Otthon start: megjelent a végleges jogszabály, itt vannak a részletek!

Számos elemet pontosítottak, módosítottak a tervezethez képest.

Kiderültek a részletek az Otthon start hitelről Fotó: Kurucz Árpád

A éjszaka megjelent a kormány rendelete az Otthon start program részeként biztosított fix 3 százalékos lakáshitelről, vagyis kiadták az új otthonteremtési támogatott hitelről szóló jogszabályt – hívta fel a figyelmet a fejleményekre a Bankmonitor. 

Mire lehet fordítani az Otthon start hitelt?

A hitel célja belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya, vagy birtokközpont vásárlása, építése. Eredetileg a tanya, birtokközpont nem szerepelt a célok között. A kormányinfón azonban Gulyás Gergely miniszter már elmondta, hogy tanya is finanszírozható lesz a támogatásból.

A támogatott hitel alapvető kondíciói

Az Otthon start program alap paraméterei:

• A kölcsön kamata a futamidő alatt fix, legfeljebb három százalék.
• A hitel összege maximum  ötvenmillió forint lehet.
• A futamidő nem haladhatja meg a 25 évet.
• Az előtörlesztési díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg egy százalékát.
• A banki folyósítási, hitelbírálati díj legfeljebb harmincezer forint lehet. (Ide nem értve az értékbecslési díjat, helyszíni szemle díját.)

Ha piaci hitelt is igényel az adós a támogatott hitel mellé, akkor ezen kölcsönnél a hitelintézet a 2025. május 30-án érvényben lévő díjak mértékéig számíthat fel költséget. Vagyis az ezt követő díjemeléseket nem érvényesítheti a bank egy Otthon start hitel mellé felvett piaci kölcsön esetében.

Jelentős segítséget jelent az Otthon start hitel ( Fotó: Shutterstock/Garun Studios)

Vásárlás esetén a vételár legfeljebb húsz százalékkal térhet el az értékbecslő által meghatározott forgalmi értéktől. Vagyis nem lesz megfelelő az, ha a vételár százmillió forint és a értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 121 millió forint. Elegendő lehet tíz százalék önerő is a vásárláshoz (egy sima lakáshitelnél alapesetben húsz százalék önerőre legalább szükség lenne.)  Az eladó nem lehet az igénylő közeli hozzátartozója, élettársa, illetve építés esetén a kivitelező nem lehet az igénylő, vagy az ő közeli hozzátartozója, élettársa. Amennyiben cég az eladó, kivitelező, akkor nem lehet annak tulajdonosa sem az igénylő, sem az ő közeli hozzátartozója, élettársa.

• Többlakásos épületben lévő lakás esetén az ingatlan értéke, építés esetén az építési költsége nem haladhatja meg a százmillió forintot.
• Egylakásos lakóépület, tanya, birtokközpont esetén az ingatlan értéke, építés esetén az építési költsége nem haladhatja meg a 150 millió forintot.

Fontos, hogy vásárlás esetén itt nem a vételár szerepel, hanem az ingatlan értéke, melyet egy független értékbecslő határoz meg. Nem lesz megfelelő az, ha a vételár 149 millió forint, de az értékbecslő szerint az ingatlan értéke 151 millió forint. A négyzetméterár nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot. Az eredeti tervezet alapján ezt a hasznos alapterületre kellett volna kiszámolni, de a végleges jogszabályban az alapterület kitétel szerepel. Gulyás Gergely elmondása alapján az igénylő számára legkedvezőbb módon kell ezt meghatározni.

Ki minősül első lakásvásárlónak?

A támogatott hitelt első lakásának megvásárlására, építésére fordíthatja az érdeklődő. De ki minősül első lakásvásárlónak? Az igénylőnek nem lehet – és az igénylés benyújtását megelőző tíz évben nem lehetett – belterületi lakóingatlana. Vannak azonban kivételek.

• Lehet/lehetett olyan belterületi lakóingatlanja, tulajdonrésze az igénylőnek, melynek értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. (Meglévő ingatlan esetén ezt értékbecsléssel, eladott ingatlan esetében a vételárral lehet alátámasztani.) Fontos, hogy a tulajdoni hányad értékére vonatkozik ez a szabály: az is megfelelő, ha valakinek egy százmillió forint értékű ingatlanban van tíz százalék tulajdoni hányada. 
• Nem probléma, ha a korábbi lakóingatlan elbontották.
• Nem akadálya az igénylésnek az sem, ha a lakóingatlant haszonélvezettel terhelten szerezte meg az érdeklődő és ugyanazon haszonélvező még jelenleg is bent lakik az ingatlanban. 
• A fentiek mellett az sem gond, ha valakinek egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban van ötven százalékot nem meghaladó tulajdoni hányada.

