizsán ment végbe a legnagyobb mértékű áremelkedés, ahol az öt évvel ezelőtti négyzetméterár százötven százalékkal nőtt. A panellakások esetében pedig közel megháromszorozódtak az árak a városban, miközben a drágább Kecskeméten csak 67,5 százalékkal nőttek.

Ha településeket nézünk, a Világgazdaság cikke alapján, a már felsorolt árnövelő tényezők miatt 2019 és 2029 között több mint ötszörösére drágult Zalaszentmihály, a Baranya vármegyei Bogád, a Csongrád-Csanád vármegyei Ferencszállás. A Fejér vármegyei Mezőszentgyörgyön 465 százalékkal nőttek az árak. Az első három település a megyeszékhelyektől körülbelül húsz kilométerre található agglomerációs település, míg Mezőszentgyörgy, nagyjából harminc kilométerre fekszik Székesfehérvártól.