Újdonságként ebbe a részbe bekerült az, hogy egyidejűleg lehet legfeljebb egy belterületi ingatlanban legfeljebb ötvenszázalékos tulajdoni hányada. Ez azt jelenti, hogy ha valakinek tíz éve volt a nevén egy fél ingatlan, ezt eladva pedig szintén ötvenszázalékos tulajdonrészt szerzett egy másikban, akkor még megfelel a feltételeknek, mert egyszerre csak egy lakásban volt tulajdonrésze.

A házaspárok esetében elegendő az egyik félnek teljesítenie a meglévő tulajdonrészre szóló előírásokat, de neki kell megfelelnie a tb-jogviszonyra vonatkozó elvárásoknak is. Ez a szabály alkalmazandó abban az esetben is, ha az igénylő valamelyik szülőjét adóstársként bevonják az ügyletbe. Az adóstársra egyebekben ugyanazon igénylési feltételek vonatkoznak, mint az igénylőre. Ez alapján az biztosan kijelenthető, hogy a szülők bevonhatók a gyermekük hitelébe adóstársként. Sőt ezen kitételből úgy tűnik, hogy elégséges lehetne az is, ha a szülő felel meg a tb-jogviszonyra és a meglévő lakástulajdonra vonatkozó előírásoknak. 

Az igénylőre vonatkozó feltételek, előírások

• Nem csak magyar állampolgár veheti fel a kölcsönt. A huzamos tartózkodási engedéllyel rendelkező harmadik országbeli állampolgárok, valamint hontalan státusú személyek is jogosultak lehetnek a támogatott hitelre.
• Első lakásszerzőnek kell minősülnie az igénylőnek.
• Büntetlen előéletűnek kell lennie az érdeklődőnek.
• Nem lehet az igénylőnek ötezer forintot meghaladó köztartozása, adótartozása. Az ötezer forintot meghaladó tartozást 14 napon belül rendezni kell, ellenkező esetben a hiteligénylést elutasítják.
• Legalább kétéves tb-jogviszonnyal kell rendelkeznie az igénylőnek. Megfelelő magyar állampolgároktól az is, ha külföldi tb- jogviszonnyal rendelkeznek.
• Vásárlás esetén az igénylést az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül be kell nyújtani.
• Az igénylőnek hitelképesnek kell lennie, azaz meg kell felelni a banki bírálati előírásoknak is.

Bekerült a jogszabályba: a szomszédos országban folytatott munkav beleszámít a kétéves tb- jogviszonyba, amennyiben az érintett az igényléskor már legalább két éve magyar lakóhellyel rendelkezik. Sőt az egyszerűsített módon létesíthető munkaviszonyban dolgozók is könnyítést kapnak: nekik megfelelő, ha az elmúlt két évben legalább kétszáz napot ilyen formában töltöttek munkával. (Ez a turizmusban, mezőgazdaságban elterjedt speciális munkaviszony forma, jellemzően az idényjellegű munkavégzéseknél szokták alkalmazni.)

Kamattámogatás, büntetés, utólagos feltételek

Az igénylő három százalék kamatot fizet, de a bank kap mellé még kamattámogatást is. Ennek mértéke függ az ötéves futamidejű állampapírok aukciós átlaghozamától. (Jelenleg a kamattámogatás mértéke 5,16 százalék.) Az állam javára a támogatás biztosítására öt évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be az ingatlanra. E mellé még a kölcsönösszeg húsz százalékának mértékéig jelzálogjogot is tesznek a kérdéses lakásra. A kamattámogatást a jegybanki alapkamat plusz ötszázalékos mértékű büntetőkamattal növelten kell visszafizetni abban az esetben, ha az adós megsértene valamilyen feltételt.

Milyen szabálysértésekre, utólagos feltételekre lehet gondolni?

• Valamilyen csalás történt, az adós jogosulatlanul kapta meg a támogatást.
• A vásárlás, építkezés nem valósult meg. (Építés esetén egy éven belül meg kell kezdeni a munkálatokat és a munkálatok megkezdését követő hat éven belül be kell fejezni az építkezést.)
• A lakást, házat elbontják.
• A lakást, házat eladják (ha részben adják el, akkor az eladott részre jutó kamattámogatást kell visszafizetni és szintén csak a hátralévő kölcsönösszegre is csak arányosan szűnik meg a kamattámogatás).
• Az ingatlanon használati, haszonélvezeti jogot létesítenek.
• Az ingatlant nem lakhatási célra használják.

A lakást akár bérbe is lehet adni. Illetve ez alapján az adott ingatlanba bárki – az igénylő gyermeke, más közeli hozzátartozója, vagy akár egy idegen is – beköltözhet, ott tartózkodási vagy lakóhelyet létesíthet.

Ez hatalmas különbség az eredeti tervezethez képest. Ez  komoly könnyítés, ami segítheti akár azokat is, akik befektetési célra vennék meg első otthonukat. A tervezetből az már kiderült, hogy az igénylőnek nem kell feltétlenül a lakásba beköltöznie, de az nem volt világos, hogy esetlegesen valaki más beköltözhet-e az adott ingatlanba.